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曾經神話一樣的燕郊樓市破滅?二手房跌破兩萬

燕郊二手房價則已跌至2萬元/平方米以內,有些地段甚至低至13000元/平方米左右。

燕郊,這座被稱為“北京編外”的衛星城,有著和長安街相似形製的彩虹門,也有著與北京通州相似的密集居住區和車流、人流。因距離北京的CBD僅30公里,燕郊近年來承接了大量的北京外溢人口與購房需求。

與此同時,燕郊亦是環京樓市的“風向標”。2016年4月,以燕郊為首的環京區域出現了一波“跳漲”,房價接連“破兩萬”“破三萬”。去年6月6日,河北三河市調控更新,非本地戶籍居民家庭限購1套住房,且需要提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明。隨著政策效應的顯現,行政管轄歸屬三河的燕郊樓市趨於冰凍。

近日,記者在燕郊採訪發現,相比上半年,二手房住宅市場,成交量在低迷中略有起色,但成交價格仍舊低迷,房價則已跌至2萬元/平方米以內,有些地段甚至低至13000元/平米左右。

瘋狂十年從三千到三萬

李軍,自稱“老燕郊人”,2001年畢業後就來到北京,2004年開始,就一直住在燕郊,他見證了燕郊樓市這十多年的發展。

2007年那會,是燕郊樓市的一條分水嶺。那一年,102國道兩側開始出現大批售樓處,即現在燕郊的“售樓處一條街”。在燕郊的街頭商場、公車站,能看到眾多房產銷售的身影,他們邊喊邊發著各類建案傳單。

也是這一年,北京房價經歷一輪跳漲。據新京報報導,位於東四環朝陽公園橋東北的泛海國際,當年國慶節前期銷售價格17000元/平方米,7天長假之後便調整價格達22000元/平方米,再後來不到兩個月的時間內漲至25000元/平方米,每平米單價增長了8000元,漲幅接近50%。

在此背景下,大量北京購房的外溢需求從北京湧入燕郊,李軍就是在這一年選擇在燕郊,以單價3250元買下鑫嶺家園一套104平方米三居室。

幾年後,北京開始執行旨在擠壓投資客為核心的限購令,短期內令北京樓市成交量下跌,然而,始料未及的是,緊貼著北京房地產市場的燕郊樓市,隨之迅速膨脹。順著這股潮流,李軍在燕郊購下多套房產。

尤其是從2015年開始,京津冀協同發展、北京市副中心整體遷至通州、軌道交通等各種利好接踵而來,燕郊樓市連續“跳漲”。

2015年末開始,延續至2016年的那一輪“跳漲”,讓燕郊房價衝破兩萬之後,又劍指三萬,漲幅甚至高於北京樓市。

以匯福悅榕灣為例,在2016年3月5日開盤“日光”之後,半個月再次開盤,600套房源在3小時內也銷售一空。購房者合成的人浪、牽手組成“人牆”、維持秩序的保安以及售樓處內聲嘶力竭的銷售員們,儼然一幅火熱的“燕郊搶房圖”。

據當時央視財經報導,潮白河邊的燕郊某建案開盤,單價鋼彈4萬元/平方米,並且銷售人員稱50多套房源3日內幾乎售罄。隨後,“燕郊國慶開盤價達4萬元”的消息,致燕郊樓市再度引發市場熱議。據媒體報導,該建案因售價過高被當地房管局叫停。

名下房產較多的李軍,這一時期動了優化資產、出售房產變現的心思。2016年下半年,他將地段稍偏的鑫嶺家園三居室在房產中介處掛出,中介告訴他,可賣至300多萬。

但眼看著一天天跳漲的房價,最終,他沒有選擇出售。

一年房價腰斬

活躍的投資客,讓市場開始惶恐。為促進房地產市場健康發展,2017年3月21日,廊坊市將首付提高至50%。十多天后的4月5日,三河市頒布限購實施細則,進一步提高二手房交易成本。隨之,燕郊市場開始降溫。

