夏磊：房地產稅徵收的國際經驗

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 夏磊

　　從“穩妥推進”到“穩步推進”，房地產稅改革正在提速。作為國際通行的稅種，發達經濟體是如何徵收房地產稅的？

　　房地產稅改革涉及面廣、影響深遠，待論證的問題較多。為此，我們深入研究比較典型經濟體房地產稅的徵收方式、減免政策、稅收功能等，以期對我國房地產稅制度改革有所借鑒。

　　一、徵收房地產稅的目的和用途

　　房地產稅的征稅目的主要是籌措地方財政收入和市場調控。按征稅目的，房地產稅可以分為歐美模式和東亞模式。歐美模式是主流，房地產稅用於籌措地方政府財政收入。稅制設定上“寬稅基、低稅率、以支定收”，稅率設定一般採用比例稅率、不具有懲罰性，如美國、加拿大、英國等。在少數經濟體，除了將房地產稅用於籌措地方財政收入，也用於打擊房地產投機、調控房價。典型案例是日本、韓國、新加坡等東亞經濟體。政府希望利用房地產稅引導市場資源分配，調控房地產市場，對於土地囤積、房產炒作等行為徵收較高的懲罰性稅率。

　　美國房地產稅可追溯自殖民地時期，目前是地方政府主力稅種，學區政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均來自於房地產稅；英國市政稅最早可追溯至1601年，經過長期發展，其徵收目的由原先用於救濟貧民轉變為社會公共服務，英格蘭2016年市政稅佔地方政府本級財政收入的43%，佔地方政府全部財政收入的16%；日本固定資產稅起源於明治時期的地租，1950年為充實地方財政設立固定資產稅，目前固定資產稅（土地與房屋部分）和都市計劃稅佔市町村稅收收入比重穩定在40%左右。

　　房地產稅收入主要用於地方政府公共服務和基礎建設。不同經濟體的房地產稅用途不盡相同，大多包括民生、教育、公共安全、城市規劃等。美國、英國超過50%的房地產稅支出用於教育；日本固定資產稅納入財政用於市町村財政支出，65%左右的市町村財政支出用於民生費、教育費、公債費以及土木費，都市計劃稅是目的稅，用途明確，主要用於都市規劃項目和土地整備開發項目。

　　二、房地產稅征稅基礎的確定

　　以評估價值為征稅基礎的經濟體有美國、日本、德國和英國。美國房地產評估價值參考市場價值，有些州並不對評估價值進行全額徵收，而是設置評估率，各州評估率有差異，如加利福利亞州評估率為40%，新澤西州為100%；日本固定資產稅和都市計劃稅稅基為固定資產評價額，土地部分約為上一年土地公示價格的70%，設置“負擔率”調節機制，避免地價大幅波動帶來額外的稅收負擔，房屋部分參照重建成本，同時考慮房屋折舊等情況；德國土地稅稅基參照歷史估值標準，西德估值標準1964年頒布，東德是1935年，由於估值標準頒布較早，計稅價值一般遠低於市場價值；英國市政稅按照房屋價值作為計稅依據，房產評估基於1991年市場價值（威爾士采取2003年），根據房屋價值分為八個等級（威爾士分為九個等級）。

　　以虛擬租金為征稅基礎的經濟體有新加坡和中國香港。新加坡徵收財產稅，房屋稅基為虛擬租金，按可比物業出租一年的市場租金（去除家居、裝修折舊及維護費用）。中國香港徵收差餉和土地租金，差餉稅基為截止到指定估價日期時按可比物業出租的租金，土地租金分地租與地稅兩種，其中，地租稅基為應課差餉租值，地稅稅基是續期當日物業差餉租值。

　　三、房地產稅稅率的確定

　　從稅率形式看，房地產稅稅率主要分為比例稅率和累進稅率。實行比例稅率的經濟體有日本、德國、美國和中國香港。日本固定資產稅統一基準稅率1.4%，都市計劃稅稅率上限0.3%，市町村政府可自行調節；德國聯邦政府統一規定土地稅基準稅率，西德0.31%-0.6%，東德0.5%-1%，各市政府自行確定稽征率調節實際稅率；美國地方政府“以支定收”自主確定房地產稅稅率，2018年各州實際稅率介於0.27%-2.4%；中國香港差餉稅率1999年以後保持為5%，土地租金固定稅率3%。實行累進稅率的經濟體有新加坡。新加坡實行超額累進製稅率，自住型住宅適用4%-16%七級累進稅率，非自住型住宅適用10%-20%五級累進稅率。

　　從稅率決定權看，根據地方自主權可分為三種類型。一是中央政府統一決定，一般是用於面積較小或中央政府和地方政府的權限分配有所限制的經濟體，如新加坡、韓國；二是中央政府設置基準稅率，地方政府在基準稅率上進行調節，如日本、德國；三是中央政府不設基準稅率，地方政府自主決定稅率，如美國、加拿大。

　　從稅率水準看，大多數經濟體實行“寬稅基、低稅率”稅制，實際稅率不高，2015年19個樣本OECD國家平均房地產稅實際稅率僅0.54%。

　　四、房地產稅的優惠政策

　　稅收優惠主要采取減免稅額、設置起徵點、稅額抵扣、延遲納稅等方式。居民自住房普遍享受稅收優惠。新加坡采取超額累進製稅率，與非自住房稅率不同，自住房稅率更低，且設置8000新元起徵點；美國居民為自住房繳納的州和地方房地產稅可在計征聯邦個人所得稅時從應稅收入中扣除，租賃房、商業營用房、境外房產等不扣除；德國首套自住房不收房地產稅，只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅。多數經濟體對低收入群體、殘疾人、退休人群等特殊群體，以及政府、軍隊、醫院、學校等公共用途房地產實施稅收減免政策。

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　　(本文作者介紹：恆大研究院副院長兼首席房地產研究員。)