北京“限競房”意外遇冷 近期平均去化不足4成

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2018年，“限競房”成為北京樓市關鍵詞之一。關於限競房的政策背景、入市影響、購房指南、二次風險交易等被頻繁刷屏，“限競房”的出現，仿佛樓市一股清流引起廣大購房者的關注。

業內人士指出，9月以來，伴隨著“限競房”的集中入市，成為北京樓市供應端不可忽視的中堅力量。將緩解北京市場供需矛盾，引導市場回歸理性，進一步落實“房住不炒”。但在成交端，已經取證的“限競房”項目的低迷表現，讓市場大跌眼鏡。

“金九月”北京“限競房”平均去化不足4成

在限競房集中入市前，曾被外界多次解讀為購房者的“福利房”。

記者觀察發現，拿地時開發商已被限制項目的公開銷售上限價格，這對購房者無疑是一大利好，在做決策時更加淡定謹慎。

素有“金九銀十”之稱的9月素來是房地產行銷的傳統旺季。記者從中原地產研究中心最新獲得的統計數據顯示，截至9月28日，北京共有18個限競房項目取得20期預售證，可合計提供9826套房源，合計建築規劃達到了104萬平米（另外還有超過30萬平米車位等配套），網簽成交住房1760套。

從真實銷售情況看，市場已經入市18個項目中，網簽銷售率只有15.4%,平均去化也不足4成。公開資料顯示，下半年以來，同期商品住宅總供應15561套，面積200.2萬平方米，這代表著北京限競房已超過新房市場份額的6成以上。

回顧今年6月，北京第一個入市的限競房項目大興瀛海府，曾獲得不錯的市場反響，開盤後在短時間內銷售一空。

7月，北京萬和斐麗、華潤理想國、北京領秀3個限競房項目獲取預售證，供應合計1823套房源，預示著下半年限競房井噴的局面正式鋪開。

但隨著北京限競房密集入市，整體銷售不及預期，呈現遇冷狀態，更有部分限競房項目出現打價格戰趨勢。

早先媒體公開報導稱，位於北京大興區的一個限競房項目打出了每平方米“降價6000元”的口號，來吸引購房者。在房山區正在銷售的另一個限競房項目，整體的售價也比早前政府約定的要低。位於經濟技術開發區的另一個項目也在政府限價基礎上便宜3000元/平方米，購買一套90平米的小戶型，優惠可以達到20萬元左右。

中原地產首席分析師張大偉表示，限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套，這使得供大於求開始明顯出現。

限競房市場競爭激烈

限競房的官方名稱是“限房價項目”，指的是“限房價，競地價”的“兩限”的建案，它既擁有建案的產權屬性，其限定的房價又低於建案及項目周邊的二手次新房。在土地出讓環節推出的背景下，這類房子在開發商買地的時候，就確定賣的價格。

據人民網記者梳理統計，2017年北京住宅地塊一共成交71宗，而限房價競地價地塊有43宗，佔據2017年住宅地塊出讓總量超60%.截至9月25日，2018年北京住宅地塊一共成交28宗，而限房價競地價地塊有 20宗，佔據2018年住宅地塊出讓總量 71%.

值得特別關注的是，這兩年從限競房規則下產生的入市地塊已高達66宗，總供應面積高達500萬平方米。2018年是“限競房”成為供應主力軍的一年。

諸葛找房數據研究中心分析認為，目前北京新房市場供大於需，限競房項目的遇冷，一定程度上表明北京新房市場已經開始有進入買方時代的前兆。究其原因，分析稱北京各城區限競房項目供應量差異較大，各區域間分布不均。

其中，大興區限競房項目數量最多，高達15個;其次為房山，限競房項目9個;海澱區限競房項目為8個位居第三。從限競房項目區域分布來看，近郊區共有39個限競房項目，主城區共有24個，遠郊區共有7個。近郊區限競房項目遠多於主城區及遠郊區。

機構觀點認為，造成限競房項目城區分布不均的原因主要，一是由於主城區可規劃用地面積極小且價格較高，剛需購房壓力大;二是遠郊區位置較為偏僻，雖然價格便宜但交通不便。因此限競房項目更多的集中在近郊區，交通方便且價格適中。

不難發現，在限競房持續集中供應，去化壓力大的狀況下，正面臨嚴峻的市場挑戰。該類地塊在拿地之初，即從競爭地價，到競爭配套建設和自持物業的比例，大幅縮減了開發商的利潤太空。這也造成了市場上一度出現開發商進行捆綁銷售等變相提高價格等現象。

後市將更趨於理性

實質上，在“房住不炒”的精神指導下，房地產市場規則已被改變。專家指出在成交量同比下滑的同時，住宅用地的成交價格與溢價方面也在持續走低。

日前，北京市規劃和國土資源管理委員會通知，稱近期將供應66宗住宅用地，總規劃建築面積481公頃，全部用來建設限競房和共有產權住房。有觀點認為，今年北京土地供應量未達預期目標，後期土地供應量有望再度集中入市。

同時，這批66宗地塊將在明後年入市，形式仍以限競房和共有產權房為主，這意味著限競房的供應量將進一步增加。

如今，在政府政策的影響下，房企拿地的積極性將逐步趨於理性，土地市場流拍流標現象的增多，土地市場的交易熱度將有所降溫。張大偉表示，過去一年多通過各種約束性政策抑製市場高溫後，市場已逐漸進入供應加量周期。預計今年北京土地市場將繼續低迷，房企拿地積極性不高，對非熱門地塊將繼續看冷。

一位房企人士告訴人民網記者，整體市場不被看好的情況下，大多數房企都在夾縫中求生存。“特別是北京近期調整公積金政策，對市場預期造成了不小的影響。後續開發商聚焦的重點還是會在加速去化庫存、回籠資金等方面。”

在全國300多個城市中，北京樓市調控頻次不僅在全國領先，且力度上也是最大的。未來伴隨著供需關係的加深，市場壓力將會更大。明年依然是限競房集中入市的年份，產品同質化、短板明顯，房企將面臨更大的競爭與挑戰。

據諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷提醒，限競房也存在一些“陷阱”，如限競房項目差異較大，部分限競房雖然較為便宜，位置較為偏僻，居住不方便，後期保值增值能力較弱;限競房要在8-9年以後才能流入市場，不適合投資等，請購房者要根據自己的實際情況，而不是隻貪圖價格便宜。

“不過，從好的方面說，限競房在土地拍賣時就規定了售賣價格，預示著未來半年甚至一年的北京房價相對可控，在目前大部分建案均為限競房的背景下，既穩定了新房市場，同時也會帶著二手房市場的穩定。”陳雷對記者說。