文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 莫開偉
銀行機構可考慮適當降低購房首付款比例，以減輕購房剛需族的首付資金壓力。
據媒體披露，隨著樓市調控政策的加緊和新政的實施，以燕郊為首的環京地區“炒房熱”降溫，為吸引購房者，地產商、中介機構違規推出“首付貸”、“首付分期”等購房措施來降低首付；一些中介公司甚至將首付貸的宣傳單公然張貼在門口。如此操作，使一些建案出現最低8萬元首付買房，其余貸款由房地產開發商無息墊付，購房者再分期償還的情形。另據報導稱，加上首付貸平台公司的服務費及雜費，“首付貸”用戶的年利率個別項目甚至達到了17.34%，這事實上與高利貸並無二致。
所謂首付分期，指的是訂房時先交一部分錢，剩餘的首付，由開發商暫時墊付，而客戶則通過分期的方式在一定時間內償還貸款，實際上也是借錢來做首付。這種操作手法是一些房地產開發商和房產中介不甘心樓市銷售陷入疲軟狀態，為逃避監管而將首付貸換了件馬甲。所以，首付分期是一款變種的“首付貸”。乍看之下，首付貸像是金融創新產品，為支付能力不足的購房剛需者提供資金支持，降低購房門檻，但首付貸本質上仍屬於次貸，屬於金融創新的灰色地帶。住建部、國家發改委、央行、原銀監會等七部委2016年8月聯合發文認定“首付貸”為違法違規金融產品，強調中介機構提供住房貸款代辦服務的，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。去年11月住建部、央行、原銀監會聯合印發《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》也嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。這兩條政策都對首付貸和首期分付劃定了明確的紅線，要求房產開發商和房產中介不得觸碰。
儘管如此，仍有一些人對首付分期持有不同觀點，認為首付分期可解決部分資金暫時有困難的人的購房需求，具有成人之美的功效。事實上，首付貸屬於“房地產+互聯網P2P”發展模式的產物，此外還包括過橋貸和贖樓貸，雖然在說法上有所不同，但是其業務在本質上都是一樣的，都是屬於居民杠杆消費。如果說在房地產行業上行階段，首付貸的出現是受市場的熱刺激，那麽到了今天，首付貸“死灰複燃”只會增加房地產市場的泡沫，擴大房地產市場的金融風險。
很顯然，首付分期存在多種弊端：一則，首付分期會加劇這些購房者的信用透支，增加了他們的買房杠杆和還款壓力。貸款之後會引發逾期、違約、不能償還貸款等情況，導致大量首付分期貸款群體的貸款違約，影響銀行信貸資金安全。更糟糕的是，一旦房價出現波動，容易導致購房者斷供。二則有可能加大首付分期購房族融資成本，惡化其原來就脆弱的財務收支現狀。三是有可能引發各類矛盾或經濟案件，加大社會不穩定因素。四則在很大程度上可能誘發房產開發商與銀行的違法違規操作，導致銀行房貸失控和樓市進一步泡沫化。購房族首付分期大都是違法的，而開發商的墊資行為和銀行的放貸行為，在很大程度上也都是違規的；開發商通過這種手段回籠資金又進行房地產開發規模的擴張，極大地消弭了政府樓市調控功效，使房地產調控陷入更加複雜的困局；而銀行由於缺乏對首付分期的真實判斷而對這部分人抵押借款，極有可能造成房貸斷供等危險，一旦房價下跌，更會導致大面積抵押房貸違約，使銀行出現大量房貸壞账。
面對重出江湖的首付貸，筆者認為應采取疏堵相結合的方式來應對，如果隻堵不疏，不僅會催生首付貸更多的變種和馬甲，使監管部門更加防不勝防，並加大不必要的監管成本。目前，除相關監管部門加大嚴厲查處、采取過硬的打擊措施之外，還應輔以預防手段：解鈴還需系鈴人，銀行機構可考慮適當降低購房首付款比例，以減輕購房剛需族的首付資金壓力；同時，政府加大對樓市價格的監控力度，堅決抑製房價非理性上漲而加劇購房者的經濟壓力和負擔；此外，政府應對低收入人群加大引導力度，並增加安置房、廉租房、共有產權房的供給力度，讓首付貸、首付分期及一切變換馬甲的“首付貸”失去生存的社會土壤。
(本文作者介紹：知名財經評論人、獨立經濟學者)
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