土儲僅172萬平 大發地產IPO豪言衝3000億

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華夏時報（公眾號：chinatimes）記者李未來 袁曉瀾 於玉金 北京報導

如果不是近期赴港IPO，年營收不到50億元的上海大發房地產有限公司（簡稱：大發地產）不會受到廣泛關注。

4月26日，大發地產向港交所遞交了上市申請，根據招股書顯示，這是一家總土儲只有172萬平米的中小房企，2015-2017年，大發地產營業收入分別為6.77億元、6.57億元和44.14億元，三年間只有2017年淨利潤為正，2015和2016年均虧損。

然而，在這樣的情況下，大發地產還是提出了五年內銷售額達到3000億元的目標，其增長的動力是什麽？赴港上市將面臨哪些挑戰？

土地儲備僅172萬平米

公開資料顯示，大發地產的前身是1996年成立的大發集團，彼時位於溫州，2001年大發地產擴張至上海，並在上海設立總部，在上海共開發五項物業，累計建築面積達48.98萬平方米。隨後大發地產逐漸將業務開拓至江蘇及安徽省，其為數不多的項目均處於長三角地區。

儘管已是22年的房地產“老兵”，大發地產的規模卻並沒有做大。截至2018年2月底，該公司僅擁有24個項目，土地儲備建面僅為172萬平米。記者梳理發現，這24個項目包括20項住宅物業、三棟商業綜合樓及一個辦公樓層。其中5個位於上海，江蘇省、安徽省及浙江省分布有19個項目。

沉寂了20余年的大發地產最近一次走入人們的視線是因為今年年初世茂集團原執行董事廖魯江加盟的消息。廖魯江2011年加盟世茂，此前在龍湖地產擔任過高管，加盟大發地產後任執行總裁，負責大發地產的業務運營及日常管理。在3月份的一次公開場合，廖魯江提出了大發地產衝擊千億的計劃，以及五年達到3000億的目標。

根據克而瑞統計數據，2017年銷售額達到5000億元的房企只有三個，分別是碧桂園、萬科和恆大，而2016年沒有一家房企能夠達到這一規模，排名第一的恆大也只有3731億元銷售額。

大發地產披露的招股書顯示，其2015-2017年營業收入為6.77億元、6.57億元和44.14億元，淨利潤為-1.5億元、-1.7億元和1.08億元。也就是說，大發地產的業績在2017年實現了成倍增長，但其體量與規模仍然十分有限，距離千億和5年3000億目標相去甚遠。

記者了解到，在大發地產172萬平米的土地儲備裡，可售及可租的已竣工物業共計20.29萬平米、在建物業110.36萬平米及41.39萬平米的持作未來開發物業，佔比分別為11.8%、64.1%及24.1%。仲量聯行對大發地產在建物業的估值為62.42億元。

與之相比，近期同赴港交所上市的弘陽地產擁有的土儲總建面為616.87萬平米，包括可銷售和可租賃竣工物業63.63萬平米、開發中物業340.6萬平米以及持作未來開發物業212.63萬平米。

又一輪房企赴港上市潮？

大發地產的土地儲備大多位於三四線城市，其中35%的土儲位於安慶、23.1%位於溫州、11.8%位於蕪湖。

同時，大發地產的毛利率並不高。2015-2017年，其毛利率分別為15.9%、18.1%和14.9%，低於行業平均水準。記者梳理發現，與同赴港交所上市的房企相比，正榮地產2017年毛利率為21%，弘陽地產2015-2017年毛利率分別為41.9%、29.1%和40.6%。

以大發地產目前的土地規模和盈利能力，想要在未來5年實現3000億元的銷售額絕非易事，或許需要偏激進的方式來擴張，而這需要大量資金。

從大發地產招股書來看，其資金並不充裕。2015-2017年，大發地產經營活動產生的現金流量淨額分別為-7.29億元、8.55億元和-23.93億元。

大發地產主要通過銀行貸款來進行融資，此外是信託融資。截至2017年底，大發地產的銀行貸款及其他借貸（包括即期及非即期借貸）為59.87億元，未償還銀行貸款為39.75億元，未償還信託融資及其他融資約為20億元。

其利率水準也處於高位，2015-2017年大發地產平均利率分別為10.3%、9.1%、10.3%。其2017年融資成本約1.24億元，比其當期淨利潤還要高。

大發地產方面坦陳，其赴港交所上市融資所得將有一部分用於償債，另外未來還會借助發行債券、資產證券化等拓寬融資路徑。

此次赴港上市，大發地產似乎早有準備。2017年大發地產業績激增，不僅扭虧為盈，營業收入也大幅增長571.8%。對此，大發地產表示，一是期內交付面積增長兩倍有余，二是其平均售價由2016年的每平米4258元增長至2017年的13639元。

為籌備上市，大發地產於2017年12月18日在開曼群島注冊了境外上市主體，而大發地產在境內的控股公司——溫州凱陽是今年3月14日才成立的。

近年來，隨著A股市場對房企IPO收緊，不少內地房企尋求赴港上市。

根據中國證監會近期發布的《發行監管部首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況》顯示，萬達、富力、金輝、首創四家房企的IPO排隊名次分別為第91位、第92位、第94位和第97位。由於審核趨嚴，房企在內地上市可謂舉步維艱。

2012-2014年，旭輝、新城發展、當代置業、時代地產、龍光地產等房企成功在香港上市。2017年，內地房企又掀起一波赴港上市潮，延續至今。

2017年8月，三盛地產成功借殼利福地產，進軍香港資本市場。同年底，福晟集團借殼佑威國際登陸香港資本市場。

2017年9月26日，正榮地產在港交所遞交招股書，並於今年年初正式獲得通過。今年4月4日，弘陽地產在香港聯合交易所提交IPO招股書。

記者梳理發現，在克而瑞發布的《2017年中國房地產企業銷售TOP200》排行榜上，有近半數的企業在香港上市。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示，港股上市能夠帶來資本市場的各種利好，一方面是A股的上市排隊時間長，所以港股上市反而比較務實。另一方面是港股市場的價值投資理念以及國際投資者的關注，利好企業的中長期穩定發展。

嚴躍進還認為，目前上市房企的香港上市背景，也和過去香港市場較為寬鬆的融資機會有關。不過這兩年類似現象會改變，尤其是回歸A股市場上市會有動作。後續若是滬港通等政策可以持續下去，那麽部分房企或也不會太折騰，即兩個市場的定價機制會更加趨同。

責任編輯：張蓓