房地產稅為何忽然加速，真能降房價嗎

徵收房地產稅的目的是增加財政收入，房價越高，房地產稅征得越多。從這個角度，地方政府沒有打壓房價的動力，土地財政難以為繼的地方政府尤其如此

（今年房地產稅開始加速。圖/視覺中國）

《財經》記者 董文豔/文 馬克/編輯

3月11日，全國人民代表大會常務委員會公布，將研究制定房地產稅法列入未來五年立法工作規劃。大會發言人張業遂透露，正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面工作，爭取早日提請常委會初次審議。財政部副部長史耀斌稱，會按照中國國情合理設立房地產稅制度，總體思路是立法先行、充分授權、分步推進。

作為國際通行的財產稅，房地產稅已醞釀許久。早在2005年，財政部便開始考察各國房地產稅制，國務院發展中心課題組曾提交相關研究報告。目前，房地產稅是否徵收已沒有懸念，未知數是何時開征、徵收範圍多大、稅率多高？這些問題目前沒人能給出答案，但所有人都關心一件事：房價會如何變化？

回答這個問題之前，我們要了解房地產稅在今年加速的背後邏輯是什麽。

倒逼出來的房地產稅

中國的城市化進程同時是一部房地產發展史。政府賣地，從房地產回收資金，然後加大城市建設；居民買房就相當於購買了一個城市發展建設的債券，而收益則是房產增值。但這種城市建設債券在促進中國城市化的同時，也產生了很大的副作用。大量資金從實體經濟流出，居民加大金融杠杆買房，令經濟結構更加不平衡。

學界認為，為了防止這類現象出現，最理想的辦法，就是徵收房地產稅，增加持有房產的成本，降低投資房產的熱情。相當於政府年年對居民的房產收益進行分成，為政府創造額外收入來源。此外，徵收房地產稅還能打擊投資炒房，調節個人收入。

全國“兩會”期間，財政部副部長史耀斌在新聞發布會上稱，房地產稅的作用主要就是為地方政府籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務的需求。

但是，調節收入分配、籌集財政收入，房地產稅的這兩大招牌已經舉了很久，為何今年忽然加速？

“只要土地還好賣，政府其實不願意徵收房地產稅，直接征稅是很辛苦的，難度也大。”一位接近地方政府的房企相關人士說。

“依賴土地財政就像依賴鴉片。”一位深入參與地方招商的地產人士告訴《財經》記者，在一些地方，政府官員和開發商緊密綁定，其中有不少利益關聯。

徵收房地產稅是一次倒逼的過程。只有當地方政府意識到，土地財政帶來的收益有限，房地產稅才能以補缺者身份出現。因此，房地產稅能否被倒逼出來，關鍵指標之一是，地方政府的土地財政是否難以為繼？

事實上，土地財政經過十年盛宴後，越來越遭遇瓶頸，有三個因素製約著土地財政的前景。其一，地方政府的土地儲備成本越來越貴，隨著拆遷成本水漲船高，地方政府的賣地紅利日益下降，急需收入開源。其二，中央開始從源頭上扼住熱門城市的土地財政咽喉。比如，頒布了一系列檔案，加強地方債務管理及債務率考核，這讓地方舉債拆遷、征地難度加大。其三，中央已經逐漸收緊一線與強二線城市的土地指標。在這些地方，無地可賣成為趨勢。

比如，北京已經開始實行減量建設，嚴控新增建設用地。在“十三五”規劃中，北京建設用地控制目標定為2800平方公里以內，這意味著，從2017年至2020年北京要年均減少存量30平方公里建設用地。2018年3月9日，國家發改委宣布，要深化“人地錢掛鉤”配套政策，規定以後“人地掛鉤、以人定地”。這意味著賣地生財難度驟增。

此時，房地產稅應運而生。上述接近地方政府的人士稱，房地產稅更多是中央意志，能倒逼地方政府轉型。讓地方政府把注意力從大規模賣土地，轉到深耕城市運營，提升公共服務上來。城市增值了，房產就會增值，收取的房地產稅就更多，最終形成財政正向激勵。

