“首付6萬安家置業上海南”“開發商協助分期”“名額限制，先到先得”……看著嘉興某建案宣傳單上誘人的介紹，白領蔚晨（化名）有點心動。
按照正常操作，蔚晨倘若購買這一建案68平方米戶型的房子，需交三成首付，也就是近27萬元。而辦理分期後，僅需先交6萬元首付。這對於積蓄不多的小白領來說，確實有一定吸引力。
只是，蔚晨有點猶豫。這樣的操作合規嗎？對於投資者來說，“首付分期”究竟是“餡餅”還是“陷阱”？
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首付分期誘惑
近期，有媒體報導，隨著樓市成交持續低迷，燕郊為首的環京地區“炒房熱”出現降溫，為了吸引購房者，地產商、中介機構違規推出“首付貸”、“首付分期”等購房措施來降低首付，使得一些建案出現最低8萬元首付買房的現象。
而《國際金融報》記者採訪了解到，這樣的情形也同樣在上海周邊地區上演。上述令蔚晨有點心動的建案是位於嘉興平湖的當代和山悅MOMA。
根據當代和山悅建案的宣傳內容，他們推出了“首付分期”服務，根據不同戶型，首付僅需6萬至8萬元，剩餘首付部分3年內還清。
記者了解到，目前，當代和山悅的建案每平方米單價在13000元左右，戶型主要為68平方米、88平方米，也就是說每套房子約為88.4萬元、114.4萬元。
按照相關規定，首套房的首付比例是30%。據記者粗略計算，正常操作下，68平方米、88平方米戶型的房子，分別需交首付約26.5萬元、34.3萬元。
那麽，為何這一建案可以給出這樣的超低首付？
隨後，《國際金融報》記者以購房者身份撥打了當代和山悅MOMA官網上的售樓處電話進行谘詢。
當代和山悅MOMA售樓處人員對記者稱，“只要付首付6至8萬元，剩餘部分由開發商指定的小貸平台等提供貸款給客戶，客戶2至3年內按期還清給該金融機構，模式類似額外辦理了一個金融信用貸款服務。”
然而，銀行對首付款的資金來源審查非常嚴格，此操作不會被發現嗎？
對於記者的這一疑惑，該售樓處人員篤定地說，此部分借款是購房者直接與小貸平台等簽訂，由開發商為其做擔保。這種模式是線下進行，不會上銀行的征信系統，所以在後續辦理抵押貸款的過程中，也不會出現問題。
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分期模式是否合規
《國際金融報》記者通過了解提供“首付分期”的多處建案後發現，目前市面上的“首付分期”服務模式主要分為兩種：
一種是購房者繳納了一定比例首付後，剩餘的部分可以延緩一段時間繳納給開發商，期限普遍在3至6個月內，可分批次繳納歸還，且期間開發商不收任何利息。
另一種是購房者繳納了一定比例首付後，剩餘的部分開發商以自有資金或指定金融機構以貸款的形式出借給購房者，購房者每月按期歸還本息，還款期限通常在一年以上，普遍為2至3年，類似於購房者又辦理了一筆信用貸款。
那麽，上述兩種“首付分期”模式是否合規呢？
對此，中原地產首席分析師張大偉在接受《國際金融報》記者採訪時稱，首付分期是否違規不能一概而論，具體要看其業務模式。
張大偉解釋稱，對於大多數預售屋而言，從能夠銷售到把房子拿去銀行作抵押貸款約有一年左右時間。那麽，在此期限內，開發商以首付緩收、少收等形式允許購房者可以不一次性繳足首付款，允許其分期支付並不收取利息的，某種意義上並不違規，相當於給了購房人一個相對較長的籌款期，也並沒有增加杠杆。
而針對第二種方式，張大偉指出，如果把首付延長到2至3年甚至更長，並找一個金融公司以貸款的方式出借並收取高額利息，給購房者增加了還款壓力，相當於多了一層杠杆，就屬於變相的首付貸，是違規操作。
顯然，當代和山悅MOMA屬於第二種方式，這也意味這一建案涉嫌違規操作。
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“首付貸”為何屢禁不止
