高負債房企融資拿地或持續嚴控 中小房企面臨生死考驗

本報記者 王營 實習生 王凡 北京報導

房地產行業杠杆率，即全行業土地購置金額佔銷售金額比值正繼續回升。該數據已從2016年的 5.96%相對低點一路攀升至2018年1-9月的25.7%。

央行也注意到房地產行業杠杆風險問題。近日，央行發布《中國金融穩定報告（2018）》（下稱“報告”）明確指出，我國房地產金融風險總體可控，但部分房地產企業債務率過高等風險要關注。

銷售放緩正加大房企杠杆風險。新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，“整體上看，房企壓力在變大，但比較緩慢。少數房企肯定面臨巨大壓力，不排除明年爆雷。”

去杠杆的基本邏輯

無論是居民還是房企層面，去杠杆都已經成為房地產行業的基調。中國人民銀行於11月初發布了《中國金融穩定報告（2018）》更直觀反映了去杠杆背後的風險邏輯。也暗示了房地產行業調控未來走向。

報告稱，我國長期實行審慎的住房信貸政策，平均首付比例34%以上，且銀行業金融機構房地產貸款不良率明顯低於整體貸款不良率，房地產信貸品質較好，房地產金融風險總體可控。但不容忽視的是，近年來房地產業高杠杆發展模式和房價過快上漲並存，房地產行業風險有所上升，相關風險可能通過多種管道影響金融體系，須予以高度關注。

實際上，從2018年以來，我國房貸都處於收緊狀態。“當下整體房地產貸款依然處於相對緊張狀態，尤其是各地公積金貸款明顯收緊，這導致各地商業貸款需求上漲。這些導致2018年四季度房貸利率將依然維持當下水準，大幅上漲或者下行的可能性都不大。從居民戶中長期貸款看。2018年前三季度出現了明顯的下調,從4.2兆下調了8.8%。這也是最近多年的首次明顯房地產貸款收緊。”中原地產分析師張大偉表示。

張大偉表示，房貸是影響房價走勢的最關鍵指標。從全國市場看，特別是一二線城市，房貸開始明顯萎縮，這也是部分城市房價漲幅放緩最主要原因。房貸逐漸趨緊，這有利於房地產調控的落地，收緊房貸疊加房地產調控這對房價上漲作用更明顯。

根據央行數據顯示，截止到2018年9月末，個人住房貸款餘額已達24.97兆，9月新增個人房貸加權平均利率為5.72%，6月份加權平均利率為5.60%，比3月份上升0.18個百分點。而2017年9月加權平均利率為5.01%，12 月加權平均利率為5.26%

房企杠杆預警

海通證券報告顯示，2018 年三季度末A股地產企業流動比率是1.48 倍。2018年三季度末A股地產企業有息負債率為239.2%，當前開發商的負債水準處於持續回升態勢。

房企杠杆預警也在央行此次報告提示中。報告稱，房地產企業債務率較高，融資方式複雜。部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，購地資金杠杆率達到7~8 倍，嚴重違反了自有資金購地的要求。較高的負債率增加了房地產企業經營發展的順周期性，削弱了其應對行業波動的能力。此外，部分房地產企業的融資管道存在業務模式複雜、多層嵌套、明股實債的情況，加大了監管部門掌握資金真實流向的難度，削弱了監管效果。而房地產行業風險通過多種方式影響金融體系。

“報告點出了三個問題。第一是高杠杆拿地的風險，已經成為房地產領域和開發商領域的重要風險。該做法也使房企面臨更大的經營壓力；第二是房企的融資模式更加複雜，導致監管方面也遇到了很多困難，這使得部分金融風險還沒有完全暴露出來；第三是當前企業的負債壓力繼續增加，使得降低負債規模依然成為一個重要的任務。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

58安居客房產研究院首席分析師張波則認為，房地產金融風險依然處於可控區間，但對於房企的高負債率表現出明顯的預警性，尤其是房企融資的監管提出了較強的關注。有兩點值得關注，其一是關於房企的融資管道監管未來可能會有所加強，重點會監管資金違規流入房地產行業，並可能加大對於違規金融機構的處罰力度；其二是房產調控不放鬆的大背景下，針對房企的融資仍然不會“網開一面”，更多上市房企通過發債等再融資方式或被暫停審核，目前融資成本不斷偏緊的現狀仍將持續。

從58安居客房產研究院監測的數據來看，今年房企的融資壓力明顯大於去年，央行不斷降準，本對樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好。2018年房企密集融資就是來源於資金壓力，一方面要規模化，不進入頭部企業陣營生存壓力巨大；另一方面又缺錢實現規模化，針對中小房企的各種資金支持明顯不如頭部房企，不得不想盡一切辦法去融資。

“2019年預計房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小房企面臨生死考驗。中小型房企融資狀態非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被並購等方式繼續生存或離場。”張波表示。

歐陽捷告訴21世紀經濟報導記者，目前房地產行業融資違規動作已經基本消除，房企已經回到了表內融資為主，其它資金管道不斷收緊，房企無法開展股權類融資，有息負債率有回升趨勢。整體看，目前房企壓力在加大，不排除明年出現少數爆雷房企。比如有息負債率高，並且現金不足的，同時資金回籠慢的。

易居研究院副院長楊紅旭擔心，開發商此時面臨的是全國大行情，即這輪房價漲得時間長、幅度大，同時房企拿地又非常激進。調控整體趨嚴未有松動，因此在市場降溫初期，開發商感到資金緊張。預計明年一些負債率高的中大型也可能會出現嚴重問題。具體表現就是被迫賣掉大量股權，甚至有些會倒閉。

據恆大研究院發布的報告顯示，未來4年是房企償債兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9兆、6.1兆、5.9兆和3.4兆，2022年及以後總計僅0.9兆。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。