據中國之聲《新聞縱橫》報導。近日，一則名為《全國首個成屋銷售試點深圳龍華金茂府亮相》的消息引發關注。公開報導顯示，這次試點成屋銷售的地塊位於深圳龍華新區，土地面積3.57萬平方米，於2016年掛牌出讓。當時深圳市土地房產交易中心掛出的出讓公告明確顯示：本宗地被確認為深圳建案現售試點項目，本宗地上建築物、附著物不得預售，只能以現售形式對外銷售。
“成屋出售”不等於“成屋銷售試點”
看到這裡，你可能會心生疑惑，平時經常聽到開發商提到“成屋出售”，怎麽這個就成全國首個成屋銷售試點了？合碩機構首席分析師郭毅告訴中國之聲，這個成屋銷售和平時我們所看到的開發商所打出的“成屋出售”的廣告，可不是一回事：“建案在前期會有相當大的一部分是預售的，銷售進行到尾聲時，部分的產品就已經進入到成屋的狀態了。但是像深圳這個試點項目的話，它應該是所有的產品、所有的樓棟都應該是以成屋交付使用之後才能銷售的。這兩者概念還是有區別的。”
龍茂金府此次試點並非全國首例
弄清楚了什麽是成屋銷售，接下來要弄清楚就是——龍茂金府這個成屋銷售試點究竟是不是如媒體所說，是全國首例呢？中原地產首席分析師張大偉告訴中國之聲，該項目可以說是深圳進行的首次試點，但並非全國首個。
張大偉：“這塊地的實際情況應該是在16年的時候，當時整個樓市比較活躍，所以當地也是從嘗試的角度上推出了這個地塊，當時的地價還是比較高的，超過了房價。這個是深圳的第一個試點，但是像其他城市，包括南京、長沙等很多城市過去也都推出過一些個案的試點。
梳理公開報導可發現，在鼓勵和推行“成屋模式”上，深圳並非是第一個吃“螃蟹”的，在此之前已經有部分城市實行了住宅封頂銷售、成屋銷售試點等。例如，2016年南京修改了土地拍賣的規則，當地價達到最高限價的90%時，開發商拿地後必須實行成屋銷售，不過，這一制度在今年8月被叫停。
2014年6月，上海也曾試水預售製改革，當時掛牌出讓的黃浦區五裡橋街道的某宗地塊，就被要求地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修成屋銷售。在更早的2012年，山東的《齊魯晚報》當時報導說：我省同時將總結改善建案預售管理辦法，開展商品住房成屋銷售試點。
此前有關“將取消預售製”的消息並不準確
再說回我們一開始提到的所謂“廣東省房協內部討論逐步取消建案預售製”的消息，做一個澄清——這個消息源自於今年9月21號，一紙抬頭為“廣東省房地產行業協會”，標題為“關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知”的紅頭檔案。有媒體將該事件以“廣東醞釀取消建案預售制度”為題報導，讓人遐想連篇。但當時中國之聲向廣東省房協求證，這並不是房協在給各房企發警報說廣東就要取消預售了，只是當時住建部在就此征詢多省意見，房協也是想“聽聽企業的意見”。
廣東省房協相關負責人鍾武貞當時說：“這個其實只是一個內部的征求意見，然後不知道誰把它傳出去，一傳出去大家可能覺得這個預售制度要取消了，其實也不是這個情況，現在是看到住建部有一個征求意見這麽一個檔案，我們省住建廳也起草了這個意見，那我們作為行業協會就想著站在行業發展這個角度多聽聽企業的意見，既然是研究論證那就應該是大家都可以各抒己見，我們就想多聽聽行業對這個制度調整的一個看法。”
我國的建案預售制度起始於1994年通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》，並在隨後的相關法律檔案中進一步明確。它的好處是開發商能提前回籠資金，買房人也能得到一些優惠。但弊端也很明顯——有不少分析認為，房屋預售制度是房價居高不下的重要原因之一，因為開發商不需承擔房屋的存貨成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之後，就有條件囤積居奇、推高房價。更大的風險在於，一旦房企資金鏈斷裂，那不但建案爛尾，買房人可能也會血本無歸。
“成屋銷售”是大勢所趨
那麽，拋開之前的種種是是非非，深圳龍華金茂府這次的正式亮相，是不是意味建案預售制度改革真的“箭在弦上”了嗎？多位業內分析人士表示，成屋銷售是大勢所趨，但不宜“一刀切”在全國即刻迅速推廣，還是需要因地製宜進行試點，並且還可能面臨相關法律法規的修正、調整等諸多問題。
中原地產首席分析師張大偉認為：“目前來看我認為不具備‘一刀切’的市場基礎，否則會造成供應的突然短缺，另外對企業資金壓力也會有很大影響。如果是中小型企業或者民企，應該說對於這種土地的拿地意願就不會很充足，供應的資金成本高，周期長，也會受到影響。從目前整個市場來看，預售依然是主流，現售還是再逐漸增加一些試點。”
合碩機構首席分析師郭毅也指出，成屋銷售制度如果實施，開發商資金流轉周期就會變長，而資金使用成本的上升最終必然會體現在房價上，也會影響地方政府的財政收入，“它的供貨速度減慢了，那就意味著對於市場的供應環節會形成一個供應的空窗期，就會造成房價在這個階段會有一個相對比較大幅度的上漲。再往前推進一步，那麽就會影響到他再次去拿地，同時地方政府的財政收入也會受到影響。”
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