去年東莞新房成交量跌價穩，今年還會繼續抑製投機炒房！

2018年東莞樓市調控政策持續收緊，市場也明顯冷了下來。27日，東莞市住房城鄉建設工作會議召開，會上通報了2018年東莞房地產市場調控情況。

去年，東莞全市新建住宅銷售面積506.83萬平方米、同比下降8.95%，銷售均價17876元/平方米、同比增長8.01%，漲幅比2017年下降12.23個百分點。受限購調控等因素影響，外來投資投機購房得到抑製，佔比下降至六到七成。

市場運行

新房成交量跌價穩，二手交易下降超兩成

通報顯示，去年，東莞房地產調控效果持續顯現，房價漲勢明顯放緩。2018年，全市新建建案銷售面積728.46萬平方米，同比下降10.24%，銷售金額1235.38億元，同比下降3.63%，其中住宅銷售面積506.83萬平方米、同比下降8.95%，銷售金額906億元、同比下降1.65%，銷售均價17876元/平方米、同比增長8.01%，漲幅比2017年下降12.23個百分點。

從市場供應來看，受2016、2017年居住用地供應明顯減少的影響，再加上部分開發企業資金緊張、觀望加重等原因，放緩開發和銷售節奏，導致居住項目減少，住宅新增供應不足。2018年，全市核準預（現）售建案753.65萬平方米，同比下降21.12%，其中住宅501.97萬平方米, 同比下降26.93%。

此外，二手住房市場也受到政策影響，成交量降價漲。東莞從去年二季度開始實施“（網簽備案價、評估價、實際成交價）三價合一”政策，二手房交易“陰陽合約”被有效遏製，網簽備案價逐漸接近真實成交價，二手住房交易價格漲幅較大。2018年，全市二手房交易面積529萬平方米，同比下降23.88%，其中二手住房交易面積435.91萬平方米，同比下降23.14%，交易均價9524元/平方米，同比增長55.07%。

外來投資投機購房抑製，佔比下降至六到七成

受前兩年商住用地供應減少影響，房地產項目新開工面積減少，導致房地產開發投資增速放緩。2018年，全市房地產開發完成投資736.79億元，同比增長4.9%，其中住宅完成投資525.85億元，同比增長2.6%。全市房地產項目新開工面積992.85萬平方米，同比下降20.12%。

在調控從嚴之下，外來投資投機購房得到抑製。自實施住房限購政策以來，東莞市新建商品住房非戶籍人口購房比例從2016年9月接近九成的高位持續下降，特別是2017年4月收緊限購政策以後，對外來投資投機購房的抑製效果進一步顯現。2018年非戶籍人口購房比例一直穩定在六至七成左右，低於我市非戶籍人口佔常住人口比例。

形勢預判

開發風險增加，購房糾紛上漲

儘管調控成效明顯，但是，市住建部門坦言，當前房地產市場後續仍存在較多不確定因素，穩地價穩房價穩預期壓力仍較大。比如，地價與房價相互影響的關聯性持續顯現。2018年9月以來，東莞市土地市場明顯降溫，先後有3宗地流拍、5宗地終止掛牌，個別鎮街地價大起大落，也會引起市場預期波動，加重購房人觀望情緒，影響開發商拿地信心。房價地價聯動機制有待加強，穩定市場預期壓力較大。

同時，房地產市場風險隱患也有可能增加。開發企業銷售回籠不暢、融資渠道受限、面臨集中償債壓力等，導致企業整體資金壓力加大，影響、製約進一步投資信心和能力。部分單一項目房企資金鏈緊張，面臨拖欠工程款、工程停工、延期貨樓等風險。

市場下行也容易導致退房退款等購房糾紛，同時，房地產市場亂象有所抬頭。比如部分開發企業和中介機構未取得預售證收取預訂款、發布虛假宣傳廣告、炒作房價上漲、製造房源緊張氣氛、規避住房限購政策、拆分銷售合約等違規不正當經營行為時有發生。2018年，東莞市住房和城鄉建設局共受理房地產相關信訪投訴案件1860宗，比2017年增加23.98%，其中涉及開發企業經行銷售行為的1774宗，佔95.38%。

調控重點

適時優化調控措施，堅決遏製投機炒房

“因城施策”是2019年樓市調控的主基調。通報稱，今年，東莞將完善房地產市場調控聯席會議制度，加強經濟形勢及房地產市場走勢監測研判，適時優化完善相關調控措施，支持合理自住需求，堅決遏製投機炒房。深化因城施策，以穩地價穩房價穩預期為目標，探索建立符合東莞市情的房地產市場調控長效機制，繼續加強“兩場”聯動調控。

同時，住建部門將會同國土等部門繼續優化居住用地差別化控地價措施和競買“組合拳”措施，按“一地一策”原則，研究制定門檻條件合理適中的土地出讓方案，增強開發企業拿地信心，避免地價大起大落。

此外，還要大力防範化解房地產領域風險，對出現資金緊張問題的房企做好預警和跟蹤，對存在拖欠工程款、工程停工、延期貨樓等問題的建案重點監控，協調、督促屬地鎮街及時采取措施處置企業風險，積極化解社會矛盾。

持續深入開展專項整治行動，加大房地產市場“懲違治亂”力度，嚴肅查處房地產開發企業和中介機構及從業人員的違法違規行為，進一步規範市場秩序、淨化市場環境。並推廣使用《東莞市建案認購書》範本，結合“誠信聯盟”差異化監管措施，鼓勵開發企業自願使用該認購書範本，切實減少建案銷售認購環節投訴糾紛，維護消費者權益，促進公平交易，引導理性購房。

采寫：南都記者肖佩佩