時代財經APP記者 柳軍
來源：視覺中國
9月25日，蕪湖市發布《加快發展和培育住房租賃市場試點工作方案》。按照方案，蕪湖將通過增加租賃住房供應、培育租賃市場主體、鼓勵住房租賃消費等方式，在2020年基本形成供應主體多元、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。
與此同時，北京為緩解住房租金上漲趨勢，一個月內已督促十家企業投放房源6.9萬套，而北京針對租賃市場的執法高壓態勢仍將繼續。
蕪湖、北京只是全國發展租賃市場的一個縮影。按照9月20日中共中央、國務院發布的《關於完善促進消費體制機制 進一步激發居民消費潛力的若乾意見》，未來將總結推廣住房租賃試點經驗，在人口淨流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場。
“這表明政府下定決心要發展租賃市場。”華南城市研究會副會長許學鋒告訴時代財經，“按照中央政府建立房地產市場的長效機制的思路來看，租賃住房是長效機制的一個具體措施。”
中央政策頻發力
自2015年《住房和城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》發布以來，中央已連續多次發文支持租賃市場。
例如在2016年，國務院發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》，提出到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。這份檔案從國家層面明確了住房租賃市場的發展目標。當年，中央經濟工作會議提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。
圖表來源：時代財經根據公開資料整理
而到了2017年，中央鼓勵租賃市場的政策力度則進一步加大。2017年7月，住建部等九部委聯合發文，要求在人口淨流入大中城市加快發展住房租賃市場，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，廣州、深圳、南京、杭州、廈門等12個城市被選為試點的城市。
同年8月，國土資源部和住建部又聯合發文，提出在北京、上海、廣州、佛山、肇慶等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
此外，在2017 年 12 月的中央經濟工作會議上，更是將“加快住房制度改革和長效機制建設”列為 2018 年要著力抓好的重點工作之一，並強調要“力爭取得明顯成效”。也就是說，今年中國在落實住有所居的目標上將有實質性進展。
“其實從2015年以來，中央各項政策支持租賃住房的基調是一致的。”許學鋒告訴時代財經，要解決全社會住房問題，建立房地產市場的長效機制，租賃市場不可或缺。
雅卓地產經濟研究院院長鄧浩志告訴時代財經，現在有條件的人能買到建案，貧困人群可以申請保障性住房，但夾心層群體的住房問題一直缺乏解決方案，因此發展租賃市場成了解決大城市住房矛盾的重要手段。
租賃市場嚴重滯後
然而，儘管租賃住房頻繁獲得政策青睞，但我國當前的住房市場仍然存在“輕租重售” 結構性問題。
鏈家研究院數據顯示，當前我國住房租賃市場規模為1.1兆元，房屋交易市場規模為17兆元，房屋租賃佔交易市場比重僅有6%左右，二者相差懸殊。相比之下，美國的住房租賃市場佔比為 50%，日本的住房租賃市場規模更是達到了72%。
從區域來看，租賃市場也是“冷熱不均”。住建部政策研究中心的數據顯示，目前廣東、浙江兩省城鎮家庭中分別有47%和41%的家庭租房居住，遠高於全國25.8%的平均水準。此外，租賃市場主要集中於一二線城市，排名前四位的上海、北京、深圳、廣州，其租賃市場規模已經佔據全國的30%。
由於一二線城市房價高，部分購房需求被擠出住房銷售市場，轉而進入租賃市場，因此租賃需求正在不斷增多。據鏈家研究院測算，2017年中國住房租賃人口已達 1.9 億，預計到2030年租賃人口將達到近3億。
由此看來，不論是結構失調、發展滯後的租賃市場，還是大量的潛在需求，國內迫切需要從土地、金融、財政、法律等多方面為租賃市場注入活力。
此外，多年來樓市調控陷入“越調越漲”的怪圈，但上海財經大學學者陳卓、陳傑撰文指出，住房租賃市場的活躍程度對房價存在顯著的抑製作用，平均而言，一個城市的住房租賃比例每上升1個百分點，東部城市住房價格可以降低 0.63%。
“因此可以說，房價收入比越高、住房市場泡沫越大的城市，越是需要加快推進住房租賃市場的發展，從而降低房價，抑製資產泡沫。”上述文章指出。
市場難言樂觀
不過，雖然有政策支持，也有大量需求，但業內對租賃市場前景仍然難言樂觀。
據新京報報導，看起來企業在搶佔租賃市場風口有利位置，但90%的租賃公司都在虧損運營。
“現在的租賃企業有點像共享單車一樣，前期大量燒錢，但都找不到盈利模式，等到風口一過，超90%的企業可能會垮掉。”鄧浩志告訴時代財經，“租賃市場是重資產模式，在北上廣拿一塊地動不動就是數十億元，如果項目中要求硬體配套，裡面沉澱的資金將更多。在目前國家嚴控金融風險的背景下，國內沒有幾個企業有足夠的資金來布局租賃市場。”
不僅如此，中原地產首席分析師張大偉表示，當下一二線城市，租售比超過500：1，住宅年出租回報率僅在1%-2%，一套房出租要100年才能收回成本。“5%租金收益率是租賃市場的生死線，達不了這個線，所有租賃只能是過渡行為。”
而對於地方政府來說，土地出讓收入仍然是多數二三線城市主要地方收入來源，如果二三線城市將新增地塊出讓結構都傾向於租賃地塊，擠佔當地建案出讓面積，這無疑會加大地方財政壓力。
一個典型的例子是南京。今年兩會期間，南京市委副書記藍紹敏指出，南京為了加大住房保障力度，籌集租賃房源100萬平方米，“租賃房用地是經營性用地收益的八分之一到六分之一，財政上要減少200多億元的土地收益，是嚴重的‘虧本倒掛’。”
為解決部分城市土地資源和土地財政的瓶頸，去年有13個城市被納入利用集體建設用地建設租賃住房試點，但在鄧浩志看來，這項政策對解決租賃住房增量入市幫助並不大。
“集體用地發展租賃住房隻適合於一些城中村或者中心城邊緣區域才有價值，但一般情況下這些地方本身住了很多人，現在政策只是將這類存量房統一回收再經營，並沒有提供增量房源。”鄧浩志表示。
“13個城市試點集體建設用地的政策推出已經一年了，但目前只有北京第一個集體租賃住房項目才動工，廣州、佛山、肇慶還沒動靜。”許學鋒認為，由於租賃市場回報率低，企業、政府、村集體等積極性都不足。“村集體土地如果建成工業廠房，建設成本低，租金回報都有百分之二三十。”
在積極性普遍不高的情況下，許學鋒建議，政府要做更多讓利，比如進一步優惠稅收、推出低價土地，只有這樣，將來租賃市場才將逐步發展，從而達到銷售價格和租賃價格的平衡點。“這個平衡點在哪裡？現在出租收益率只有1.5%，是按照現在的房價為基數，假設房價降一半，意味著租賃收益相應的高一倍，達到3%，這時候社會資金就有積極性進入租賃市場了。”
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