“這是房地產業記憶體在的普遍現象，‘首付分期’並不是最近才興起，很多建案都在這麽做。”多年從事房地產銷售的人士對《國際金融報》記者稱。
在分析人士看來，首付分期其實就是為逃避監管打擊而變換馬甲的首付貸。
早在2016年，住建部等部門發布了《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，強調中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務；2017年，住建部、央行、銀監會聯合印發《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
那麽，為何這種違規操作屢禁不止？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時表示，在房地產市場持續低迷時，開發商為了刺激銷量加速回款往往會頒布一些類似這種“首付貸”、“首付分期”的政策。雖然明知是違規的，但房地產商存在一定僥幸心理，偷偷地打著“擦邊球”。
張大偉也稱，“很多開發商願意選擇此做法的原因是，不僅能降低購房者的門檻又能提高房屋的銷售量，而且對其自身而言促銷壓力也不大，何樂不為。不過，目前此現象還是多發生在較小的城市，地產項目隱蔽性較強，地方監管部門可能暫時還沒能發現。”
另一資深房地產業內人士對《國際金融報》記者直言，“撐死膽大，餓死膽小，我們老闆收到過很多法院傳票，但並沒有太嚴厲的懲處，頂多罰些錢。”
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“擦邊球”暗藏風險
事實上，目前仍有不少人對首付分期持有不同觀點，認為首付分期可解決部分資金暫時有困難的人的購房需求。但業內人士強調，這猶如飲鴆止渴，弊大於利。
首先，首付分期產品大多是提供給沒有購房能力的低收入人群，這會加劇他們的信用透支，增加購房者買房杠杆和還款壓力。
“開發商公開給這一類購房者提供此類服務，存在誘導行為。如果客戶首付方面都背負了債務，那麽後續抵押貸款的壓力是非常大的。”嚴躍進稱。
一位銀行從業人員也表示，購房者需要理性地考慮自己的承受能力。“首付分期”看起來是緩解首付壓力，為剛需族降低購房門檻，但實際上加大了購房者還款壓力。如果在歸還期內發生房貸違約或未能按時繳納，不僅會按照合約將被收取較高的罰息造成更大的經濟負擔，且拖欠房貸的資訊將被記入銀行的征信系統，今後辦理金融業務將受到限制，或被拒絕，或被附加高要求的條款。
第二，由於“首付分期”、“首付貸”往往會收取非常高的利息，這也意味著可能加大購房族的融資成本，使其原本脆弱的財務收支現狀變得更糟糕。
《國際金融報》記者從當代和山悅MOMA售樓處了解得知，目前業內“首付分期”利率普遍為7%至8%，如果資質較差的可能鋼彈9%。
12月3日，該建案的一位銷售人員告訴記者，近期他們換了一家合作平台，“首付分期”的利率又漲了，之前告知的8%利率已沒法做，現在利率大致為8.8%。
第三，首付分期有可能引發各類矛盾或經濟案件，加大社會不穩定因素。比如，不少建案曾因房價下降，引發房主上門鬧事；少數購房者誤入高利貸借款後無法及時還款，就可能隨時面臨暴力催收。
上述資深房地產業內人士稱，確實會有一定風險隱患。如果在銀行住房貸款審批過程中發現購房者從其它金融機構借貸了大額資金充作首付，需要購房者在規定時間內將資金歸還並補齊“真正”的首付款。否則，如若喪失購房資格，會與房地產公司、金融機構產生糾紛。除了定金遭受損失外，還要付給金融機構利息或手續費等。一般而言，採用首付分期的購房者本身經濟就不寬裕，如再遇此情況無疑是雪上加霜。
見習記者 馬嘉辛
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室