野村：中國樓市調控或在明年二季度明顯松動

據中原地產研究中心統計，今年全國房地產各種調控政策在450次左右，刷新歷史記錄。

經歷了房地產政策頒布最為密集的一年後，面對日益增大的經濟下行壓力，2019年，中國各地樓市會否再次鬆綁？房價是否會重新上漲？

12月20日，野村證券陸挺團隊就中國房地產市場近況發布研究報告表示，目前中國樓市已走到轉捩點。近來個別城市已經出現一些樓市調控邊際放鬆的跡象，但並不反映中央政府對房地產政策有明顯轉向，也不意味著對房地產行業調控政策全面放鬆的開始。政府對樓市的政策立場在短時間內不太可能會有明顯轉變。

陸挺團隊預計，隨著明年上半年經濟下行壓力明顯加大，二季度樓市調控或將出現更大幅度與範圍的放鬆，屆時可能會涉及一二線城市對限價限售限購的鬆綁；那時才算是樓市調控的根本性轉折點。

樓市調控政策放鬆的跡象已開始顯現

11月份新屋銷售面積同比下跌5.1%，跌幅較前月再度擴大（10月同比下跌3.1%）；11月土地購置面積同比下降至8.1%，增速較前月再度放緩（10月為12.2%）……陸挺團隊指出，這一系列數據顯示中國樓市正在快速降溫。

鑒於中國樓市正急轉直下，一些調控政策邊際放鬆的跡象已開始顯現，例如：山東菏澤市取消新購住房限制轉讓措施、多個一線城市同時出成屋貸利率下調、國家發改委頒布政策支持優質企業（包括房地產企業）發行債券融資。

這些房地產政策的細微調整再度引發市場對樓市調控方向的廣泛關注：這是否意味著政府對房地產行業的從嚴調控立場已經轉向？菏澤取消限售令是否會是樓市調控全面放鬆的起點，短期內會有更多城市加入？市場是否應該預預售屋價將很快重新上漲？

陸挺團隊並不這麽認為。

政府對房地產行業的從嚴調控立場並未明顯轉向

從政策措辭的角度來看，今年7月的中央政治局會議在部署下半年經濟工作時，對於房地產市場的表述為，“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏製房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。但是在10月和12月的政治局會議上，對房地產隻字未提，這是近四年來的首次。

對於上述政策放鬆的跡象，陸挺團隊認為，這確實能說明中央政府和相關部門已經認識到有必要盡快調整房地產市場的從嚴調控政策，調控可能會有所鬆綁，但並不是根本性的政策轉向。市場不應預期中國樓市調控政策在短時間內全面放鬆。

另外值得注意的是，12月21日（也就是野村發布這份研報的後一日）結束的中央經濟工作會議再次提出，“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”

這也進一步印證了野村的看法。長效機制再次被提及，“房住不炒”的定位也還是沒有動搖，說明中央高層和各部委對房地產調控的表態依然嚴厲，短期之內全面放開房地產調控、再次刺激房地產市場來“穩需求”的可能性微乎其微。

菏澤樓市調控鬆綁的樣本或難以複製

近來，少數地方政府頒布一了些放寬樓市調控的舉措。其中，山東菏澤市作為首個解除住房限售的城市，一度成為全國輿論關注的焦點。

分析認為，這從側面說明了市場對中國樓市放鬆調控、房價重新上漲的預期仍在發酵。市場十分關注的一個問題是，菏澤取消限售是否會是一個樓市調控全面放鬆的起點？中國其他城市短期內會快速跟進嗎？

對這一市場疑慮，陸挺團隊指出，菏澤取消新房限售事件具有一定意義，但不算房地產調控全面放鬆的起點，真正的起點要等到明年一批大城市取消限價限售限購之時。

中國的一二線城市不同於三四線城市，供需關係和庫存狀況都不可直接比較。菏澤作為中國的四線城市，早年棚改力度大，發展也比較快，但經過一段時間的快速擴張之後，房地產銷售與投資很難維持之前的高增速。當地市民儲蓄增長少，購買能力減弱，再加上三四線城市本來就對限售等措施就有較大裁量權——基於上述兩個原因，菏澤能夠選擇在新房銷售普遍惡化的背景下采取措施；而大城市並不像菏澤那樣有較大的政策調整空間。

此外，當前中國各地樓市情況不一，在“房住不炒”的總基調下各地需要“因地製宜”、“因城施策”；因此菏澤作為四線城市有較大的調控空間，而對一二線熱點城市來說，放鬆將會面臨較大的阻力。

明年二季度或將迎來政策轉捩點

陸挺團隊在此前的研報中提到過，房地產市場已經全面降溫，新房銷售面積已同比下降5%左右，因為抵押補充貸款(PSL)對市場的刺激作用將逐步減弱，加上房地產企業償債壓力激增及居民購買力下降，預計明年上半年樓市情況還將持續惡化。

鑒於房地產市場對中國經濟的支柱作用，陸挺團隊預計，樓市調控的大幅寬鬆有可能發生在明年二季度，屆時可能會有一二線熱點城市對房地產政策進行微調，可能會涉及限價限售限購的鬆綁。一二線大城市取消房地產市場限價限售限購，才算是樓市的根本性轉折點。