上海至今差不多有780萬套房子，這個數字你對比上海2400萬常駐人口，按照一套房子2.5人的比例來測算，你會發現其實在總量上來說，上海其實不缺房子，經過20年的房地產發展，這個城市已經整體解決了基本的居住問題
這780萬套房子，其中用來出租的有290萬套，另外每年有2.56%比例的房子用來流通變成二手房，平均上海每年20萬套的成交
說實話，這樣的數據樣本已經不小了，幾乎可以描繪出相對清晰的上海居住生活藍圖了。只是比較遺憾的是，以前對於二手房的數據實在是太少太少了。
但是幸運的是，如今貝殼研究院、鏈家等機構都在試著還原一些房產數據，而這些數據的背後，都在揭露上海樓市過往不曾被發現的真相
今天結合一些和大家聊幾個觀點，如果大家感興趣，我願意做更深度的分析
01、大部分有房者都十年不換房
從上海的大數據來看，接近75%的用戶持有一套房子的時間超過10年以上，只有不到5%的用戶在兩年內把房產賣掉
這說明幾個問題，第一上海樓市確實比較健康，大家買房都以居住為主導，短期買賣的比例很低
但是從另外一個維度來看，大部分人十年不會換房，可能是已經適應了這樣的生活，當然也可能沒有置換第二套的能力
所以特別是首套用戶的朋友，咱們夢想歸夢想，情懷歸情懷，我們有沒有想過迫不得已在一套房子裡住時間。請把這個問題放在你買房的前置條件裡，畢竟我們都是普通人
當然住十年不是說你一定要買大房子，反而我覺得一個人對空間的忍受能力是極強的，香港的千尺戶型都已經能夠算豪宅了，所以在這十年裡房子大不大是其次的，你需要關注的是你所從事的行業和你房子之間的時間成本
比如拿我來說，我買房子永遠只會選上海的西邊，因為我看了下上海70%的開發商的辦公室都在西邊，所以哪怕我在一個地方要住十年，只要在西邊我就都還可以接受
另外我們看到，一套房子住兩年就要置換的人在上海的比例是5%，什麽概念，上海平均每年有20萬套的二手房置換，只有1萬戶的家庭能力可以支撐的起兩年置換
這些人，是真正意義上的小眾
所以如果有自知之明的購房者，我們都要做好十年不換房的可能，這不是想不想的問題，而是能不能的問題
02、買房賺不賺錢，可能是一個偽命題
可能你很快會反駁我，這不是廢話麽，買房當然賺錢，但是我們來看真實的數據
我們來看，在如今的市場裡，持有2年就拋售上海房產的，買賣的價差已經非常非常低了，扣除各種稅費以及貸款的成本，幾乎就不賺錢了
而長持有房子的人，差價空間都在130萬以上。之前分析過一個數字，只有不到5%的人2年之內就賣房了。所以大部分人在房產領域裡都還是賺的，只是少賺多賺而已
這個增值轉換成數字是多少呢，12.8%
但是別著急下結論，在賣房的這一批客群中，有超過60%的客戶最後選擇了置換，換句話來說套現出來的現金又回到了房市裡面，換句話來說賺錢不賺錢其實都是心理感受，你的口袋不會因此鼓起來，日常消費也不能升級
同時這個信號也給到2016年2017年買房的朋友一個建議，不論你買的是二手房還是一手房，最近幾年不要賣房子了，一定是賠本的，做好長持有的打算和準備
當然，最慘的還是2016年2017年買一手房的各位，最高的價格買的最差的產品
03、學區房具有客觀存在的價值和意義
談論了如今的上海市場有這麽多置換的需求，那麽置換的關鍵點是什麽
所有置換客中有 53.72% 的客戶選擇在同環線內置換，27.89% 在同板塊內置換，8.12% 在同小區內置換。言下之意，其實大部分人不是因為對地段不滿意而換房子。其實這一點也很容易理解，因為上海在發展，地段一定是越來越好
那麽大家置換的驅動因素是什麽
第一個，毫無疑問就是小房換大房，伴隨著家庭成員的增長以及自己需求的細分，“不夠住”成為客觀存在的問題，這也成為了置換用戶的第一驅動力
除此之外我們還發現一個有趣的數字
置換的這段波動非常貼合整個城市的出生率情況，而且有趣的是，大多數置換都發生在生育後的6年。也就是小孩即將讀小學的這個時間點
這也是為什麽學區房存在是有他的道理，雖然學區不是唯一因素，但是因為家庭成員恰好到了這個時間點，所以購買者都會把學區納入購買的重點考量。
