房企募資頻遭“中止門” 信用違約危機加重

　　原標題：房企募資頻遭“中止門” 信用違約危機加重

　　伴隨著監管層的時時發聲警示，再加以去杠杆、促合規、穿透核查等金融降風險舉措的逐步落實，房地產融資變成了一場沒有武器的戰爭。

　　來源：中國房地產報

 

　　文/苗野

　　6月11日，萬科一筆數額為80億元的公司債獲核準發行。

　　當市場還沉浸在喜悅中，噩耗頻頻傳來。6月15日，金融街一筆50億元小公募公司債被“中止”；6月19日保利置業15.14億元的購房尾款ABS中止；6月20日泰禾集團、中弘股份兩家房企的非公開發行股票申請流程狀態顯示為“中止審查”。

　　儘管“中止”並不一定代表“終止”，但隨著防風險和去杠杆政策的不斷深入，房地產企業募資失敗或推遲的情況顯著增多，房企發債“中止”已成為普遍現象，其中不乏中大型房企的身影。

　　據中國房地產報記者不完全統計，過去的三個月地產債被中止的總額呈現攀升態勢，分別為20億元、225億元和589億元。截至記者發稿前，合生創展31億元私募債、富力地產60億元私募債、碧桂園200億元小公募、花樣年50億元私募債，目前均呈現“中止”狀態。

　　地產債碰壁只是目前房企融資困局的冰山一角。今年以來，監管層對關乎開發商資金“命門”的融資管道逐個關閘：前端的銀行貸款（開發貸和並購貸）啟動“白名單製”，以“資產穿透”為代表的新監管要求致使非標債權管道銳減；公司債發行對房企規模、資質要求進一步提升，在單筆規模設定上限基礎上進一步設定資金用途限制，對於債務到期的企業，隻放開2018年到期公司債規模的“借新還舊”。求錢若渴成為房企的普遍狀態。

　　相對於以前“陣痛式”的調整，這一輪的去杠杆可能會持續較長時間，並劍指金融風險。

　　6月20日，國家審計署審計長胡澤君在第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三次會議上作《國務院關於2017年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》時指出，在金融風險防控方面審計發現，9家大型國有銀行違規向房地產行業提供融資360.87億元，抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。

　　此次審計被業內認為是對當前房地產去杠杆的一次大檢查，未來若有各類資金違規進入房地產，預計銀行信貸部門可能面臨更嚴懲罰。

　　伴隨著監管層的時時發聲警示，再加以去杠杆、促合規、穿透核查等金融降風險舉措的逐步落實，房地產融資變成了一場沒有武器的戰爭。

　　雪上加霜的是，最近股市的大跌讓那些股權質押風險較大的房企坐立不安，已有券商對新增的股權質押業務予以暫緩。6月19日，上證指數大跌3.78%，失守3000點關口，盤中跌幅創下兩年新低。

　　受此影響，一大批股權質押接近平倉線的上市房企紛紛發布公告，“預警”風險或宣布大股東增持計劃。6月20日，融信中國發布公告稱控股股東增持股份。同樣，新城發展控股股東王振華再增持新城發展50萬股，持股比例升至70.55%。泛海控股計劃自6月20日至12月31日通過深交所繼續增持泛海控股，增持金融為1億元至10億元，盧志強持有中國泛海股份高達77.14%。

　　房企募資遭遇“中止門”

　　在房企融資管道收緊以及現金流和高負債率的雙重承壓下，發行公司債一直是房企主要的融資方式。但5月至今，多家房企相繼爆出中止發債的資訊，再次點燃了市場對房企融資問題的恐慌。

　　房企發債“中止”已成為普遍現象。合生創展擬發行的31億元私募債於5月21日剛剛被受理，僅9天時間便被中止；同日，東方園林向社會公開發債10億元，隻募集到了可憐的5%，短短4天，公司市值由500億元降至400億元，蒸發百億；5月25日，花樣年的50億元私募債顯示為“中止”；5月29日，富力地產60億元住房租賃專項公司債券遭遇“中止”；碧桂園擬發行的200億小公募公司債再度中止，該債券最早由2016年4月遞交申請，至今已兩度中止。

　　此前，龍湖地產發行的一筆80億元公司債被中止審查後，將募資縮減至50億元。另某房企於4月19日擬發行一筆49億元的債券，目前募集金額也縮減為34.95億元。

　　海通證券的報告顯示，2018 年年初至6月8日，地產企業公司債通過發審會共24家，總計規模達到1125億元。今年年初至6月8日中止21次，中止金額達1510億元。其中碧桂園、花樣年、廣東珠江中止兩次。

　　多位房企高管向中國房地產報記者指出，債券的中止是由於一些客觀上的原因，有調整債券募投項目的，也有再融資需求受限的，還有在爭取一些更高的評級。

　　資深證券市場評論人布娜新指出，經濟脫虛向實必然經歷陣痛，目前這段時間，地產公司發債中止是由於基本面的原因導致，評級、資質等因素，都關係到發債能否成功。

　　據國泰君安統計的數據顯示，截至今年5月初，共有12家上市房企發行了322億元公司債，票面利率在4.83%~7.90%之間，成本控制在5.35%以下的主要是招商蛇口、陸家嘴、華僑城等大型國有企業。

