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浙江在線7月26日訊（浙江在線記者 徐叔競）江湖人稱“老楊”的上海易居房地產研究院副院長楊紅旭，是國內知名房地產專家中為數不多的“實戰派”。立足於自己創立的房地產短周期理論和板塊輪動理論，楊紅旭多次精準地把握了多個城市的樓市起伏，並被《南方都市報》評為2012年度房價預測準確率最高的專家之一。
2016年3月，早在杭州這一輪樓市大行情啟動前半年，楊紅旭就多次撰文表示看好杭州房地產市場的價值潛力，並親自來杭投資了奧體板塊某建案的房子。之後杭州樓市強勢補漲、勢如破竹的故事，大家都知道了。而楊紅旭也憑借這一波大膽精準的操作，在杭州名聲大噪，吸粉無數。
時隔兩年多，如今整個樓市的大環境已經發生了翻天覆地的變化，杭州樓市也走到了一個微妙的階段。那麽，曾經成功抄底杭州的楊紅旭，對於杭州樓市接下來的走向，又有什麽樣的判斷呢？近日，記者採訪了這位業內大咖。
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2015年和2016年是合理補漲
2017年之後略有泡沫跡象
說起當年為何看好杭州、看好奧體板塊，楊紅旭的話匣子打開了。
“在國內這麽多二線城市中，杭州的城市能級、城建風貌、經濟基礎、民富程度等方方面面都是比較突出的。2009年至2015年，杭州房地產市場經歷了跌宕起伏，尤其是從2011年到2015年，杭州經歷了5年的房產下跌周期，房價已經調整得比較充分了。”
楊紅旭說，到了2016年初，杭州樓市雖然成交量已經放量增長，但房價仍徘徊在低位。“當時北上廣深幾個一線城市的房價已經暴漲，以廈門、南京、蘇州、合肥這‘四小龍’為代表的個別二線城市的房價也都已經瘋漲。”相比之下，杭州還有舉辦G20峰會的大利好，因此杭州房價的補漲，幾乎已是鐵板釘釘的事情。
在楊紅旭看來，很多年前，在中國樓市黃金十年時，全國樓市最具風向標意義的兩座城市，一是深圳，一是杭州。“2015年深圳樓市再度啟動，房價上漲幅度全國第一，把第二名上海甩出了一條街，把北京與廣州甩出兩三條街。”
杭州當時被遠遠甩在後面。楊紅旭認為主要原因在於2011年之後整個浙江板塊樓市淪陷，其中溫州是重災區，作為省會的杭州也受牽連，之後的連年下跌，其實也是對2007年和2009年那兩輪杭州房價大漲的修正。
不過經歷五年深度調整之後，自2014年8月開始，杭州樓市出現企穩復甦的苗頭，住宅成交量持續大增，庫存量減少，從2015年二季度開始，杭州房價開始小漲，2016年春節過後，更是成交火爆，很多板塊房價步入加速上漲通道。
2015年7月，楊紅旭在上海《新聞晨報》發表專欄文章，標題就是——《抄底杭州樓市正當時》。文中觀點鮮明地認為未來兩三年杭州房價上漲太空可能比一線城市還要大。
雖然早早看準了趨勢，楊紅旭在實際行動上還是稍微慢了半年，不過他也不遺憾：“雖然2015年下半年是抄底杭州的最好節點，所幸2016年初杭州房價還未大漲，仍是比較好的入市時機。”
他也坦言，在自己這些年的樓市實戰經驗中，杭州的這次投資是最經典的案例之一，並且收益也是比較高的。
算起來，杭州樓市的這輪行情已經持續了2年多。
不過楊紅旭堅持認為，“從2015年下半年到2016年底這段時間，杭州的樓市屬於合理補漲；但是從2017年到現在，已經表現出了泡沫的跡象。”在他看來，去年以來杭州樓市出現開發商不計成本拿地，購房者不惜抵押貸款全款買房，全城人民都在討論房子，這種種跡象都是樓市過火的表現。
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下半年杭州樓市
降溫及高位盤整或成主旋律
一個城市的房價冷熱，土地市場無疑是最直觀的溫度計。在楊紅旭對樓市大勢的分析理論體系中，土地視角也是重要的組成部分。
比如2016年3月那會兒，杭州主城區一宗寶地出讓，引來綠城、信達、濱江、大家、金茂首開聯合體、合景泰富、龍湖、地鐵萬科聯合體、招商、旭輝、融信、保利、融創等16家房企爭搶，最終經過56輪競價，被綠城以37.35億元總價（即鳳起潮鳴項目）拿下，折合樓面價45368元每平方米，一舉刷新杭州宅地樓面價紀錄，至今仍未被超越。
“土地市場的火熱，彰顯著開發商對未來市場的樂觀和信心。”
時過境遷，進入2018年年中以來，杭州土拍開始轉向。
尤其是7月16日，杭州主城區再次推出3宗重量級寶地，其中一宗位於豪宅雲集的錢江新城南星橋板塊，另兩宗位於這幾年風頭甚勁的濱江區，若是擱在去年都是開發商爭搶的“肥肉”，然而這次房企都非常理性，最終南星橋地塊由濱江集團拿下，樓面價僅36086元每平方米，“地價回到兩年前”；濱江區的兩宗地溢價率都不算高，溫州時代拿的這宗地，比起一周前出讓的另一宗濱江地塊位置更佳，每平方米地價卻下降了千元。
“從最近的杭州土拍結果來看，有兩個顯著特徵。一個是算上配建面積的地價，相比同區域內的最高樓面價都出現了明顯下滑；二是拿地的開發商都是浙江本土房企，已經看不到全國性大開發商如萬科的身影，甚至這兩年拿地凶猛的閩系開發商如陽光城、旭輝、融信，在土地市場的聲勢也明顯減弱。這說明開發商的預期已經發生逆轉，他們嗅到了後市有風險的氣息。”楊紅旭說，從目前全國的土地市場來看，一線城市和強二線城市已經全面降溫。
除了土地市場，目前杭州新房市場搖號熱度也在下降，二手房市場的成交量持續走低。楊紅旭說，這些都是樓市進入盤整期的信號。“降溫、高位橫盤是杭州樓市下半年的主旋律。”
至於房價會否出現下調，他認為，隨著接下來一些高價地塊的上市，政府也許會結合開發商的拿地成本綜合考慮，限價的尺度可能會稍微松一點，但是同時價格的壓力會導致量能的萎縮。
“從貨幣政策和資金面來看，現在信貸把控還是比較嚴，民間金融也不順暢，無論是開發端還是購房端，資金流動性都很緊，樓市量能入冬很可能就在下半年。”楊紅旭認為，量能萎縮久了，價格必然會下來，“調整大概率出現在明年。”
（責任編輯：陳思凝）
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