今年已有8家房企赴港遞交招股書之後，決心年內要赴港IPO的中梁控股集團有限公司終於姍姍來遲，作為今年上市體量最大的內地房地產企業，正式向港交所提出上市申請。
招股書顯示，中梁2015年至2017年三年間的收益分別為16.19億元、29.25億元、140.26億元，2018年前6個月的收益總計為97.31億元。可以看出“黑馬”中梁收益的快速增長，始於其搬遷總部至上海開啟全國化的2016年。
儘管中梁在過去兩年以銷售額的高速增長聞名於業內，但令人驚訝的一項數據是，2015年全年、2016年全年，直至2017年6月30日，中梁都是一家處於淨虧損中的房企，淨虧損額分別為1.81億元、2.70億元以及0.17億元。截至2017年下半年，中梁才扭虧為盈。2018年則繼續保持了盈利勢頭，前6個月淨溢利8.37億。
界面新聞記者獲悉，中梁在2018年年初就已開始進行赴港IPO的籌備工作，那時距離中梁停止淨虧損只有約半年時間，這在年內申請赴港上市的房企中是“獨一份”。
準備IPO前夕，中梁的“淨資產負債比率”則出現了斷崖式下降。2015年及2016年，其淨資產負債率鋼彈1335%以及1790.2%，這是業內罕見的高負債率，不過2017年則迅速降至339.5%，但仍處行業高位；截至2018年前6個月，中梁淨資產負債率進一步降至44.6%的低點，比同期的龍湖（2018年中報54.6%）還要低，逼近萬科的淨負債率。
從最高點1790.2%跳至44.6%，中梁的淨資產負債率在一年半時間內，降幅超過了40倍。
對於淨資產負債率的大幅變動，中梁在招股書中的解釋是：從1335%增至1790%，主要因為“對應業務增長，我們的融資需求不斷加強以收購額外地塊，同時相關物業項目尚未開始預售及產生現金流入”，而從1790%降至339.5%乃至44.6%，則是因為總權益從6.55億元增長至23.54億元，並至2018年上半年進一步增加至40.61億元，“乃主要歸因於我們保留了盈利的增長”。
不過界面新聞記者翻閱中梁招股書發現，由於近年來中梁追求規模擴張，其總權益“幾何級數”增長主要是因為資產規模的暴漲。
在資產一項中，中梁將於合營企業及聯營企業的部分投資，納入了資產淨值中並表處理。由於2017年-2018年合營企業及聯營企業的快速增多，這方面的資產淨值也大幅上漲。
2015年—2017年以及2018年上半年，中梁於合營企業之投資所分佔資產淨值分別為0.096億元、0.28億元、4.16億元以及11.22億元；於聯營企業之投資所分佔資產淨值分別為0.40億元、2.09億元、4.38億元以及6.37億元。
以上數據同樣呈現出了幾何級數的增長態勢。2018年前6個月，中梁於合營企業以及於聯營企業所之投資所分佔資產淨值相加為17.59億元，比2015年時該數據高出了17.09億元。
業內一名資深財務人士向記者表示，合營和聯營公司一般不可並表，除了每年可以獲取利潤，其他和本集團理論上並無關係。此外，如果作並表處理，那麽持有股權一般不得低於33%，同時其他股東一致同意該方為控制人。如果持股比例低於20%，則不適合並表。
但翻閱招股書看出，中梁的合營以及聯營企業中，不乏股權低於30%的項目，甚至還有持股比例僅有18%的項目。
除了“並表”，拉低中梁淨資產負債率的另一項數據則是現金及銀行結餘。對比2015年年末和截至2018年6月30日，中梁的現金及銀行結餘上漲了6.5倍，從30.63億元漲至198.61億元。
招股書稱，中梁近三年來借款總額平均利率在不斷降低。2015年時，其借款總額平均實際利率鋼彈13.4%，處於行業高位，但截至2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，其借款總額的平均實際利率分別降為12.4%、9.9%以及9.0%，招股書中稱減少主因是近期銀行貸款利率下降，以及減少了利率較高的信託融資的比例。
招股書中還披露了一單發生於去年8月的徐州重大安全事故。徐州旭鑫為中梁在徐州的項目公司，2017年6月，中梁徐州項目的A3地塊開始施工，2017年8月1日，在拆除位於A3地塊的臨時平台結構的工作期間，平台結構坍塌，造成5死1傷。2017年10月，政府調查組作出報告，認為該事故為較大安全事故，事故原因是拆除工作不符合建築工程標準及流程相關安全要求。而事故涉及的平台結構，是應徐州旭鑫的要求違規樹立的，造成為取得預售許可證而提前工程進度的印象。
這是中梁在徐州的首個項目，命名為中梁香緹公館，包括花園洋房和高層樓宇，項目佔地面積為21.37萬平方米，計劃總建築面積74.29萬平方米。上述事故導致該項目預售許可一度被暫停，不過，截至2018年8月31日，22.27萬平方米物業已獲預售許可證。
這次事件把徐州一批官員拉下馬。徐州旭鑫前業務經理、前項目經理、前法律代表及董事長、前土木工程師以及當地市及區建設局、規劃局及房管局的12名相關人員等，受到包括刑事指控、撤銷職務、罰款以及行政處罰等處罰措施。徐州旭鑫前徐州事業部經理及項目負責人受到起訴，並於2018年7月及9月分別被判處三年零三個月監禁及三年監禁。
中梁稱，已經和5名已故建築工人家屬代表簽訂了和解協定，一次性補償金額總計人民幣620萬元，全額付清。
根據徐州市政府的相關事故處理情況通報，中梁地產集團徐州旭鑫置業有限公司被列入黑名單，對該公司及其項目建設程式、品質安全行為等進行重點監管。施工部門長業建設集團有限公司，被清除出徐州建築市場。
前幾年房地產行業瘋狂加杠杆，一眾福建、浙江房企脫穎而出，但在當前的政策環境下，這些企業都面臨嚴峻的資金鏈考驗。此外，趕工帶來的建築安全事故和房屋品質問題，正成為當下房地產行業最危險和高發的問題，也是監管層重點監控的領域。
令據招股書顯示，現年46歲的楊劍何其配偶徐曉群，共同為中梁控股集團有限公司最終控股股東。楊劍同時擔任執行董事兼董事長。他1990年7月獲得浙江冶金機械技工學校汽車維修專業文憑，2016年獲長江商學院高層管理教育項目證書。
同樣46歲的黃春雷則擔任公司執行董事兼首席執行官，2009年起，黃春雷就在上海中梁地產擔任多項職務，並且自2018年1月以來擔任上海中梁地產輪值總裁。楊劍的妻舅徐亮瓊任執行董事及高級副總裁，負責監察與投資有關的事宜。
中梁IPO市場反響如何，仍有待觀察。此外，值得注意的是，號稱今年前10月已經突破千億銷售額大關的中梁，在招股書中並未正式披露其歷年的合約銷售額數據。
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