嚴監管下房企融資杠杆不降反升

嚴監管下房企融資杠杆不降反升

　　今年以來，銀保監會對金融機構共開出20張罰單，罰沒金額合計超過3.4億元，其中，涉及房地產的罰單有7張，罰沒金額合計超過2.6億元。

　　證券時報記者 張達

　　今年以來，房地產調控政策持續收緊，特別是對於房地產的融資監管也是歷史最嚴，目的就是要把過高的房企融資杠杆降下來。雖然嚴監管取得了明顯成果，但還沒有達到預期目標，房地產融資仍存在著杠杆率快速上升，並且一些金融機構存在違規為房企加杠杆的風險。

　　對此，業內專家指出，嚴監管環境下房企融資依然高燒難退的深層次原因，是過去經濟增長過度依賴房地產、房地產對金融信貸資源形成巨大的“虹吸效應”等扭曲特點，導致緊縮性調控政策效果大打折扣，而要改變這種局面的關鍵是重構經濟增長邏輯機制。

　　房地產違規融資

　　罰沒金額超2.6億

　　自2016年“9·30”新政開始，房地產相關融資調控和監管政策發條持續趨緊，2017年下半年以來繼續加碼，重點是針對信貸和資本市場融資。今年年初，銀保監會發布《關於規範銀信類業務的通知》，要求商業銀行和信託公司開展銀信類業務，不得將信託資金違規投向房地產領域。年初召開的全國銀行業監督管理工作會議也指出，今年要繼續遏製房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。

　　證券時報記者根據銀保監會公開資訊統計，今年以來，銀保監會對金融機構共開出20張罰單，罰沒金額合計超過3.4億元，其中，涉及房地產的罰單有7張，罰沒金額合計超過2.6億元。而地方銀監局開出的涉及房地產的罰單更多，僅11月以來就有6張，罰款金額合計605萬元。

　　記者梳理與上述房地產有關的罰單案了解到，這些案包括信貸資金、同業投資、理財資金及自營投資資金等違規流入房地產市場，用於繳交或置換土地出讓金及土地儲備融資或資本金不足的房地產項目。

　　除了銀保監會對房企融資提出監管要求，今年6月，發改委會同財政部聯合發文對房企境外發債提出規範要求，要求房企境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房企外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。由此可見，監管部門對房企融資始終保持著嚴控態勢。

　　房企融資杠杆不降反升

　　監管部門始終強調避免違規資金流向房地產，隨著信貸、信託、海外融資等多種房企融資管道全面收緊，以及房地產市場的明顯降溫，不少房企開始主動選擇降杠杆。目前，已有多家房企提出了降負債目標，並且減少了土地獲取及其投資。不過，從全行業來看，房企降杠杆尚沒有取得預期效果。

　　中國社會科學院財經戰略研究院副研究員高廣春指出，從房企融資的餘額和增額在非金融業融資中的權重走勢看，房企相對加杠杆特點明顯。

　　中國社科院的最新報告顯示，截至2018年三季度末，房企融資餘額在非金融業融資餘額中的權重較上年同期不降反升近2個百分點，其中房企信貸權重上升1.79個百分點、房企信託權重上升7.49個百分點，房企債券權重微跌0.01個百分點，房企股票權重微降0.29個百分點。增額權重上升幅度更為明顯，房企融資增額在非金融業融資增額中的權重升幅超過7個百分點，其中細分指標全面上升，房企信貸權重上升2.09個百分點，房企債券權重上升0.79個百分點，房企股票權重上升2.12個百分點。而房企信託在信託資金投向中的相對増勢尤為明顯，2018年前三季度，房企信託較年初淨增約6000億元，非金融業信託增額淨減少近8000億元。這說明，相對於非房企融資，房企融資杠杆不降反升。

　　“自2016年‘9·30’新政開始，房地產相關融資調控和監管政策發條持續趨緊，雖然取得明顯的效果，但還沒有達到預計目標，房企融資杠杆不降反升。”高廣春對證券時報記者表示，從10多年以來房企信貸在非金融業貸款中權重的走勢看，房企信貸餘額權重10多年間持續上升，增額權重雖有波動但總趨勢也是上升的。

　　重構經濟增長

　　邏輯機制是關鍵

　　對於在嚴監管環境下房企融資依然高燒難退的原因，高廣春認為，首先是中國正處在城市化的加速期，房地產市場的紅利還沒有到達轉捩點，這樣的預期方向和房企杠杆政策的指向實際是背離的。其次，房企融資的政策包括調控和監管的政策，這麽多年來一直是不如預期，相反每次調控都伴隨著房價泡沫和房企融資泡沫持續的雙雙積累，這在客觀上導致市場對相關政策效果形成習慣性的無效預期。而更深層的原因是，此前將房地產作為經濟增長支柱的這一定位，產生了房地產過度商品化、經濟增長對房地產形成過度依賴或者經濟的全面房地產化、公眾日益相信房價隻漲不跌的神話、樓市對金融資源特別是信貸資源形成巨大的“虹吸效應”等扭曲的特點，這就導致緊縮性的樓市調控和監管政策效果大打折扣。

　　“近幾年來，經濟發展轉向新常態實際上就是試圖借助經濟結構轉型和建構新的經濟增長支撐點，轉換前述經濟增長的邏輯從而擺脫對房地產的過度依賴及其一系列相關問題，但客觀而言，到目前為止新經濟增長的邏輯遠未成形，舊的邏輯的慣性依然強大。”高廣春對證券時報記者說，由此映射到房地產領域裡的東西更多的是短期政策調整，而非邏輯機制重構，從而導致相關政策效果大打折扣。

　　高廣春認為，重構經濟增長邏輯機制是政策走出此種陷阱的“關鍵”。他建議，第一要梳理和清算已有的關於房地產定位的檔案，明確放棄房地產業作為國民經濟支柱性產業的地位，重建房地產供需結構和發展路徑。第二要圍繞經濟增長新邏輯重構金融資源配置邏輯，打破金融資源對房地產配置的慣性依賴，引導金融資源實質性增加對實體經濟和創新型產業的配置比重。第三是注重商業性和保障性之間的協調和平衡，形成獨立而又完善的面向兜底性領域(包括住房保障)的政策性增信體系，為投放到保障性領域中的商業性金融資源提供增信支持，進而支持保障性領域分享到經濟增長新邏輯的紅利。