2018年過去了，珠海樓市成交終於畫上句號。在成交上珠海總體走出谷底，價格也在政策調控下完成了穩定的任務。不過，樓市內部結構變動較大，西區樓市的崛起、商辦項目被整改後從熱到冷、人才購房政策的鬆綁等，無一不昭示2018年珠海樓市的新格局。
建案：成交跌跌撞撞走出谷底
2018年是一個讓不少開發商覺得寒氣逼人的年份，不少項目成交跌入谷底，但也有面對剛需的項目依舊順利去化。不過從數據來看，2018年已經是珠海樓市成交走出谷底的一年。根據合富研究院(珠海)統計珠海市住規建局相關數據顯示，2018年珠海共網簽254 .37萬平方米新建建案，對比2017年的161 .71萬平方米可謂走出谷底，成交量上漲57.3%。但與成交氣勢最強的2016年相比，其60 5 .1萬平方米的成交量依舊讓2018年成交量難望其項背。
成交量上漲尚算明顯，但開發商卻不看好後市，供應量並未跟上。據統計，2018年新建建案建築面積為404.62萬平方米，僅比2017年的347.5萬平方米微幅上漲。2016年的供貨量則接近500萬平方米。
在2018年全年絕大部分時間限購從嚴的情況下，珠海建案價格依舊波瀾不驚。據統計顯示，2018年新建建案網簽均價為23904.32元/平方米，與2017年的23182.52元/平方米相比幾乎持平，而與2016年的20334.6元/平方米相比價格差距明顯，這也說明珠海的價格隨著政策調控而保持穩定的勢頭，與調控要求相匹配。
成交量雖然走出谷底，但開發商的信心明顯降低了。供應上，2018年一共新增404 .62萬平方米，相比2017年的347.5萬平方米僅微漲，加上2016年新增的491.44萬平方米，珠海的新房供應壓力較大，與去化速度相比距離較大，預計今年的供應量會呈現縮減的態勢。
在區域上，以剛需客群為主打的價格窪地西區成交撐起了珠海全市成交的半邊天。據數據顯示，香洲區(含橫琴)在去年 共 網簽 新 建建案129.86萬平方米，鬥門共網簽65.82萬平方米，金灣則網簽58.69萬平方米。在這樣的態勢下，鬥門與金灣兩區合共網簽124.51萬平方米，與市區成交相當。可以說在價格優勢下，西區目前儼然成為珠海樓市的成交主力。
住宅：成交走高，價格略降
若從不同的屬性來看，去年住宅的成交雖然也如建案一樣走出最低位，但卻遠未回復高位成交水準，價格也較穩定，略微下降。據統計數據顯示，2018年珠海全市共成交190.79萬平方米新建住宅，對比2017年的113.12萬平方米有所上升，升幅達68.66%，從數據上看成交算是走出谷底。但是，若與2016年558.18萬平方米的高位值相比，成交依舊乏力，只能說需要時間進行修複。
2018年珠海新建住宅價格也仿佛漲到了頭，成為不少新拿地開發商的難言之痛。據統計數據顯示，去年珠海新建住宅均價為22101.62元/平方米，對比2017年的22317.74元/平方米不升反降，基本與過去持平。市場層面上也體現了珠海住宅價格的反轉，據觀察，去年不少項目采取不同的優惠促銷手段，價格出現暗降，其中以較早期拿地及部分需要衝刺業績的上市開發商項目最為明顯。
對比住宅成交量的走高，珠海新建住宅的供應量卻沒有大幅增加。據統計數據顯示，2018年珠海共新增274 .62萬平方米新建住宅，對比2017年的256.34萬平方米僅是微漲水準，對比2016年的433.53萬平方米更是差距巨大。正因為如此，有業內人士一度認為今年有珠海新建住宅數見底的可能，從而引發價格報復性上漲。
從區域來看，西區的新建住宅成交已經成功超越市區。數據顯示，香洲區(含橫琴)新建住宅僅網簽69.92萬平方米，而鬥門一個區幾乎與市區持平———鬥門新建住宅共成交64.55萬平方米，西區另一區域金灣的成交也不容小覷，共成交56.32萬平方米。也就是說西區共成交120 .87萬平方米，幾乎是市區的兩倍。
不過這是用價格優勢換取來的結果。2018年市區新建住宅成交均價為32883.8元/平方米，金灣住宅均價為16733.6元/平方米，鬥門住宅均價為13766.2元/平方米，後兩者遠不及市區，僅是市區的二分之一左右。
若從全年的走勢來看，2018年珠海新建住宅的成交量基本遵循了樓市淡季和旺季的走勢。其中2月份受農歷新年假期的影響成交最低，是唯一錄得個位數的成交月份，僅成交4.91萬平方米。5月份則開始進入一個小高峰，受到西區開發商陸續促銷和部分項目定價合理的影響，5月份的成交突破20萬平方米。然而後繼成交乏力，加上開發商對於住宅促銷意願不強，因此去年珠海樓市在第二、第三季度一直呈現上下窄幅波動的狀態，久久未能上位。直到11月份開始，隨著人才購房政策的放鬆及開發商衝擊年度業績的需要，珠海樓市猛然發力，網簽速度同步加快，11月份和12月份成交不僅超過5月份，並分別以23.88萬平方米和25.27萬平方米的成交量成為了年度銷售最高的兩個月份。
