多家中小房企赴港上市 整合並購將更劇烈

隨著美的置業(03990.HK)股票28日在香港公開發售，又一家中小規模房企進入赴港上市的最後倒計時。記者梳理發現，近期內地多家中等規模房企扎堆赴港上市，且這一趨勢愈加明顯。在內地房地產行業面臨嚴格監管、房企融資管道收緊、A股上市幾無可能的背景下，企業謀求港股融資可解“燃眉之急”。

業內人士分析認為，香港資本市場對地產企業估值並不樂觀，中小房企此舉或可形容為“割肉續命”，並且預計接下來內地房地產市場將會迎來更加劇烈的重組兼並。

年內8家中小房企擬赴港上市

美的置業28日公開招股，擬發行1.8億股，發行價17.9港元/股，預計10月11日上市。招股書顯示，2015年至2017年，該公司年度營收額分別為83.13億元、119.92億元和177.17億元，複合增長率為46%。

與此同時，2015年至2017年美的置業淨負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。其在招股書中表示，融資金額將用於償還到期債務，並為附屬公司所開發的項目支付建設成本、土地成本及一切適用稅項。

今年以來，內地中小房企赴港上市的案例愈發密集。僅最近一個月內，就有河南的恆達集團(H00524.HK)、南京的銀城國際、杭州的德信中國(H01015.HK)在香港聯交所披露招股書。

招股書顯示，3家房企2015年至2017年的營收均低於美的置業，德信中國分別為56.95億元、69.8億元、65.54億元；銀城國際分別為20.9億元、25.02億元、46.75億元；而恆達集團則更低，分別為10.38億元、9.31億元、15.50億元。

但3家房企的負債率也處於高位，且融資金額主要用於歸還欠款、拿地以及物業開發。2015年至2017年，恆達集團的資產負債率分別為677%、762.7%、406.6%，德信中國的淨資產負債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，銀城國際的資本負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%。

據統計，除去上述4家房企，年內申請港股上市的8家內地房企中，僅弘陽地產(1996.HK)在7月掛牌上市；大發地產(6111.HK)於4月26日披露招股書後無具體進展；恆達集團已是第三次到香港申請IPO，前兩次分別是2017年6月9日和今年3月1日；萬城控股(H00925.HK)則是7月3日向港交所提交招股書。

融資需求緊迫

本輪房地產去庫存進程為房地產企業帶來了活躍期，不只是大型房企獲得了銷售額的快速增長，越來越多的中小型房企也將規模擴張作為公開的目標。據不完全統計，2017年約有近50家房企提出了千億目標。

但今年以來，融資監管趨嚴，房企融資管道逐步收緊，中小型房企的融資成本提高。

一份來自國有控股信用評級機構聯合資信的報告顯示，房地產調控收緊，銀行貸款、債權融資、信託和股權融資等房地產融資管道均受到一定程度的限制，政策對於房地產開發企業的資金來源的管控水準都有所提升，房企主要融資管道收窄。

另外，根據 Wind 資訊統計結果顯示，房企債券明後年將迎來兌付高峰，2018 年地產債到期規模將在 1280 億元左右。

而房地產企業的高杠杆屬性決定其還舊債很大程度仍依靠再融資，同時在“房住不炒”調控基調不變的背景下，再融資能力的分化會推高部分低信用等級房地產企業的信用溢價，從而進一步加大部分房企的融資成本。

與此同時，內地資本市場對房地產企業依然保持嚴格高壓狀態。

自2010年1月“國十一條”頒布，房地產行業A股IPO上市就被擱置下來，8年間再也沒有房企通過IPO方式在A股上市。

在此期間，金科地產、藍光發展、華夏幸福、綠地控股等企業均通過借殼的方式實現上市，招商蛇口的整體上市則屬於重組改製，更多的房企選擇登陸香港資本市場。

2014年，恰逢上一次房地產嚴格調整時期，彼時也出現了一波內地中小房企赴港上市的潮流，超過10家中小房企在當年實現赴港上市。

今年以來，截至2018年9月20日，中國證監會受理首發及發行存托憑證企業289家，其中已過會30家，未過會259家。未過會企業中正常待審企業228家，中止審查企業31家。

房地產企業中，萬達商業地產、廣州富力地產、同策房產谘詢、金輝集團、首創置業等繼續保持“已反饋”狀態。按照申報企業排序，分別位列68、69、70、71、73名。而其中排序最靠前的萬達商業，報送招股書3年以來，排序從未超過第55位。

東吳證券業務副總裁周秦達告訴記者：“其實房地產行業已經是金融行業的一個翻版了，資金驅動型，中小房企當下到了艱難時期，想盡一切辦法擠進IPO是個解決途徑。”

“調控持續趨嚴的情況下，房地產企業A股上市融資也難以放開。A股無法上市，海外資本市場對房地產普遍估值太低，港股成為中小房企為數不多的選擇。”中原地產首席分析師張大偉對記者表示。

估值並不樂觀

為了實現上市融資，中小房企不得不面對港股估值較低的現實問題。

以7月實現港股上市的弘陽地產為例，其招股結果顯示，全球發售8億股，本港公開發售項下初步可供認購的香港公開發售股份出現認購不足的情況，因此將香港公開發售項下未獲認購的發售股份重新分配至國際發售。

股價方面，弘陽地產最終以每股2.28港元定價，僅為4.07港元淨資產的56%。掛牌後股價有小幅上漲，但截至9月28日收盤，每股2.57元，市淨率為0.71。

有分析師表示，由於投資者普遍具有本土偏好，會優先投資自身熟悉的市場，因而在估值中無法體現港外企業的知名度，品牌效應和關注度。

也有業內人士分析認為，內地對房地產行業的嚴格監管增加了擬登陸港股的中小房企發展前景的不確定性，因此也可能會影響到港交所對內地中小房企上市規模及數量的控制。

“用‘割肉續命’形容當下中小房企赴港上市更恰當。”張大偉說，“資金非常緊張的中小房企，不上市‘死’的可能性非常大，上市就算虧，也多了個融資管道，多了個搏命的機會。”

兼並整合更加劇烈

“盤活存量”的整體趨勢鼓勵大中型企業並購行業中存量的低效率中小企業，聯合資信認為，房企分化加劇，未來圍繞項目與企業的並購將會增多。

周秦達認為，內地房地產市場在未來的一到兩年內重組兼並將會更加劇烈，“一大批中小房企能否活下來都是未知數，其實房地產圍城裡的人也都明白，近兩年也就是看誰能活下去。”他說。

與此同時，目前在土地一級招拍掛參與難度加大、房企拿地成本高且限制多以及拿地融資管道基本被切斷等因素影響下，聯合和並購拿地已經逐漸成為大中型房企擴大規模的首選，聯合拿地快速減輕了企業資金壓力，使競爭關係變為合作關係，能有效分散市場風險。(吳凡)