房屋租賃期間發生買賣行為，租賃合約還有效嗎？

我們在租房時會遇到各種各樣的情況。有些時候在房屋租賃期間房東在不終止租賃合約的情況下想將房子賣掉，那麽房屋出售後租賃合約是否還有效？

網友谘詢：

房屋租賃期間發生買賣行為，租賃合約還有效嗎？

湖北森生律師事務所吳亞玲律師解答：

如果租賃期間房屋發生買賣行為，租賃合約繼續有效，直到租賃合約期滿。因為買賣不破租賃是國際上通行的契約準則。

《合約法》第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合約的效力。

吳亞玲律師解析：

一、租賃期間出售房屋，合約是否還有效

根據《合約法》第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動，不影響租賃合約的效力。並且在《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定中，租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合約的規定。

在租賃合約中有一條規定：“買賣不破租賃”。在租賃關係存續期間，出租人將租賃物賣與他人，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係並要求承租人返還租賃物。承租權具有對抗第三人的效力，房屋出賣後，原租賃合約仍然有效。所以即使房屋出售依舊不影響租賃合約的效力。

二、租賃期間出售房屋，承租人有什麽權利

《合約法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

如果出租人沒有在合理期限內通知承租人賣房，承租人可以要求出租人承擔賠償責任，但是出租人不影響出租人與第三人簽訂的房屋買賣合約，也不影響出租人與承租人的租賃合約。而承租人在收到賣房的通知後十五天內沒有回復的，則視為放棄優先購買權。

承租人的承租權，是指在租賃期限內，出租人將房屋交付承租人佔有、使用和收益的權利。所以在租賃期限內，承租人依合約規定擁有房屋的佔有權和使用權。

而在租賃合約期限內房屋出售期間，出租人經常領他人看房等行為，如果妨礙了承租人正常使用房屋，那麽承租人有權提出異議，並拒絕他人看房。如果出租人提前收回房屋，那麽是對承租人權益的侵犯，是違反雙方合約約定的。在此情況下，承租人可以要求對方承擔賠償責任。所以只有征得承租人同意配合看房，承租人並沒有一定要帶出租人和第三人看房的義務。