　　億翰智庫首席研究員張化東認為，雖然市場上對於5月份以來頻現的公司債中止發行事件有所擔憂，但是公司債發行實際較2017年有比較明顯的回暖，借新還舊的通道依然存在，無需對中止發行過分擔憂。但僅僅依靠公司債的滾動發行，難以匹配大量的公司債到期與回售規模。

　　房企陷入發債“中止潮”只是房企總體融資情況不容樂觀的一個縮影。同策研究院監測的數據顯示，5月40家典型上市房企完成融資金額為451.17億元，環比4月的769.12億元減少41.34%，是近一年來的最低額。

　　值得一提的是，市場對於地產債的擔憂正在發酵。來自海通證券的報告顯示，存續地產債中2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019~2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元；此外，存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，2019年也有接近3700億。

　　據業內人士披露，這還不包括大量需償還的表外資金。

　　標普評級表示，中國對影子銀行的監管遏製了房地產開發商的重要現金管道，增加了流動性風險。鑒於未來兩年中國開發商將有創紀錄金額的債券到期，且中央政府正在推行去杠杆，預計行業環境將更趨艱難。開發商將更難以再融資，為擴張獲取融資也將變得困難。

　　房企信用違約的風險增加

　　實際上，房企發債從2016年底起全面收緊，截至現在更趨向嚴格。

　　2016年10月，上交所和深交所對房地產公司債券實行分類監管，房地產企業在交易所市場債券融資受到嚴格控制。

　　“目前出現的中止也是延續一貫的嚴格控制思路，發債難度逐漸變大已是不爭的事實。”布娜新說，未來房企需不斷提高自己的現金運營能力，任何形勢下，評級高的企業債更好募集，通過的幾率會更高。

　　不過，並非所有企業都遭遇中止。像此前萬科的80億元公司債、招商蛇口40億元的公司債、新城控股的46.62億元私募債、金輝集團的20億小公募等，都在近期放行通過。

　　一位券商人士指出，在目前的環境下，財務狀況更好、評級更高的企業的債券仍然要更好發一些。

　　中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，從行業角度看，在不斷創新高的行業負債率與監管層推進房地產去杠杆的主旨下，房企發債難度增大。從企業角度看，發債能否成功與企業的違約記錄、信用評級、負債情況掛鉤。在融資環境未有放鬆且房企償債壓力逐漸加大時，不排除未來會有更多的房企債務違約出現。

　　房企的資金鏈狀況引發監管部門的問詢。今年4月13日，上交所對華夏幸福發出了18個問題進資金情況的追問。此後，中信銀行向其提供的315億元授信額度，緩解了華夏幸福的資金鏈壓力。

　　但中弘股份就沒有那麽幸運了。6月13日晚，中弘股份發布公告稱，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計達36.9億元。

　　中弘本次危機的導火索源自於去年年底，旗下子公司的債務利息違約。評級機構大公國際以質疑中弘銀行账戶資金挪作它用且懷疑“14中弘債”償債來源，下調了對其主體評級。同時，中弘的控股股東中弘集團所持股份也因債務問題陷入司法凍結中。

　　眼下，中弘只能積極尋求與相關債權人協商妥善的解決辦法，籌措償債資金解決逾期債務問題，並在後期計劃尋求重組、加快資產出售、催收應收账款等。

　　就在不久前，雲南省房地產開發經營（集團）有限公司持股51%的子公司京鵬地產，出現對重慶國際信託股份有限公司3億元債務到期未償付的情況。

　　債務違約的案例，可能還會再度出現。北京某私募基金管理人告訴記者，房企資金鏈緊張已成事實，公司債的審批上，時間變長和審核要求變多，同時監管層會重點關注資金用途。

　　對於日益惡化的融資環境，各方也在使出渾身解數。

　　中信建投分析師陳慎指出，再融資過程中，券商亦開發新合作模式幫助房企緩解資金壓力。在增量方面，一是拓展新的融資品種，包括ABS、REITs等產品；二是新增的公司債還本付息也在申報的過程中，同時與銀行進行戰略合作，未來將在債券銷售過程中能夠給予支持。三是配合企業做並購等資本操作。

　　近日銀保監會主席郭樹清在講話中稱“市場經濟下出現債務違約十分正常，相比國外，我國企業債務違約率總體仍然較低”，也明示了政府對違約問題的容忍度。

　　房企大多給出了“加速現金回流，降低杠杆”的藥方。新城控股高級副總裁歐陽捷表示，在外部融資趨緊的情況下，加速現金回流才是當務之急，在保證現金流量的前提下，適度降低對利潤的預期，不失為一種辦法。

　　融信中國資本中心高級融資總監倪翔宇表示，在金融政策不確定性的情況下，融信采取的政策是積極降低杠杆。降低負債率、以收定支、穩妥拿地。

責任編輯：劉萬裡 SF014