河北燕郊二手房市場小幅回暖 業主加價掛牌

“去年10月底是價格最低點，現在成交量和價格都有了小幅度的回暖。”這是《中國經營報》記者近日在走訪環北京周邊樓市時在河北燕郊常聽到的銷售說辭。

記者採訪了解到，2018年12月燕郊二手房的價格有小幅度上漲，成交量也有了一定程度增長。

根據安居客的數據，2018年11月燕郊二手房平均掛牌價格為18780元/平方米，相比2017年4月房價最高點時降幅達到了34%，並且同比2017年11月下降幅度也達到了20.87%。從實際成交數據看，整體單價1.6萬元/平方米左右。目前，燕郊二手住宅市場成交量較為平穩，在低迷中略有起色。

業內專家認為，目前通州城市副中心部分機構部門已開始搬遷，加上交通條件的改善，這對燕郊的樓市預期產生較大影響，從去年4月之後燕郊房價開始企穩，不少人判斷樓市觸底，抄底者開始進入，一些投資客對於燕郊的長期市場依然保持信心。

燕郊二手房回暖

位於燕郊東貿國際底商的鏈家門市一位工作人員告訴記者，現在的成交價格比去年9、10月份稍高，去年10月底是燕郊市場最低的價格，每平方米比現在低1000元左右。根據每年的情況，年後比年前每平方米上漲2000元左右。

“到年底了，業主賣房也不著急了，等著明年再說。之前政策不明朗，燕郊的房價會跌到什麽程度心理沒有數，現在可以說10月份已經見底了，房價已經開始小幅回暖，所以現在是一個買房不錯的時機。限購前潮白人家最鋼彈3.6萬元/平方米，現在都跌到2萬元/平方米以下了。”

位於東方夏威夷附近的一家鏈家門市工作人員表示，夏威夷南岸均價2萬元/平方米左右，兩居室一般180多萬元，福成上上城二季目前均價1.4萬元/平方米~1.5萬元/平方米，兩居140多萬元左右。而福成上上城最鋼彈到過3萬元/平方米，夏威夷最鋼彈到過4萬元/平方米。較之最高點，現在每平方米幾乎降了一半。

這位工作人員還表示，最近的價格有小幅度回升，較之前兩個月均價上漲1000元/平方米左右。成交量也有小幅增長，每個月都會有成交。“掛了很長時間賣不出去，是因為業主的心理價位高。戶型好、價格合適比較好出手。現在市場有一些觸底反彈的跡象了，跟前兩個月相比，整體上大概有10萬元的漲幅。”

燕順路上一家鏈家門市的工作人員告訴記者，現在燕郊的成交量一個月1000套左右，以納丹堡小區舉例，一個月成交15套到20套。現在只要價格合理，3天到5天甚至當天就可以成交。成交量有所增加，自然會帶動價格的上調。“燕郊樓市最火的時候，因為不限購，主要是投資客，首爾甜城40平方米小戶型最鋼彈到4萬元/平方米。現在市場回歸理性了，因為限購只有燕郊本地戶口有資格購買。”

記者通過走訪燕郊多家二手房中介了解到，現在燕郊成交主要以換房為主，限購政策頒布之前在燕郊買房可以落戶，並且那時候買房的業主，到現在已經開始陸續滿2年了，房子購買滿2年可以少交5.6%的增值稅，所以現在很多購房者開始以小換大。據中介人員介紹，這樣的成交佔到90%左右。

劉先生在福成上上城有套房子，之前一直要價130萬元，這兩天他把價格調到了150萬元。他告訴記者：“燕郊的限購政策現在已經很嚴了，最嚴也不過現在這樣了，或許今年會有所調整，還是抱有期望的。”

一位在燕郊從事多年二手房交易的中介人員告訴記者，通州副中心的建設給燕郊帶來了很多利好政策，同時，很多人在燕郊繳納社保、納稅也將滿三年了，也有了購買資格。“目前的議價空間有所收窄，22號線地鐵線預計2021年開通，業主們現在都覺得會漲價，而且房源也在減少。目前周六、周日整個燕郊的鏈家門市平均每天成交16套左右。”

58安居客房產研究院資深分析師李震認為，當前燕郊二手住宅成交量較為平穩，在低迷中略有起色。原因在於，目前通州城市副中心已開始搬遷，這對燕郊的影響較大，地鐵、高鐵等交通利好也在逐步落實。此外，從去年4月之後燕郊房價開始企穩，不少人判斷樓市觸底，抄底者開始進入，一些投資客對於燕郊的長期市場還是比較有信心的。

合碩機構首席分析師郭毅認為，因為有了副中心以及京津冀一體化，提升了整個北三縣城市規劃的水準。對於燕郊來說，本身的城市規劃水準是相對比較低的，配套不足，交通上也存在短板，致使與北京之間的延續有了斷層，有了軌道交通之後，就打通了通州到燕郊之間交通的瓶頸，對燕郊整體交通條件的改善，對於它的區域價值是一個實際可見的利好。

業內預測價格將平穩

燕郊作為離北京較近的河北小鎮，一直承接著北京的外溢購房需求，很多剛需客面對北京的高房價大多先選擇在燕郊置業，購房者的湧入也抬高了燕郊的房價。根據安居客的數據顯示，2016年6月燕郊的房價平均漲幅達2000元/平方米，燕順路東西兩側的二手房源均價達到2萬元/平方米以上。2017年4月達到房價最高峰，掛牌價格為每平方米3.2萬元。

政策的頒布很快限制燕郊房價上漲。2017年6月，燕郊頒布限購政策，要求非本地戶籍需繳納3年社保或提供3年本地納稅證明。自此，燕郊二手房價格開始持續下滑，2017年10月，燕郊二手房掛牌價為2.3萬元/平方米左右，下跌接近萬元。

根據安居客的數據顯示，2018年11月燕郊二手房平均掛牌價格為18780元/平方米，整體單價1.6萬元/平方米左右，價格較低房源為1.3萬元/平方米到1.4萬元/平方米。

郭毅認為，燕郊本地客群佔比很少，主要還是依賴於北京的外溢客群，所以限購之後，地緣性的客群很難支持本地房地產龐大庫存。因為需求的下滑，出現了房價的下調。

李震表示，此前燕郊住宅市場炒作現象嚴重，價格上漲較快，但房價並沒有產業等經濟基礎作為支撐。同時，市場過度依賴北京，一系列調控政策頒布後，燕郊的市場需求急劇下降。在“房住不炒”和北京人口疏解的背景下，燕郊的限購政策很難放鬆。再加上本身燕郊項目比較多，符合限購政策的人選擇余地較大，未來市場只會繼續保持平穩，再度大幅上漲的概率不大。