只有學區的學區房可能市場接受度不大，如果一套普通房子能夠加上學區，那麽在流通市場就會很有競爭力
04、如果現在你要賣房，什麽都不做你就會損失9000塊
損失的其實不是錢，而是時間
根據鏈家對自己成交房源的時間分析，在如今房源的成交時間已經拉長到115.8天，比樓市好的時候要長了54天，對於置換周期中的房東來說就要承擔這54天的控制成本，上海的平均月租金是5000元左右，所以這54天差不多就是9000元的損失
當然，這還不是全部，如今的二手房的議價空間也確實存在
可以看到，整個全年基本上掛牌的房源都有接近5%的議價空間，什麽意思，你房子掛出去如果誠心要賣，就必須要讓買家可以還價，500萬就是要讓對方還25萬，就是這麽個道理
所以在淡市的時候，選擇出來賣房是要承擔一定的壓力的，除了成交時間的未知，房東也必須在金錢上有所退讓。
這個退讓其實存在兩個環節，第一是客觀房價的自然下滑，第二個是留給購房者的議價空間。議價空間不留可以的，就是成交周期會拉長，因為總有人著急置換而降價，而市場上的客戶又不多
所以到後面賣房子就是心理戰了，你能扛得住多少時間以及你能扛得住多少金錢，二者之間要探尋一個平衡
05、要明白自己的房子在上海的定位
經過這一輪的調控，其實不同環線之間的分層效應是非常明顯的，供需也越發的不對稱
你可以看到，供應最旺盛的外環外，需求的比例反而不多，所以如果你的房子是在外環外，那麽本質上你是非常弱勢的，因為競爭對手很多，二手房最集中，一手房也在持續不斷的入市。
所以在這個板塊裡你需要明白你的競爭代價是比較大的，所以在定價上以及產品上有什麽能和競爭對手打的也請想清楚。我說過，未來的購房者需要越來越像一個操盤手，需要了解的東西實在是太多了
當然，想不了解可不可以，當然可以，如果你佔據了稀缺的地段，房子依然是被熱捧的，你在中環內就可以，這裡的供應還是稀缺的，所以你的房子不論產品如何還是被認可的
這是2018年下半年的時候鏈家統計的不同環線的二手房價格下滑情況，綠色是外環外的建案，你可以看到是往下最長的那一條
06、買賣和租賃從頭到尾就是兩件事情
在上海怎麽樣住的會比較好，答案其實挺有趣
上海市當前掛牌二手房源的中位價為 340 萬，月供約為 1.1 萬元。經貝殼研究院測算，同等收入水準的家庭，租房的預算可以達到8250 元
所以當他們把這兩個價格標簽貼到板塊裡去尋找的話你會發現
毫無疑問，租的房子地段會比買的房子要更好。所以如果你不考慮家庭資產的增值部分，花差不多的代價買房和租房，租房會可以給你更好的生活樣本
另外，戶型上租賃和銷售也呈現不同的格局
租賃房源大戶型比較多，買賣的房子小戶型比較多。上海的二手房交易市場裡，大部分的客戶依然在打底層交易，可能很多人不信，上海70%的二手房都是套均300萬以內的房子
而現在租賃市場大戶型開始被熱捧，並不是因為大戶型會更容易租掉，恰恰相反，租賃市場的主力需求套均面積是17平米，也就是一室戶。什麽意思，大家租房都是過渡的，租一個房間就可以了
但是為什麽大戶型更加被熱捧，那是因為大戶型現在更加容易被自如蛋殼這樣的長租公司收掉轉租，通過這樣的長租公寓可以通過改裝把每個房間分租給不同的人，甚至一些區域可以做N+1，這件事以前房東不願意做，但是現在已經成為長租公寓的核心來源，所以他們特別願意收大戶型去改造
所以如果你是投資買房，買的這套房以後準備長期持有還是交易買賣，戶型上也需要多多考量
07、
如今的上海樓市，已經進入到後調控時代，政策維穩，一手房越來越少，僅僅從政策和一手房來看待上海市場已經變得不客觀。
二手房的成交，代表著城市的活力、買賣雙方的心態以及這個池子裡的蓄水能力，而這一切都穿插交織構建了一個真實的上海
對我而言，了解真實的現在，遠比預測虛無的未來，要重要一萬倍
希望你也是
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室