彼時,李軍的房子,已降至260萬左右,但他仍不死心,猶豫再三,還是沒有出售。

2個月後,廊坊市政府頒布史上最嚴限購政策,更是讓本已出現蕭條態勢的燕郊樓市趨於冰凍,從最高近4萬元/平方米跌至目前2萬元/平方米以內。

順著大勢,李軍的房源,從300多萬元降至170萬元、150萬元,再到今年6月份左右的130萬元。因為是頂層,沒有電梯,房子不太好賣。

58安居客房產研究院的數據顯示,燕郊二手房的掛牌價格從2017年4月最高點的28611元/平方米一路下跌,截至2018年11月15日,平均掛牌價格僅為18780元/平方米,相比去年4月降幅達到了34%,並且11月同比去年下降幅度也達到了20.87%。

值得關注的是,今年7月開始,燕郊房價下探的幅度加大,並且10月跌破2萬元大關,同時從安居客的線上瀏覽量來看,燕郊區域2018年11月同比下降達64.5%。

在業內人士看來,燕郊樓市在底部運行的局面短期內不會改變,沒有實質性利好,成交量不會有太大起伏。

新房市場繼續“冰封”

沿著102國道出北京直到燕郊境內,就是燕郊著名的“售樓一條街”。2016年記者多次探訪燕郊,經常一下車就被熱情的銷售員圍得水泄不通。如今,很多售樓處大門緊閉,人去樓空,與2016年熱鬧的情景截然不同。

“整個燕郊沒什麽新盤。”一項目代理機構工作人員坦言,目前燕郊在售新房中,公寓產品居多。首爾甜城39街區有loft和平層在售,均價19500元-20000元/平方米之間,平層均價為18000元/平方米左右。嘉都也有商住房源在售,均價15000元/平方米。銷售人員說,很多北京上班的購房者,沒辦法買住宅,只能買個商住作為過渡。

由於嚴格的限購政策已持續一年多,燕郊新房市場持續低迷。據中國指數研究院的研究報告顯示,今年8月份燕郊新房共成交238套,成交面積為2.52萬平方米,9月份燕郊新房共成交158套,成交面積為1.44萬平方米,10月份則成交145套,成交面積為1.23萬平方米。

“由於執行嚴格的限購政策和統一規劃的土地供應,燕郊新房供應已經十分有限,目前已處於存量房市場,除剛需置換改善以及部分有資格的剛需入市之外,已基本阻斷了投資的管道。”基於此,在克而瑞北京機構高級分析師崔秀程看來,燕郊二手房市場,更能體現市場的真實狀況。

二手房跌破兩萬 穩中微降

相比新房而言,二手房市場也較為低迷。價格方面,相比今年上半年,依然處於穩中微降的態勢。

記者了解到,燕郊目前整體二手房價格基本在16000元/平方米左右,有些房源可低至13000元-14000元/平方米左右,有些房源在18000元-20000元/平方米左右,不同區位、小區、戶型略有不同。

東方夏威夷由於小區環境較好,單價在25000元/平方米左右。不過,整體而言,燕郊主乾道燕順路附近的建案,單價在18000元/平方米左右,單價2萬以上的建案較少。其中,東貿國際、潮白人家二居室均價在18000元/平方米左右,夏威夷南岸二期成交單價在19000左右。

灣仔城去年3月份為價格最高峰,成交價為31000元/平方米左右,去年11月份降至23000元/平方米左右,目前單價在19000元-21000元之間;與灣仔城一路之隔的歐逸水岸單價在18000元左右。

此外,@北京最高峰時單價達35000元,燕京航城單價達34000元,上上城達27000元。如今,@北京單價為19000元左右,燕京航城單價為17000元,上上城成交價在16000元左右。而李軍出售的鑫嶺家園,目前整個小區成交價在13000元-13500元。