不過價格走勢卻截然相反。實際上珠海樓價一直在20000元/平方米至23000元/平方米區段徘徊。越是促銷成交迅猛的月份，成交價格越低。例如成交量第一月份的2018年12月住宅均價僅為20117.7元/平方米，是2018年成交價最低的月份。
在這個背景下，珠海新建住宅的庫存量已經控制回較為正常的水準，甚至有業內人士認為2019年在開發商拿地意願大大減弱的情況下，珠海新建住宅的供應量進一步縮減，加上住宅銷售速度加快，不排除住宅庫存會繼續縮量。據統計，珠海截至2018年年底的新建住宅庫存量為271.73萬平方米，雖然絕對數據上保持高位值，但受到成交量增加的影響，去化周期從16個月的高位值降低到13.94個月，若銷售趨勢繼續走高，不排除2019年開局中住宅庫存周期繼續降低。
商改住：從最熱到最冷
除了住宅結構的變化外，珠海2018年樓市變化最大的莫過於商改住市場。僅從數據來看，總體數據表現還是比較亮眼：2018年商辦類物業共成交53.6萬平方米，對比2017年的29.47萬平方米大幅上漲8成以上，對比2016年的10 .23萬平方米也增了4倍之多，含金量明顯。同時，與成交量同步上漲的還有供應量，2018年新增104.03萬平方米，對比2017年的47.82萬平方米增一倍以上。不過價格卻出現微降，去年成交均價僅為29545.8元/平方米，未達到2017年的3萬元/平方米水準。
實際上，在招商壓力增加、商務項目競爭激烈等情況下，不少開發商為了盡快回籠資金，把不少商務用地開發成商改住項目，也就是不少人耳熟能詳的“商業公寓”。同時，由於珠海住宅市場被5年社保等要求限購，不在限購之列的商辦類部門自然成功繞過政策，並成為開發商主力成交的利器。
然而此舉已經被視為違規，在去年6月橫琴管委會發布《關於加強橫琴新區產業項目及商業服務類項目建設管理的通知》(以下簡稱《通知》)，正式對橫琴及保稅區、洪灣片區、十字門中央商務區、灣仔片區等一體化發展區域範圍內的產業項目及商業服務類項目“開刀”。這次的“開刀”讓不少擁有明火、獨立衛生間等商辦部門紛紛整改，部分項目甚至被要求拆取夾層和違規樣板間。
這使得橫琴、保稅區等地的商辦類項目從年初的銷售熱情轉眼冷卻，直到目前依舊難以恢復。僅是從庫存走勢來看，商辦類部門成交的庫存壓力隨著政策的調整而不斷增加，增幅也較為明顯。據統計，2018年1-4月，珠海新建商辦類部門的庫存量基本維持在40萬平方米以下，同時去化周期均在10個月以內，2月份一度僅錄得最低位6個月的庫存，屬於庫存偏少。然而自5月份開始，庫存量及去化周期基本上是有增無減，除了8月份一度出現小幅下降以外，成交走低及新增量的雙重重壓下，珠海商辦類市場不堪重負，直到去年12月底珠海的新建商辦類部門庫存積壓已經突破84 .67萬平方米，去化周期也急劇升至22.98個月，是歷年最高的月份。
業內分析
今年住宅成交量或上漲，商辦類項目難有起色
對此，合富研究院市場分析師梁文燦表示，2018年第四季度珠海政府頒布人才政策，住宅成交實現小範圍鬆綁，市場迎來短暫政策優化視窗，供需回升。為實現高去化，部分項目出現近30%價格下調。同時，商辦頒布新政，多方受限，供需下行明顯。儘管開發商積極推貨，投資觀望情緒上升，銷售慘淡。而去年以來珠海商住土地降溫不少，出讓速度明顯放緩，多宗土地終止出讓或流拍，集中於航空新城和唐家北圍等高地價片區，更有多宗土地底價成交，高地價項目多以低價入市，甚至不惜以樓面地價銷售。
他認為，2019年珠海市將持續執行人才購房政策，但外地人才消化力有限，觀望情緒將愈演愈烈，供需端矛盾進一步激化，預計珠海樓市成交量將有所上漲，但漲幅較2018年有所收窄，成交價格趨於平穩，部分區域為實現成交或呈現價格小幅松動，大量商辦項目集中入市，受製於供應結構改變，成交量價難有起色。
據數據顯示，香洲區(含橫琴)在去年共網簽新建建案129 .86萬平方米，鬥門共網簽65 .82萬平方米，金灣則網簽58 .69萬平方米。在這樣的態勢下，鬥門與金灣兩區合共網簽124 .51萬平方米，與市區成交相當。
采寫：南都記者 蕭倩苑
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