北京二手房價跌了20% 商住公寓成交量狂降九成多

　　北京“3·17”新政一周年：二手房價跌了20% 商住公寓成交量狂降九成多

　　【編者按】2017年3月17日，北京市住建委聯合多部門發布了《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，被稱為“3·17新政”。據統計，自“3·17新政”發布的一年時間裡，北京又相繼頒布了“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”等30余項樓市調控政策。先是實行“認房又認貸”、提高二套首付比例、降低貸款最高年限、限購住宅平房，接著又要求非京籍購房者納稅需連續60個月，隨後又頒布了“離婚一年內房貸算二套”，並對過道、車庫、廊道等異型房實行“三不政策”。

　　一年來，北京樓市新政招招劍指投資投機性炒房。而一年的調控可謂成效顯著，北京樓市成交全面下降，新建建案住宅成交量同比下調幅度達到48.7%，刷新了歷史最低記錄。其中，二手房價格更是下跌15%~20%。

　　每經記者 舒曼曼 每經編輯 魏文藝

　　價格下跌在北京二手房市場已經成為普遍現象，而商辦類市場的成交量更是全面降溫。

　　《每日經濟新聞》記者實地走訪調查發現，自2017年“3·17新政”以來的一年中，北京市二手房降價幅度在15%~20%之間，不少二手房價格每平方米下降1萬元~1.5萬元；而商住類公寓簽約量同比跌幅達到94.6%。

　　對此，我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“3·17新政”及後續一系列政策組合拳的調控力度可謂史無前例，且切中要害，市場逐漸進入到剛需主導、買方主導的狀態，未來北京二手房市場將表現得更加健康、穩定。

　　二手房成交量“腰斬”

　　“現在二手房價格明顯有所下降，目前已經降到5萬元/平方米左右。”北京豐台區方莊區域一家房產中介工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，該區域最高的時候基本在6萬~6.5萬元/平方米。

　　位於大興區一家房產中介的工作人員則向記者透露，“二手房市場從上個月開始有所好轉，原來是不行，整個（去年）一年都不行。現在我們一個月賣三四套房子沒問題，而去年一年裡跑兩三個月僅能賣出一套……”

　　在政策表現上，北京市頒布了一連串抑製房價和投機行為的限購、限貸措施。“3·17新政”規定，商業貸款變為“認北京住房及認全國貸款記錄”，二套房普通住宅首付升至60%，二套非普通住宅首付升至80%，貸款年限縮至25年，企業購買住房需滿3年才可上市。去年3月22日，北京市住建委發布公告，非京籍買房按照個稅審核的，其“連續5年”的審核標準由每年1次改為自申請月的上一個月開始往前推算60個月連續繳納。

　　去年3月26日，繼通州後，全市範圍內的商辦類房產開始限購，杜絕“商改住”。此外從去年1月至今，多家銀行上調商貸利率，原本的8.9折、9折利率優惠紛紛消失，取而代之的是1.1倍、1.2倍於基準利率的新利率，甚至還有針對二套房的定向加息。面對政策的多管齊下，北京二手房市場步入下行通道。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截至2018年3月，北京樓市成交全面萎縮，新建建案住宅類合計調控後一年簽約23324套，同比下調幅度達到48.7%，刷新了歷史最低記錄。其中，二手房成交量下調了52%。在調控前一年的2016年二手房簽約254916套，調控後一年的簽約只有121946套。

　　據我愛我家集團市場研究院的統計數據顯示，除懷柔、門頭溝、密雲、延慶、開發區等近期貨易量較少的區域外，2018年3月二手住宅價格較2017年4月下跌了8%~30%不等，其中通州區跌幅最大，達到了29.1%。

　　《每日經濟新聞》記者在海澱區湯泉逸墅已成交的小區中發現，一戶三室兩廳160平方米的二手房，掛牌價1690萬元，經過一次調價，最終於3月12日以1570萬元的價格成交，業主直降120萬元。

　　上述中介人員坦言，北京二手房市場現在回到了兩年前，購房者逐漸掌握議價的主動權。

　　西城區一位中介人員也明顯感受到降價，最近成交的馬連道中裡一套2室1廳約80平方米的二手房，成交價517萬元，較掛牌時的73000元/平方米降至65911元/平方米，每平方米降價約8000元。因業主急於脫手，從掛牌到成交僅用了16天。

　　鏈家研究院數據顯示，2017年的“3·17新政”結束了北京房價連續17個月上漲的勢頭，隨後價格出現連續9個月的下跌，累計跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均價為58527元/平方米，與2016年12月的水準接近。目前，北京二手房房價似乎出現了企穩跡象，1月房價環比上漲0.3%，2月環比下跌0.5%。

　　商辦市場全面“冰凍”

　　中原地產研究中心統計，除了新房二手房價格出現下降，商辦類政策調控一周年後，整體市場成交全面降溫，商住公寓簽約只有3589套，同比調控前一年的67013套，跌幅達到了94.6%。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，商辦市場目前看，整體成交量全面萎縮，特別是在2017年3月調控前，商住簽約單月接近萬套，調控一年後，除了通州個別項目，單月接近0成交。史上最嚴格的商辦限購政策，對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯，整體市場全面冰凍。

　　不僅僅交易市場出現了明顯降溫，土地市場商辦類也出現了明顯退燒。商辦限購後出讓的13宗商辦地塊，溢價率明顯下調，並出現流標現象。限購前商辦土地平均溢價率115%，而調控一年後溢價率只有12.39%。從平均價格看，商辦市場二手房價格已經平均下調超過30%，部分二手房商住甚至出現了價格跌幅超過40%。

　　北京新政除了對市場需求端抑製以外，2017年租賃市場的崛起也給北京樓市帶來新變化。

　　鏈家研究院院長楊現領認為，未來北京只有三類房子：商品住房、共有產權住房和租賃住房。租賃住房保障低端需求、共有產權保障中端需求、商品住房保障高端需求，從而形成“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的住房體系。

　　從供地情況來看，張大偉預計從2018年3月開始，北京將有大量的限價建案與共有產權房上市，而整體市場在2018年有可能繼續降溫。對於剛需購房者來說，在大量低價房源上市後，選擇余地增加。

　　首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會秘書長趙秀池表示，回歸居住屬性功能其中一個重要的抓手就是要大力發展租賃市場，而通過過去一年的限購限價政策穩定了房地產市場，所以大家的投資預期趨於穩定，投資需求被控制，不再有投資的衝動。

責任編輯：謝海平