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房租漲不停,二房東們不賺錢?

自如等“二房東們”喊著不賺錢,而租房者已經要崩潰。

文 | 小丫

近日,潘石屹、胡景暉等人針對出租房的爭論引起大家討論,監管層也已經約談主要住房租賃企業負責人,要做到“三不”承諾。

姑且不論租賃企業能否遵守承諾,我們先來看一下房客關心的租金不停上漲的原因和租賃企業要突破的困局。

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房租為何漲漲不休?

8月18日,胡景暉在微信朋友圈宣布辭職,稱原因為“眾所周知的原因”。

8月17日,在一場電話會議中,胡景暉表示:以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規模,以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,人為抬高收房價格,而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲,長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口,現在的發展卻嚴重跑偏了。

胡景暉直言,如果房租持續此態勢,那麽危機爆發的後果,將比P2P爆雷嚴峻得多。

據報導,8月17日,北京市住建委已聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門,集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。約談會明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源;不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合約等方式搶佔房源。數據顯示:2018年7月北京租賃成交環比增加19.2%,單平米月租金為91.5元;東城區和順義區環比漲幅分別為10.5%和10.7%;新奧洋房、三義廟北和城華園三個社區的環比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。

據一家房產中介的觀點,導致近期北京房租上漲的原因是多樣的,CPI、供需矛盾、人口對租住品質需求提升、傳統的暑期租賃旺季等是近兩個月來房租上漲的重要原因。

此外,近來北京市集中清理與拆除違規公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房,導致市場上低端租賃房源減少。數據顯示,2017年全國租房市場總規模約1.4兆元。

東方證券的預測顯示,至2030年,全國租房市場總規模預計將超過4兆元。面對前景廣闊的市場,上海湧現超1200家租賃企業,房源數量快速提升。

從去年國務院將公寓定性為生活性服務業開始,各項與發展租賃、長租公寓行業的利好政策也陸續頒布,如中央經濟工作會議上提出的“去庫存”任務,提倡“購租並舉”的住房新制度等等,各大租賃企業迎來滾雪球式發展。目前,國內出租房中長租公寓佔比還不到5%,而且品牌分散度較高,不同城市有不同的代表。

區別於傳統的民宅租賃,長租公寓租賃模式是尋找市場上的整棟閑置物業,通常會和業主簽訂5年及以上的房屋託管租大約同,對房子進行裝修更新,並提供基本的物業服務,進行集中式管理。

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拿房難,拿房貴

長租公寓的優勢不言而喻,但同時,也面臨著一個最大的困局:拿房。

目前,北、上、廣、深等一線城市可以整棟租下的物業稀缺已久,長租公寓還要與經濟酒店、創意產業園區競爭,即便拿到也絕不會廉價。在北京,一些創業公司的模式是拿商業地產去做民房出租的買賣,從價值序列上來說是倒掛的。

“每個地域都有自己的市場價格區間,按照這個市場價格區間,會在這個區間的基礎上有400-500的下降太空。拿房的管道主要有熟人介紹、馬路中介、物業公司合作、谘詢電話等等。有些建案一房二房必須拿下(包租),三房四房(代理)。有了長中短房子的搭配,很多房子就可以迅速鎖定,使得議價能力再次提升。”

一家分散式公寓運營商的高管告訴金評媒(ID:JPMMedia)。

“一套位於上海古北區的老房子,我們當時是以7000元每月簽下了6年的租約。這套房是2000年的老房,房屋原本的狀態很差,家具家電也不齊備,這樣的房子在這個小區內很多,對外出租價格也就在8000-9000元/月。針對這樣的老房子,我們負責提供設計方案並承擔對這套房子翻新裝修的所有費用,裝修成本是10萬元,而銷售出去的價格則是20000萬/月(含服務),實際上一年就把裝修的成本回收了過來。”

上述高管告訴金評媒(ID:JPMMedia),目前大部分品牌長租公寓的一個溢價就是和中高端人群結識、相處的機會,用客群篩選來實現年齡相仿、興趣相仿、受教育程度相仿。

以一家知名長租公寓運營商為例,其標準戶型是25平米,一線城市在6000元/月上下,二線城市在4000元/月上下。用戶群定位為:22-35歲,商務人士,年輕白領,企業外派人士,收入8000-20000元,90%大專以上學歷。

另有一家長租公寓運營商告訴記者,“市場是有競爭的,但每家公司的商業模型、企業實力、成本結構是不一樣的。對於商業地產而言,想要把長租公寓做好,並不簡單。業主的需求很明確,你付不付得起這個房租,能不能長久付得起這個房租。尤其在這個市場剛開始的時候,不是任何公寓企業有這個能力長期承諾這個回報的。業主是靠這棟樓來盈利,不會是租給一個人,二次轉換的成本非常高,在招租的空置期,業主的損失會很嚴重。”

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規模難擴大,成本下不來

在發展過程中,長租公寓因資金鏈斷裂,違規使用金融產品甚至是倒閉等消息也時有傳出。

據同行透露,拿房、裝修、管家服務等環節均是重資本投入,也是限制這一類公司擴大規模進一步獲得市場份額的主要原因。

“長租公寓非常注重對成本的把控,不管是成本和造價的控制上,標準化和規模化經營才能帶來供應鏈上的優勢。”。

據了解,規模化最重要的作用就是降低成本。例如,一套房源的裝修成本約7萬元至8萬元,通過規模化採購,能將其降至4萬元至5萬元,大部分家具的採購價格能砍掉40%。

據一位創業者在接受媒體採訪時透露,“3萬間至5萬間的規模,是公寓企業的生存底線。假如房源總數小於1萬間,公寓管理難以做到精細化,資金鏈斷裂風險較高。”

長租公寓的商業模式是與租賃房源房東簽訂長期合約,經裝修改造後重新開放給租客,通過租金差異獲取利潤。

“行業內也有一些低端物業管理公司,他們目前的管理規模也上千套,基本集中在5000元以下月租的物業,提供的服務是代收代繳、入住前後的清掃等非常初級的服務,在有眾多業主不滿的情況下依然獲得了快速的增長。當然他們的商業模式不太一樣,他們的目的是圈地,把一些剛性區域的物業租約圈下來獲取定價權,簡單賺取差價。”一位業內人士告訴金評媒(ID:JPMMedia)。

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