2019年是三四線房價崩潰年？房產稅不會損害80％的人？

歲末年初，壹粉們比較關心2019年中國樓市的走向，尤其政策面的趨勢。本文轉載一篇國務院發展研究中心一位專家的判斷，內容包括房產稅、限購限價等調控政策的鬆綁以及央府在樓市長效機制建設方面的邏輯等，值得一讀。

1.房地產市場形勢發生的變化：

高價房堰塞湖現象開始緩解，成都已經把過去的高價房慢慢放出來了，兩個半月前已經行政性限價默許取消了。限價放開的目的是把真實的市場價格逼出來。現在北京、上海限價已經有一點點放鬆，但是要管控速度，不讓高價盤一下放出來，北京上海太敏感。

2.方向：【一城一策，不會中央發檔案了】。中央的長效機制方案已經研究完了。

未來主要調控方式：

（1）中央建立房地產的監測系統，統一建設，面向70個大中城市，會把限價等手段慢慢放開。

（2）春節前，會有20個城市陸續頒布房地產調控長效機制政策。預計12月會先試點10個城市，調控下放到市一級政府，【中央隻對量、價等15個指標設定考核區間，不設強製措施】。首付比例，中央給個區間，房貸利率由基準利率決定，稅由中央制定，其他的限購限貸政策和利率優惠，地方自主決定，不做視窗指導，【需要放鬆還是加緊政策，取決於各地情況】。

3.長效機制：長效調控管理機制，一套考核機制。後需要做金融土地稅收的制度建設，中央最關心的是數據要聯網，稅財警察聯網系統。

4.長期方向：廣東之前傳的取消預售製試點可能還是長期方向，但短期阻力很大就不會做了，現在房地產被巨集觀經濟綁架了，成為了調控工具，過去的房地產政策沒有獨立性，這次擔心調控權限歸還到地方了，還是會喪失政策獨立性，還是比較難。

5.調控目標：【主旋律是穩定房價】，不讓漲也不允許跌。從國外經驗看，房價一旦趨勢性下跌10%以上就止不住了，容易引發系統性風險，08年美聯儲計算可以承受23%的房價下跌，但房價跌了13%之後兩房就頂不住了，對經濟的負反饋效應很強。

基礎性制度，按政策在推，明年上半年的政策，還要取決於明年上半年的巨集觀經濟形勢。中央層面的基礎性制度和監測，很複雜。

6.房產稅：按照預期的節奏在推，會更快一些（兩會前）。中央立法，地方細則，人均扣抵面積。現在還有很多問題沒有理順。一讀的意見，預計【不會有很大震驚，豁免的空間很大】。還是那個原則，不會損害80%的人。核心指標，扣減面積，評估價，以省為部門，稅率稅基由地方定。

能收多少？財政部按照全國平均預算過，和土地出讓金相比，就是零頭。整體原則：個人總體稅負不變，減交易環節的稅。

7.三四線城市：明年擔心三四線斷崖式下降，經濟形勢變化，現在放開了，但三四線銷售還是下降很多。去年有些大開發商賺了很多韭菜的錢。

接下來3-4個月是最關鍵的時候，半年會把堰塞湖放完，會把真實的房價放出來。

中央隻管22個大中城市。也要防止地方出於經濟壓力，大幅放鬆。三四線不在中央的監測名單中，有些城市肯定會出問題。

8.首套房認定：【未來可能全國統一，隻認房不認貸】，一二線城市未來主要都是置換型需求，原來認房認貸的認定規則有不合理性。

9.指標：新房和二手房兩個指標都要，二手房指標相對寬鬆一點

（1）中央對地方考核：過去是月度考核，未來可能也是月季年都要監測考核。

（2）底線：房價不能打壓，也不能刺激，多推共有產權房，搞租賃市場。

10.棚改：國務院三年1500w的目標，18年608w套，山東一個省棚改佔10幾，對貨幣化比例有限制，對【棚蓋的量，明年會大幅度縮減】，主要原因是中央的政策+地方的隱形債務。

11.中央對於地產投資增速容忍度：【明年5%-6%可能是政治上的底線】。房地產投資增速跌到5%，固投增速就穩不住了，現在的增速在8-9%。

12.未來的對衝方向：【增加一二線城市的投資，土地供給】。現在的情況是減少供應，控制人口。一線城市，可以增加政策性住房。

13.企業融資：【最緊的時候已經過去了】，中央的地方政府考核指標裡面，預警監測指標，如新增個貸存量房貸餘額佔比等。

（1）企業債：以前很少有民企，今年有兩家。

（2）公司債：證監會，之前調整得很緊，也有放鬆跡象。

（3）中期票據：限制不大。

（4）再融資：不太容易放開。

14.最擔心：過去兩年家庭債務快速攀升，近3年增加的幅度，是最高的，已經影響到消費了。個人去杠杆是重點，嚴格控制消費貸，在銀行中消費貸新增佔比降低得很快。