180萬元天價租賃房，或許根本就不想出租

盤和林 中國財政科學研究院應用經濟學博士後

“月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”……上個月，全國首個企業自持租賃項目萬科“翡翠書院”啟動預租，看似昂貴的租價一下引來熱議，甚至被有些人懷疑萬科在“打劫”。5月7日，人民日報發表評論文章又將天價房價拉入人們的視線，炒房危害大，炒“租”同樣如此。如果“租”因為炒的緣故而泡沫滋生、價格飛漲，那就完全違背了租售並舉的本意。

租售並舉、租購同權，意在為買不起房子的人提供一條租賃接近住房的現實途徑，但隨著萬科宣布翡翠書院這一自持租賃房的長租價格之後，人們發現以後或許連租房都租不起了，此事在社交網絡上也掀起了軒然大波，翡翠書院的相關負責人回應說，翡翠書院主要是服務高端客戶，不是給職場新人準備的。

不過，筆者認為，除了有炒“租”嫌疑之外，180萬一次性付清十年租金或許根本就不想出租呢。

翡翠書院作為萬科自持租賃房，這麽高的價格與當初萬科拿下該項目所處的兩塊地的成本有直接聯繫，在2016年萬科花了109億元拿這兩塊地，加上其他一些成本，據萬科工作人員透露，即使這樣的價格定位，資金回報率仍然極低，不到2%。

即便租金回報率不到2%，但在周圍差不多同等戶型的房租6000元左右的情況下，至少1.5萬每月的租金價格還是高得驚人，那麽萬科如此高的定價還有市場嗎？

首先來看翡翠書院的位置，位於北京北五環外，靠近中關村，的確周邊有不少互聯網頂級企業和高收入的人群，但是這些人真的願意以高於市場價兩倍多的價格去租房嗎？雖然翡翠書院是按照疊墅精準的標準，可10年租金180萬必須一次性付清的規定只會使本來就不多的人望而卻步。

其次，買房相較於租房，不僅是解決了住房問題，同時還可以解決投資的問題，房產是具有保值和增值屬性的，這也是為什麽雖然現在的房價已經很高了，但是還有那麽多願意貸款去買房的願意之一。就目前來看，長租房是一種純消費行為，只能解決住宿問題，就算房子升值了，對於租房者來說也沒有很大的關係，就北京近十年的房價走勢來說，房價不漲幾乎是不可能的事情，而且長租房一次性必須付清全款的規定讓租房者的機會成本變得更高了。

萬科的翡翠書院項目是在租售並舉的政策下進行的，若是真的能夠落實租售同權，讓租客享受周邊的教育資源等城市資源，考慮租房的人相較以前肯定會增加，但是極高的租價和長租房租金必須一次付清的規定又讓人懷疑萬科是不是真的想把房子租出去。毫無疑問，在這種市場定價下，萬科勢必會拉升周邊的租房價格，同時會將極大部分想要租房但是無法接受高價格的潛在租戶篩選出去，最終的結果就是翡翠書院的長租房很難出租。

即便翡翠書院項目的成本很高，資金回報率又很低，但是我們要知道，這是在長租房10年的情況下，一旦租賃期屆滿同時政策放鬆，那麽此時萬科將房產出售，是將穩賺不賠的。或許，萬科本來的意願就不是將房產出租，而是大部分空置等待時機變成持有待售資產。

根據數據顯示，在2017年北京整體的房產租售比已經達到了1:806，這就意味著，對於一套房子來說，需要出租806個月，大概33年才能收回當時購買房屋的總價，如此高的租售比必然會讓房東們考慮是否繼續出租房屋，畢竟房租對於房價的上漲來說，彌補的數額隻不過是杯水車薪，而且作為投資性房地產，租賃出去的話在租賃期內就喪失了可以隨時變現的流動性，這也是為什麽一二線城市房屋空置率高的原因之一。

在大家都以為租售同權將會大大降低生活成本的情況下，萬科通過高價房租給了很多人一記響亮的耳光，如此高的租金遠超了市場需求的期待值。不論是真的試圖拉高租房市場價格以便未來在全國推廣這種模式，還是用高租金的方式把租房者拒之門外等待市場放鬆後出售房產，都不是作為房地產龍頭企業的萬科應該做的，在國家如此支持租售並舉，租售同權的大環境下，更需要的是企業承擔社會責任，樹立良好的榜樣。（責任編輯 蔣新宇）