違規售樓2億元 甘肅天水重點引資項目問題重重

中房報記者 向軍 | 甘肅天水報導

“如果提前告知沒有集中供暖的話，我相信大部分購房戶不會選擇購買天寶名都的房子。”甘肅天水市天寶名都項目的一位購房戶馬女士，無奈地向中國房地產報（微信ID：china-crb）記者反映自己四年來的購房維權經歷。

從2015年起，包括馬女士在內的1000余戶購房者，由於看重天水市政府重點招商引資項目的背書，以“誠意金”的形式購買了開發商天水天寶置業有限責任公司（以下簡稱“天寶置業”）旗下兩個“五證”不全建案的房源。

四五年過去了，天寶置業旗下的兩個房地產項目，一個至今無法收房，一個尚處於挖建基坑的狀態。

中國房地產報記者於2019年8月18日至20日在天水走訪了解到，該項目不僅存在上述糾紛，而且天寶置業還曾存在未取得相關手續就開始公開售樓的違規行為。該項目從2015年開始以收取“誠意金”的方式對外銷售，但其不動產產權證、預售許可證在2018年9月才取得。此外，開發商天寶置業在該市開發的另一項目天寶幸福裡也是“五證”不全，並從2016年8月開始收取“誠意金”，項目至今隻挖了基坑。

據相關媒體報導，天寶置業在天水市的天寶名都項目以及天寶幸福裡項目上，違規收取“誠意金”達2億元以上，涉及購房業主達1000余戶。

購房者馬女士稱，由於該項目為2014年天水市政府重點招商引資項目，很多購房者基於對政府的信任，才選擇了這個建案。截至目前大多數業主已交清全部房款或首付款，並辦理了抵押貸款手續。開發商天水天寶置業卻一拖再拖，項目至今仍沒能收房。

更令業主心寒的是，項目不僅沒能收房，供暖方式也由原來開發商售樓宣傳時承諾的市政集中供暖，變成了壁掛爐自采暖。且當初售樓宣傳承諾的“中海物業提供服務”，也被天寶置業矢口否認。

據悉，天寶置業系中鹽集團旗下中鹽甘肅省鹽業（集團）有限公司（以下簡稱“甘肅中鹽”）間接持股35%的混合所有製企業。2014年，天水市政府在蘭州市的一次投資貿易洽談會上招商引資，天寶置業目前在天水市開發的這兩個“問題”項目，正是當年的招商引資重點項目。

按照天寶置業對媒體的公開回復，“之前收取‘誠意金’並不等於購房定金，只是用於排房號，並承諾在2019年底交房。”而天水市房管局辦公室相關負責人介紹，天寶置業的項目確實引發業主的多次維權，該局就此多次協調並處罰了天寶置業，但該負責人並未向媒體出示相關文件。

截至2019年8月末，就上述問題，天寶名都項目業主多次與天寶置業溝通，但至今協商無果。

上述一系列違規問題，凸顯了開發商天寶置業的資金實力不足，更暴露了天水市政府在招商引資工作中的監管缺失。

━━━━

未取得預售先期銷售

2億元“誠意金”落袋

天水市天寶名都項目，位於天水市秦州區大眾南路與羲皇大道交會處向西大約50米路南，由天寶置業開發。

工商信息系統顯示，天寶置業成立於2014年8月，系國有控股的混合所有製企業，由甘肅金塔玉神礦業有限公司100%控股，後者系甘肅省鹽業集團能源有限責任公司100%控股。鹽業集團股東分別為央企中鹽集團子公司甘肅中鹽（持股35%）、北京聚鴻投資有限公司（33%）、寧夏回族自治區海通資產經營有限公司（32%）。

中國房地產報記者在天寶名都項目現場看到，該項目目前開發住宅樓5棟，以及一棟集LOFT公寓、辦公大樓為一體的綜合大樓。如今，除了一號樓仍在主體建設中，其他樓都已經封頂。