“紙面房價”助推器

回到具體問題，房地產稅會對房價產生何種影響？

在解釋房地產稅時，財政部副部長史耀斌援引了國外房地產稅制度的共性，提到工商業住房和個人住房會按評估值來征稅。

而房產評估標準還有待確定。

評估的基礎是全國住房資訊公開。我國正在推動不動產登記“四統一”。包括登記機構、登記依據、登記簿冊和資訊平台。目前，“四統一”的前三項已基本完成，國土部曾宣布資訊全國聯網會在2017年底實現。

一位前房地產評估師告訴《財經》記者，房產評估首先看地段，而後看建築形態，房屋本身的交易價格只是一個參考因素。評估房產的核心是土地，房子在什麽地方比房子本身值錢。

因此，地王頻出時代，房產評估價與交易價常常不對等。地價上漲會迅速帶動周邊房產評估價上漲，讓“紙面房價”高於實際交易價。上述評估師預測，一旦房地產稅和評估值掛鉤，未來房產評估價比實際交易價高是大概率事件。只有這樣，房地產稅才能徵收更多，為政府補充更多收入。要達成這一目標，只要一個城市的土地不斷增值即可，在一線和強二線城市，這並非難事。

“房地產稅會在中長期推高房價。”一位前大型房企高管說。

與此同時，房地產交易的流動性也可能降低，市場交易降速，有助於鎖定稅基。因此，在房地產稅正式頒布之前，熱門城市的限售也可能陸續頒布。這種連鎖反應，勢必對樓市的長期趨勢產生重大影響。“到那時，你手裡的房產價格會越來越高，而稅也越來越高。”一位房產中介行業高管說。

但是，房地產稅對那些現金流充裕的人群來說，並不是一個難題。一位資金雄厚的投資者告訴《財經》記者，他不擔心徵收房地產稅，到時該交多少就交多少，因為自己的收益抵得上這些成本。這位投資者已經擁有多套房產，他沒有賣房計劃，甚至還打算再買，但接下來會更加專注於城市核心地段。他的理由是，在房地產稅徵收後，這部分錢政府會反哺當地，提升房產周邊配套。“最後我的房子還是會升值，覆蓋掉稅收，為什麽要賣？”

“房地產稅打擊的是偽中產與偽富豪，是那些高杠杆借債炒房的投資客，沒有現金流的紙面富豪。如果你現金流不夠，就趕緊下車。”這位投資者說。

一旦房地產稅正式開征，為了轉嫁稅收成本，持有多套房產的投資客可能將更多房產轉為租賃，這有助於增加租賃房源供給，已經租賃的房產則可能提高租金。短期來看，在租賃需求旺盛的一線城市，這會導致租金上揚。長期來看，房租仍會趨於平穩。

想要轉嫁稅收成本並不容易。原因有二。一是房租提升，租客承受力未必匹配，導致有價無市。以北京一套總價800萬元的房子來看，若以此為評估價乘以稅率1.5%，一年需要交房地產稅12萬元，相當於房租每個月增加1萬元，這不是小數目。二是政府正在加大力度推動租購同權和公租房建設，鼓勵長租公寓企業，發展租賃市場。而提高租賃房源供給量和租金調節能力，有利於增加整體租賃市場的平穩性。

“房地產稅不會允許財富階層轉嫁持房成本，一旦轉嫁，房地產稅的意義也就失效了。”上述接近政府人士說。

除了解決財政收入，財政部副部長史耀斌說，房地產稅的作用還有調節收入分配，特別是個人財富的集聚。這注定只是一小部分人。除了房價，未來，房產自住者們不必過分擔憂房地產稅的影響，而房產投資者們則需要更加謹慎，最重要的是評估自己的現金流風險。

其中，可以預見的是，房地產稅對某些官員的殺傷力會大於普通人。上述房產中介高管告訴《財經》記者，“過去有少數官員賣掉了一些房子，但這些官員不是多數，他們手中的房子，平均套數和面積都在社會中位數之上。”

（本文首刊於2018年3月19日出版的《財經》雜誌）

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