5月以來，全國酒企傳來漲聲一片，讓白酒板塊成為動蕩資本市場裡少有的穩當類型。如此機遇卻讓一直想成為白酒公司的順鑫農業感到緊迫，這家龍頭國企如今正面臨類似陝國投10年前曾經歷的難題：剝離地產業務。
二者不同在於，彼時的陝國投，地產業務是最為盈利的資產，給母公司貢獻大量營收和利潤，因監管政策變化為保信託牌照而必須忍痛剝離，故此磨磨蹭蹭耗了3年。
而順鑫農業的地產板塊則是一幅不折不扣的“敗家”相：2008年到2018年的十年間，京城房價上漲5倍，順鑫農業的地產公司虧了6年。到2018年底，負債已升至73.6億，淨資產為負的3.5億。這樣的財務指標如果不改變應是無人敢接手。
地產擴張成“黑洞”
順鑫農業成立於1998年，同年在深交所掛牌，是北京第一家上市的農業公司，控股股東為北京順鑫控股集團有限公司（以下簡稱“順鑫控股”），順鑫控股隸屬北京市順義區國有資產監督管理委員會。公開資料顯示，順鑫農業主營業務為白酒釀造與銷售；種豬繁育、生豬養殖、屠宰及肉製品加工；市場管理與服務；房地產開發。
其地產板塊誕生於2002年。當年，作為地產業務平台的北京順鑫佳宇房地產開發有限公司（簡稱“順鑫佳宇”）成立，順鑫農業與母公司順鑫控股（當時名為“北京順鑫農業發展集團”）分別持有96%與4%的股權。2013年，順鑫農業收購了控股股東持有順鑫佳宇的4%股權，順鑫佳宇成為其全資子公司。
從2006年起，順鑫佳宇在北京順義先後開發了順鑫瀾庭（2006年）、陽洲鑫園（2008年）、順鑫花語（2009年）、順鑫朗郡（2010年）、華璽瀚楟（2012年）、順鑫山語溪（2013年）、順鑫瀾山印象（2015）等多個項目，外地主要有順鑫富海家園（海南）、順鑫望潮苑（包頭）。
項目雖然不少但順鑫佳宇一直盈利不佳。公開信息顯示，2008年—2010年，順鑫佳宇還處於盈利狀態，但自2011年開始，便出現虧損，2012年虧損達到了7950萬元，2013年虧損升至近億。2014年，得益於房地產項目啟動銷售，順鑫佳宇當年實現淨利潤8219萬元。這也是其並入上市公司以來，唯一一次實現盈利，此後再無。順鑫農業在回復深交所的年報問詢函時披露順鑫佳宇2015年至2017年分別虧損0.03億元、1.92億元、2.20億元，最新年報顯示順鑫佳宇2018年淨虧達到2.56億元。
與持續擴大的虧損同步攀升的還有資產負債率，工商信息顯示，順鑫佳宇2016年總資產為62.84億元，總負債為62.42億元，資產負債率為99.33%；至2018年，順鑫佳宇資產總額約70億人民幣，負債則為73.6億，資產負債率達到105%，超過順鑫農業總負債121億的六成。
地產業務的高負債給順鑫農業帶來了非常沉重的資金使用成本，自2012年大舉進軍地產以來，順鑫農業的利息支出隨之暴漲並一直維持高位。綜合2012至2018年年報發現，7年來順鑫農業共有12億的利息支出，在此期間歸屬於母公司股東的淨利潤合計約19億，利息支出佔淨利潤比例超過63%。
2018年，順鑫農業在白酒板塊“加持”下雖然淨利潤同比增幅達到70%左右（約7.44億元），但營業收入同比增幅僅2.9%(約120億元)。相比白酒業務營收同比上漲43.82%，其豬肉業務和其他行業（主要為房地產）的營收分別同比下滑20%和81%，並且2018年的利息支出佔淨利潤比例依然達到26%（利息支出1.9億，淨利潤7.44億）。
由此可見，雖然地產板塊在順鑫農業整個業務中佔比並不大，但擠佔資源卻不小。從牛欄山白酒大賣中收到的巨量現金，相當部分不得不用來彌補房地產子公司的借款，這種局面自然製約了白酒業務的發展。
諷刺的是，雖已涉足地產16年，在最新年報中，順鑫農業對其房地產業務現狀的描述竟然還是：“仍處於發展探索期”。這16年來順鑫農業在地產領域都“探索”了什麽？從兩大核心項目中可管窺一二。
