流拍和低地價 杭州土地市場降溫明顯
7月流火，杭州土地市場和二手房市場卻遇冷。
楊冰柯
開啟下半年的7月份，杭州市土地市場開閘放水，迎來了一場又一場土拍。但是房企大鱷們的積極性似乎不高，低溢價和低地價成為7月土拍市場的關鍵詞。
7月26日，這場土拍的主角是並入杭州還未一年的臨安區，其位於距杭州主城區大約40公里路程的遠郊。
根據土拍資訊，該地塊位於臨安青山湖科技城板塊，建築面積約12.8萬平方米，容積率2.5，起拍樓面價9400元/平方米。最終，該地塊由保億僅經過1輪競拍以12.05億元總價競得，樓面價為9400.01元/平方米，溢價率0%，自持0%。
上一次該板塊土地出讓是在今年1月5日，中糧、旭輝聯合體以11113元/平方米的樓面價刷新了該板塊的樓面價記錄。也就是說，臨安的這次土拍比年初地價跌了約15%。
不僅是遠郊臨安，7月份杭州的每場土拍都透露出涼意。據界面新聞統計，截止到目前，7月杭州出讓涉宅地共21幅，其中主城區6幅涉宅地塊，余杭區10幅涉宅地塊，蕭山區4幅涉宅地塊，臨安1幅涉宅地塊。
比較重磅的地塊比如7月6日拍賣的翠苑地塊、濱江西興北地塊以及之江度假區宅地。
之江地塊開拍後僅19輪，由新加坡仁恆置業撿漏，成交總價29.43億元，樓面價19040元/平方米，溢價10.5%，該地塊要建有不少於3萬平方米的公共租賃住房，相當於佔比達20%。如果刨去此次出讓地塊的公租房部分，折算實際地價約23800元/平方米。
上一次之江宅地出讓是在今年1月8日成交的祥生之江項目，樓面價19608元/平方米，自持比例達到50%，如果刨去自持部分後，折算實際地價約39216元/平方米。也就是說新加坡仁恆置業這次拿得之江地塊相比祥生地塊跌幅達39.3%。
濱江西興北單元地塊最終經過近四個半小時爭奪，由綠城以48億總價競得，樓面價為33625元/平方米，溢價率為39.82%。地塊須配建一個18班幼稚園，用地面積不少於9000平方米，地上建築面積不少於6065平方米，以劃撥方式供地，建成後須無償移交濱江區政府有關部門。
上一次該板塊土地出讓2017年9月4日出讓的溫州時代西興項目，樓面價31851元/平方米，包含25%自持比例。
翠苑地塊經過近三個半小時爭奪，最終由中海以33.39億總價、樓面價36894元/平方米，溢價39.19%競得。還須配建不少於7239.3平方米的公共租賃住房，佔住宅建築面積10%。
上一次該板塊宅地出讓，中冶項目的拿地樓面價39571元/平方米，自持16%，並且須成屋銷售。
另外，7月11日土拍出的緊鄰錢江世紀城的市北地塊，最終由新希望補倉，成交樓面價23079元/平方米，溢價34%。
6月15日濱江未封頂就拿下的市北西單元宅地，其樓面價24390元/平方米。也就是說，此次新希望競得的該地塊相比濱江拿得地塊微跌約5.4%。
7月16日，土拍當中杭州豪宅區南星宅地由濱江拿地，成交樓面價僅36086元/平方米，溢價率為22.1%。地塊內除了需配建21班幼稚園，地上建築面積不少於7500平方米，還需配8579.52平方米的公租房，合計約佔總建築面積的19%。此次地價加上配建部分，折算實際地價約4.5萬元/平方米。
該板塊2017年9月拍賣的保利濱江·上品，其樓面價為44460元/平方米，需自持23%，折合樓面價為51578元/平方米。也就是說，此次濱江競得的地塊比保利濱江·上品約有13%的跌幅。
無論是市區重磅地塊還是遠郊地塊，杭州土地市場房企拿地的欲望也並不如之前強烈，良渚一地塊因無房企競拍甚至終止掛牌，土地流拍。低溢價和低地價成為7月土拍的關鍵詞。
土地市場的降溫也傳導至二手房市場。7月份，掛牌量猛增以及成交量下滑甚至價格下跌成為二手房市場的三大標簽。
透明網掛牌量甚至一天激增1695套。以杭州比較有代表性的市場濱江、下沙為例。一名濱江中介人員表示，以往一個月成交10多套，現在成交僅在個位數。均價以往約在6萬/平方米，現在均價約在5.5萬/平方米。
同時，一名下沙中介人員表示，以往下沙很多小區成交排名排進二手房成交前十，而現在最多5個小區榜上有名。
改變的還有一些開發商的心態。融信第三事業部總裁余麗娟對界面新聞表示，下半年杭州會繼續下行。目前融信第三事業部更是將投資的方向瞄準在浙江的二三線城市寧波、湖州、台州等。也有開發商比如融創東南區域開始了多元化的步伐，目前更傾向於通過產城的方式拿地。
在強調控中走出獨立市場行情的杭州，這一次風向標真的變了嗎？
責任編輯：萬露
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