據了解，天寶置業在天水市開發的天寶名都和幸福裡項目，之前佔地分別屬於天水天寶塑業有限公司、海林軸承有限公司。招商引資後，由地方政府以“騰籠換鳥”的方式，將原企業廠房土地置換出來並引入天寶置業進行房地產開發，同時將兩家企業分別遷入武山工業園區。這一方式，被天水市政府稱之為“出城入園”。

記者注意到，天寶置業在此前的項目宣傳中都突出了“國企開發”字樣。在2015年，天寶名都開始對外售樓，並收取“誠意金”，每戶至少交納20萬元，並已有部分購房戶交納全款。

記者獲得的一份天寶名都銷控匯總表顯示，該項目開發住宅樓5棟總計8.29萬平方米，此外還有一棟集LOFT公寓、辦公大樓為一體的綜合大樓2萬平方米，總價預估10億元。

一份天寶名都的台账顯示，從2016年開始，單個購房者繳納的“誠意金”至少20萬元，有些購房者甚至直接繳納全款。截至2017年5月底，該項目706套住宅僅剩80套，此外，其綜合大樓5~10層的LOFT公寓收取的“誠意金”總計2409萬元。

此外，天寶置業在天水市的另外一個項目天寶幸福裡，也從2016年8月開始收取“誠意金”，截至2017年9月停止銷售。

有知情人士稱，至天寶置業拿到預售許可證之前，保守估計兩個項目收取的“誠意金”總計不低於2億元。至於具體是多少，記者未能從天寶置業方面獲得證實。

記者在售樓部看到，天寶名都項目在2018年9月7日取得不動產權證，同年9月8日才取得預售許可證。

據相關媒體報導，天水市房管局辦公室相關負責人曾對天寶置業的上述違規售樓解釋回應稱：開發商和購房者是私下交易，因此政府並不認可，抓住一例清退一例。但最初開發商和購房者處於“蜜月期”，誰都不說“誠意金”的問題，政府也查不到。結果當購房者見項目推進的有些慢，就說“誠意金”不合規。該負責人表示，讓開發商退錢購房者又不願意，“關鍵是房價一直在漲。”

至於房管局是否就天寶置業收“誠意金”的問題進行查處，該負責人表示“天網恢恢疏而不漏”，房管局的職責就是叫停違規行為，清退違規資金，處罰開發商，因此肯定會對此查處。至於處罰天寶置業的相關文件，該負責人稱需要請示局長。隨後，並沒有給予媒體相應答覆。

━━━━

變更供暖方式

品牌物業失約

相對於“先上車後補票”的違規亂象，不能如期貨房、變更供暖方式、品牌物業失約等問題，讓購房者更加困擾。

據上述購房者馬女士反映，她於2015年交納了20萬元的“誠意金”後，按合約約定，本該在2018年6月份交付使用。截至目前大多數業主已交清全部房款或首付款，並辦理了抵押貸款手續。天寶置業卻一拖再拖，至今仍沒能收房。

不僅沒能收房，購房者後來發現，此前承諾的市政集中供暖變成了壁掛爐自采暖不說，“中海物業提供服務，免交70年物業費”的說法，也被矢口否認。不過，記者通過網絡搜索，依然能顯示當時的售樓宣傳內容，“推出70年物業費全免模式，降低生活成本，全面提升百姓生活幸福指數。”

“當時售樓廣告鋪天蓋地，不僅當地的報紙、電視台宣傳，廣告彩頁散發的也到處都是，開發商不僅在天水市散發宣傳彩頁，還在天水市周邊的地區散發。隴南市的農村、學校、商店等地方散發的到處都是。”馬女士來自距離天水市區大約有半小時車程的甘肅隴南市農村，據其回憶當時的售樓人員告訴自己，小區是市政集中供暖，並且開發商的售樓傳單、彩頁、以及網絡宣傳上，也都宣稱是市政集中供暖，幾年後開發商卻改變了說法，市政集中供暖變成了壁掛爐自采暖。

開發商天寶置業告訴中國房地產報記者，天寶名都項目在2015年報批報建期間，天水市羲皇大道尚未規劃建設城市集中供熱管網，城市功能不具備集中供熱條件，因此採用燃氣壁掛爐采暖方式進行圖紙設計。

