產權“縮水”不足28年？購房者怒索首付、雙倍退還定金

2015年4月25日，方一（化名）與開發商簽訂《房屋認購書》認購一套建案，總價80萬元。方一支付了定金及首期款共20萬元。

而準備簽訂正式合約時，方一被告知房屋的使用期限至2042年8月31日，產權期限不足28年。

方一因此拒絕與開發商簽訂《建案買賣合約》，並以涉嫌虛假宣傳和欺詐訴至法院，要求開發商退還首期款，同時雙倍退還定金。

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NO.1｜壹

判決結果：退回全部定金和首期款

一審法院審理認為，作為一般的購房者，在購買建案前，其了解購買房屋信息的主要渠道一是通過房地產開發商的信息公開，二是通過其他社會公共平台了解相關信息。因此，開發商有義務也有能力將房屋的基本信息情況明確告知買受人。

沒有證據顯示開發商已經盡明確告知的義務，因此方一簽訂認購協議書時不知道涉案建案所附的土地使用權剩餘年限的相關情況，實屬正常。

本案應屬於不可歸責於當事人雙方的事由導致建案買賣合約不能訂立，開發商應向方一退回全部定金和首期款。

二審法院審理認為，土地使用權的價值是與使用年限密切相關的因素，土地使用權價值又是影響房價的重要因素。因此，開發商在涉案房屋所在的土地使用權只有28年期限的情況下，應當向買受人進行特別說明，以便其作出合理的選擇。

最終駁回上訴，維持一審原判。

NO.2｜貳

律師：多種途徑彌補購房損失

開發商對於土地使用權年限“縮水”應否承擔責任，首先看開發商是否履行告知義務，如果其已盡到告知義務，買受人仍願意購買的，可以認定建案買賣合約是真實訂立的，開發商不承擔違約責任。

如果開發商未盡到告知義務，且開發商與購買者簽訂的合約中土地使用權年限不符合法律規定的住宅用地的使用年限，就構成合約違約，應當承擔違約責任。

可以責令開發商退還多收取的土地成本費，或者責令其將土地使用權的年限予以續展、補足，也可以由其支付費用而由買受人辦理續展手續，通過多種途徑，來彌補購房者的損失。

建議購房者在今後的建案購置過程中，也要再多加一個心眼。購房之前，首先看一看開發商的《建設用地規劃許可證》和《建案銷售預售許可證》等有關手續，通過查看這些證件，來了解建案土地使用年限，最終決定是否購買。

點評律師：方升升

安徽虹途律師事務所專職律師，擅長合約、侵權有關的糾紛。

安徽虹途律師事務所成立於2011年6月，擁有畢業於華東政法大學、西南政法大學、武漢大學、中國青年政治學院、安徽大學、安徽財經大學、南京財經大學等名校法學專業的資深精英律師強強聯合組建的律師團隊。

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