一房產中介經紀人表示,不少業主報價雖然會達到20000元/平方米以上,但實際成交價上,很少出現20000元/平方米以上的房源。

天洋城附近一置業顧問表示,目前天洋城的房價還在下跌,但下跌幅度較小,環比上月下跌100元-800元左右,在此之前,每月環比下跌1000元-2000元。記者了解到,天洋城限購前最高峰時,單價鋼彈32000元,目前一、二居戶型成交均價在17000元-18000元/平方米,戶型較好的三居室維持在20000元-21000元/平方米。不過,天洋城商場上層公寓雖同為70年產權,但由於戶數不同,價格略低,目前成交單價在16000元左右。

福成上上城5期成交單價在13000元-140000元之間,6期均價則為14000元-15000元/平方米左右。不過,底層、采光不好的,最低可至12700元/平方米左右,但僅為個例。今年5月份記者走訪時,上上城五期均價為16000元左右,這意味著,半年時間內,下跌了1000-2000元。

“在限購政策不松動之前,短期內燕郊房價,將處於穩中微降的態勢。”崔秀程說。

成交量緩慢復甦

今年10月至今,燕郊整體成交量有所回溫,但相比市場好時,依然難言起色。鏈家上上城區域一經紀人表示:“這個月勢頭比上個月稍好,也出現全款買房的情況。11月截至目前(11月20日),我們店裡10多人,平均每人成交了一套。”

另一房產中介置業顧問表示,去年限購至今,以上上城5期為例,每月都會有800元左右的降幅,在買漲不買跌的心理下,購房者大多不願出手。不過,從今年10月中旬至今,成交價企穩,沒有繼續下跌趨勢,購房者隨之也開始出手,導致成交量有所升溫。

不過,在燕郊當地一家房產中介經紀人看來,市場難言起色,“現在房源掛出後,只有當地以小換大的改善型客戶才購買,但這些客戶上半年基本已經出手,現在房源推出後,無法確定出售時間,得看多少客戶以及單價情況。”

“基於燕郊價格過速下滑,價格已低於區域價值,燕郊已出現抄底趨勢,帶動成交量有所回升。”合碩機構首席分析師郭毅指出。不過,在崔秀程看來,燕郊樓市在底部運行的局面短期內不會改變,沒有實質性利好,成交量不會有太大起伏。

數據來源:58安居客房產研究院

業內稱燕郊樓市將向價值回歸

有業內人士表示,燕郊房價多年來缺少實質性的支撐。在房價方面,北京房價略有波動,燕郊就有一定幅度的下降,被業內成為燕郊房價的“北京咳嗽,燕郊感冒”規律。按照近幾年北京通州房價(未宣布副中心之前)和燕郊對比來看,燕郊房價基本是通州的一半。“近幾年燕郊房價的泡沫太多,現在是擠泡沫的階段。”有業內人士這樣表示。

從長期來看,業內人士對燕郊樓市較為看好。9月4日,在河北省委召開的常委會會議上,河北省委書記王東峰指出,要主動服從服務於北京城市副中心規劃建設大局,堅持廊坊北三縣與通州區統一規劃、統一標準、統一政策、統一管控。

對此,郭毅指出,從長周期來看,隨著“四統一”政策的逐步落實,燕郊的房價會有一個往價值回歸的過程。崔秀程亦指出,燕郊樓市呈長期看好的局面。原因在於,通州城市副中心已開始搬遷,這對燕郊的影響較大。此外,地鐵、高鐵等交通利好正逐步落實,無疑會帶動區域持續發展。

不過,李軍不想再等了,在不少朋友的建議後,他最終於近期以135萬的價格成功出售。雖然這一價位距離心理價位有不少差距,但他表示,房子壓在手上不能變現也沒用,故而“忍痛割愛”。這趟過山車般的變化,讓他明白一個道理:對於非核心城市的房地產投資來講,出來混,遲早是要還的,或許離場是最好的選擇。

據李軍表示,買他房子的購房者屬剛需首套房,準備重新裝修後留作婚房用。

新京報記者 張曉蘭 編輯 袁秀麗 校對 李立軍

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