購房業主為了維護自己的合法權益，多次和天寶置業進行了協商。2018年11月，由天水市政府信訪辦主持召開了由市政府督導專員、市住建局、市安全質量監督管理處、市房管局、市供熱公司相關人員及開發商天寶置業等多方組成的協調會。市住建局相關人員表示，“只要小區內部具備供熱管網接入條件，市政管網將會克服困難給予解決。”同時表示，“關於此事已多次約談開發商，當場責成開發商十日內拿出合理可行的方案並會提供技術支持，等方案出來後報預算，並會為最終由業主負責的合理費用把關。”

據悉，在協調會上開發商表示接受會議決定。但購房業主表示，在這次會議結束後，開發商天寶置業又在售房合約內對此設置了附加條件，“要求三分之二的業主同意才會付諸實施。”關於這個附加條件，有業主認為，“那次會議決定，只要一半以上業主通過即可。但此事的操作一定得公開透明。”

一份開發商天寶置業於2019年4月份向天水市住房和城鄉建設局提出的《關於天寶名都項目延用原審批天然氣壁掛爐的請示》顯示，“會議確定由我公司負責測算供熱方式改造工程項目費用，待天寶名都項目全體業主三分之二以上同意並願意承擔改造費用並交清後，具體由我公司組織實施集中供暖改造工程。”

上述《請示》顯示，開發商天寶置業征求了業主意見，共有650余戶參與了反饋意見，其中完全同意改造的有9戶、堅持原設計方案的有135戶、棄權的有291戶、同意改造但不願意承擔費用的有170戶、同意改造並願意承擔部分費用的有46戶。

針對該征求意見，有業主回復記者“如果要改造大暖的話，開發商要求每戶再交納8萬元，沒有人願意出這個錢。因為在當時售樓時，開發商宣傳的是集中供暖。”

記者發現，天寶置業曾有多起合約糾紛被訴至法院。其中，中建一局集團第五建築公司，在與天寶置業解除工程施工合約後，因天寶置業未能如期歸還1000萬元履約保證金，最終在2018年7月上訴至甘肅省高院，天寶置業最終以敗訴收尾。

此外，天寶置業與中海宏洋物業管理有限公司在2016年4月達成合作協議，天寶名都需每年繳納80萬元的品牌使用費。隨後，天寶名都在對外銷售廣告、售樓部現場等都以“中海物業”品牌對外使用。但是一年之後，天寶置業因未如期履約，被中海物業訴至蘭州中級法院，判決雙方解除合約，同時天寶置業支付相關品牌使用費和違約金。

━━━━

招商引資頻繁

監管缺失凸顯

天寶置業在天水的兩個項目，不僅糾紛不斷，而且兩個項目的建設並未順利推進，項目交房日期一再延期。

據了解，天寶名都項目曾多次停工，並有施工方因開發商天寶置業未能按時支付工程款，而圍堵售樓處大門的一幕發生。不僅如此，還有銷售代理公司以及銷售人員因開發商天寶置業未能支付傭金，而紛紛離場。

有業主告訴記者，天寶置業最早承諾2018年5月31日交房，但是在2018年4月簽訂的多份確認單裡，交房時間又被推遲到2019年6月30日。後來經過天水市房管局與30餘名業主代表以及開發商天寶置業多次協商，又重新與業主簽訂了購房合約，約定交房日期為2019年12月31日之前。

至於交房時間一再被推遲，天水市房管局負責人表示：“之前都是口頭承諾，不能算數，因為雙方沒有簽訂正式的購房合約。”記者在天水走訪中了解到，目前已經辦理了房貸的業主，都已經辦理了正式網簽合約，並且都早已開始了支付銀行月供。

儘管如此，在記者走訪的幾位業主中，他們仍然存在很多顧慮，“我們仍然擔心天寶置業不能如期貨房，畢竟他們這個項目總是建建停停。”有業主表示擔心。

記者了解到，前述接受採訪的馬女士，在2015年，受親戚、朋友委託，在天寶名都項目分別購買了8套住宅。其中，4套購房戶由於住房公積金不在天水市，無法在天水市辦理住房公積金貸款，於2018年被迫按2015年購房原價解除合約並退款。而近幾年天水市的房價持續上漲，已由2015年的每平方米6000多元上漲到了每平方米12000元。

