今年樓市政策基調：差別化調控 租售並舉

2018年樓市調控的政策基調已經確定。

今年的政府工作報告再次明確，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求，培育租房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。

“房住不炒”此番出現在政府工作報告中，也意味著今年的房地產調控仍將繼續，投機性需求仍將被擠壓。不過，整體上調控政策和方向將更加趨於差別化。

央行副行長潘功勝在全國兩會期間的記者會上也指出，央行會督促商業銀行嚴格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。

中原地產首席分析師張大偉認為，2017年全年房地產調控最大的特點是一城一策，甚至一城多策，分類調控是2017年調控的主基調。預計後續還有城市會調整政策，過去部分城市的一刀切政策，實際上並不利於市場平穩，預計更多的城市將執行一城多策，調控多樣化。

他表示，2018年將是房地產長效機制建立的關鍵年份，要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關係。另外必須降低房地產的投資屬性，回歸居住屬性。

租賃發力

相比2017年房地產調控以抑製樓市高燒、降溫房地產市場為主，從去年四季度到2018年，房地產調控將以落地各種政策為主，其中租賃是關鍵的一個環節。

據中原地產統計，截至日前，全國已經有超過10個城市成交租賃類土地成交+供應超過10萬套。

北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超過10個城市開始租賃用地供應加速模式。

從全國看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過600萬平方米，按照平均60平方米單套計算，可以直接提供租賃房源超過10萬套，集中在北京、上海等一二線租賃熱點城市。

張大偉認為，加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

全國兩會期間，全國人大代表、58集團CEO姚勁波表示，希望政府能加強推動住房租賃制度建設，破除“買房才是安居”的固有觀念，進一步推動“租售並舉”等制度的落實，從政策層面予以保護，逐步使租房居民在享受基本公共服務方面獲得與買房居民同等的待遇，進一步增強承租者的安全感。

姚勁波還建議，應進一步放寬承租人租房時的公積金提取限額，並考慮租金抵扣個人所得稅，政府、房地產企業和專業化租賃機構應多方合作，在大型工業園區、商業區周邊增加經濟型公寓，進一步保障勞動者的就業和生活。

姚勁波在接受第一財經記者采訪時表示，中國大城市的租賃市場非常龐大，要讓更多年輕人進一步增加對租房的接受度，改變“買房才是安居樂業”的傳統觀念，建立更加積極的置業觀。

今年年初，各地召開的地方兩會上，多地政府也紛紛確定了今年租賃住房的建設和籌集目標。

從全國租賃城市落地政策看，除了要增加房源供應外，多地也頒布了針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益。全國已經有超過12個省份50個以上城市發布了政策內容。政策落點主要是保護租房者、維護租賃關係穩定。

張大偉認為，發展住房租賃市場，鼓勵租賃消費，穩定租賃關係，賦予租房者更多的權利，不僅僅是科學住房觀念的一個重要環節，更可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。

多管道供地

近期，租賃住房用地供應又迎來了新的政策利好。國土資源部高層今年年初表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多管道保障租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

這被業界解讀為將為租賃房用地增加新的供應來源。

去年8月底，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土部會同住建部根據地方自願，確定第一批在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

2017年，北京供應了203公頃（203萬平方米）的集體土地用於建設集體租賃住房。已供應的203.9公頃用地，主要位於北京市中心城區、城市副中心和平原地區新城範圍內，符合“毗鄰產業園區、交通樞紐和新城”的選址原則，具有較明顯的區位優勢，有利於促進區域職住平衡。已供應用地中，在綜合評估區域範圍內基礎教育、醫療、養老、社區綜合服務等公共服務設施的服務容量與承載能力的前提下，增加了相應的公共服務設施用地，提升租賃住房的宜居環境。

目前，北京海澱區唐家嶺、朝陽區平房鄉、昌平區北七家鎮等5個集體土地建租賃房項目、1.28萬套房源已經開工，已入住4000多戶。

在2017年完成203公頃集體土地供應的基礎上，今後４年，北京將供應約800公頃集體土地用於建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。

除了增加土地供應外，金融支持也必不可少。農業銀行今年年初在北京發布“法人租賃住房貸款”產品。農行北京分行擬向參與北京市集體建設用地租賃住房項目開發的首創置業、北京城建等６家企業合計提供2000億元信貸資金。

北京市城鄉結合部建設長官小組辦公室相關負責人表示，北京市集體土地面積可觀，部分村鎮有條件建設租賃住房，但是遇到項目融資難、缺乏專業運營主體等一系列難題。

農行此次推出的“法人租賃住房貸款”，貸款對象涵蓋租賃住房的開發建設主體、購置並購主體、專業運營主體和其他出租主體，滿足客戶在房源獲取階段、裝修改造階段、項目運營階段的合理融資需求。

除了北京和上海已經開始利用集體土地建設租賃住房外，另外11個城市集體土地建設租賃房方案近日也獲得了兩部委的聯合批複。

一些城市的試點實施方案中提出了較為具體的建設目標。比如，合肥方案稱，2017年至2020年完成試點目標5000套，建設面積約45萬平方米，其中：2017年底啟動試點項目，2018年完成1000套，2019年完成2000套，2020年完成2000套。

廣州方案則表示，至2020年全市計劃利用集體建設用地建設租賃住房建築面積300萬平方米，每年批準建築面積按100萬平方米控制。

南京方案提出的總體目標是，到2020年底建成一批利用集體建設用地建設租賃住房試點項目，建設集體租賃住房總建築面積30萬平方米左右。

對於上述11個城市的試點方案，兩部委要求，試點城市要牢固樹立大局意識和責任意識。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，按照區域協調發展和鄉村振興的要求，豐富住房用地供應管道，建立租購並舉的住房制度，實現城鄉融合發展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。