通過網絡搜索天寶名都項目，不難發現多起網絡投訴：“項目從開工以來時建時停，並頻繁更換施工部門。”“他們掛的中鹽集團的牌子，開發原塑料廠，建設六棟商品大樓，前期每戶收取二十萬！作為購房定金，但是給我們的隻開取收據，上面隻寫‘誠意金’三個字！但現在一年半的時間二十萬交了不見動工！”

在天水市委書記、市長留言板上，也有多個關於“天寶系”項目的投訴。針對這一系列網絡投訴，天水市房管局曾回應稱對天寶置業作出過相應處罰:“對未辦理建案預售許可證並且存在違規預售的天寶置業下發了整改通知，責令立即停止違規預售行為，關閉售房部，現場依法拆除天寶置業的違規廣告牌。”

儘管如此，該網絡平台的後續投訴內容顯示，“天寶置業依然預售，且售樓部也未關閉。”而這些針對天寶置業的投訴，至今都沒有得到更多官方回復。

天寶置業在天水市的另一個項目天寶幸福裡，目前仍處於挖基坑狀態。天寶置業相關負責人對中國房地產報記者解釋稱，在項目開工後，受到了項目紅線之外海林軸承廠兩棟居民樓住戶的極力阻撓。“後來市長現場視察後，強行要求把這兩棟樓劃入項目裡。那時候雖然我們已經取得除預售許可證之外的四證，但是又得重新規劃、設計。尤其是報批規劃，沒有八個月（到）一年是批不下來的。”記者在幸福裡項目現場看到，該項目已正式復工。

天寶置業相關負責人表示，他們會加快建設進度，以此確保天寶名都項目在2019年底正式交房。

記者注意到，天寶置業在天水市的房地產開發，始於天水市政府於2014年在蘭州一次投資貿易洽談會上招商引資。而天寶置業成立於2014年8月，注冊資本5000萬元，拿下招商引資項目時其剛剛涉足地產行業。據了解，天寶置業在天水市共涉及三個項目，除上述兩個項目之外，另有一個向陽小區項目因無實力背負，被天水市政府轉讓給了其他房地產開發商。

記者注意到，天水市近幾年的招商引資工作動作頻繁。僅2018年7月，在第二十四屆中國蘭州投資貿易洽談會上，天水市共簽約重點招商引資項目49項。據相關報導，這次簽約總投資259.12億元，擬引資額259.12億元。

2019年7月，天水市政府在第二十五屆中國蘭州投資貿易洽談會上繼續大力招商引資，再次簽約重點招商引資項目48項，擬引資590.1億元。在天水市“大招商、招大商、真招商、招真商”的號角聲中，包括萬達、恆大、綠地、世茂、華僑城等在內的多家大房企入駐天水。

不過，“大房企在天水市的黃金地塊的拿地價格，卻比周邊地價低出每畝地數百萬元。”此怪象，引發一些當地房企的質疑。

一位當地行業人士表示，天寶置業在天水市的項目開發中，之所以違規現象頻出，不僅凸顯了開發商天寶置業的資金實力不足，也暴露了天水市政府在招商引資工作中的一系列問題。

前述接受採訪的當地行業人士認為，“像天寶置業這種一沒開發經驗、二沒開發資金、三沒運營能力的房企，還能開發好幾個項目，說明進入市場的準入機制不夠明確。”還有業內人士直言，這些問題源於“當地政府的監管缺失”。

“對市場的整體運行沒有形成一個完整的機制。招商、監管和扶持等相關的配套體系沒能跟上。在實現跨越式發展的同時，當地政府的施政能力和駕馭能力不足。”上述知情人士如是表示。

（此文刊於中國房地產報9月2日03版 責任編輯 徐妍 ）

流程編輯：曹冉京

審讀：戴士潮

中國房地產報版權所有

未經授權不得轉載以及任何形式使用