漫漫下坡屯
號稱百億大盤的下坡屯項目在順鑫佳宇的成績單上不僅規模居首，時間跨度也從2010年底延續至今。2010年11月，順鑫佳宇以13.7億元競拍位於北京市順義區牛欄山鎮居住（配建村民回遷房：200畝）及商業金融項目國有建設用地的使用權（510畝）。該宗地總用地面積47.3萬平方米（710畝），總建設用地面積25萬平方米，宗地規劃控制規模38.4萬平方米。
其中配建村民回遷房土地用來建設定向安置房項目，包括28棟住宅樓、小學校、幼兒園及配套工程項目建設用地面積13.24萬平米，總建築面積24.57萬平米，容積率1.6，綠化率30%，以滿足2070戶居民的回遷居住需求。由於安置部分建安成本由開發企業即順鑫佳宇承擔，也讓下坡屯項目的成本餘額漲到25億。
5年後，下坡屯項目商業金融部分的開發建設才正式開始。彼時的2016年初，正是全國強二線城市和北京包括順義在內的一些遠郊區樓市加速升溫的起點。下坡屯項目歷經艱難拆遷、安置，以及市場起伏，終於可以開始“吃肉”了，但順鑫佳宇卻選擇了一個令人難以理解的委託開發方式，將嘴邊的利潤拱手相送。
2016年3月29日，順鑫佳宇與藍光地產控股孫公司北京和駿投資有限責任公司（以下簡稱“北京和駿”）簽署《順鑫藍光牛欄山項目委託開發管理合約》及《補充協議一》、《補充協議二》，約定由北京和駿受託開發管理顯示建設用地面積10.8萬平方米的順鑫藍光牛欄山項目，項目名稱定為“藍光雍錦山河”。
順鑫佳宇為此應向北京和駿支付的費用由三部分組成：管理費、銷售傭金及行銷費用。管理費按照項目銷售額的3.5%計取，銷售額暫定50億元，管理費暫定為1.75億元，銷售傭金按項目銷售回款的2%計取,行銷費用按項目銷售額的3%計取，三項合計4.25億元人民幣。一年後，北京順義房價翻番，理論上，項目完成順鑫佳宇需支付的費用也應加倍，就這樣，8.5億的巨額付出預期讓委託開發管理之路畫上了句號。
2017年3月7日，委託開發管理合約被解除，在解除合約公告中，順鑫農業並未披露為此需向北京和駿具體支付的費用金額，隻描述為：“甲方向乙方已經支付的相關費用乙方不再退還；乙方已經完成的全部工作，不再向甲方主張任何費用”。根據此前簽署委託開發管理合約內容，管理費用的約定支付方式為：協議生效後10日內，支付至管理費1500萬元整；項目取得首批次預售許可證之日起10日內，支付至3000萬元整；2016年12月31日前支付至7000萬元整；行銷費用約定支付方式中也包括：協議生效後10日內，支付2000萬元；2016年12月31日前支付至7500萬元整；由此估算，順鑫佳宇為此解約給北京和駿支付的費用或達1.45億元。
順鑫佳宇接手後，項目名稱改為“順鑫頤和天璟”，2017年9月29日開盤。2019年，該項目的回款成為改變順鑫佳宇財務狀況以及地產業務能否實現剝離的幾乎唯一希望。該項目產品包括雙拚、疊拚別墅和洋房，每套房的總價都不算低，而今年豪宅市場的最新形勢，也給其銷售回款情況帶來幾分撲朔迷離。
物流港事件：失算還是玄機？
轉讓茂峰花卉則是順鑫農業的另一項“神操作”，這項決策不僅在當時引起有關利益輸送的廣泛質疑，其“後遺症”至今甚至還有愈演愈烈之勢。
2007年11月26日，順鑫農業成為北京國際花卉物流港項目的中標人，中標價為3.8億元，這是北京市主辦的2009年第七屆中國花卉博覽會的重點工程，在順鑫農業的規劃中，該項目也是其計劃“打造華北乃至全國最大花卉市場，成為北京花卉產業發展的窗口”的載體。次年，按政府要求調整建設內容，變更後總投資為11億元（包括土地費用）。項目動工以後成本增加讓項目最終投資金額成為13億。2009年10月5日，第七屆中國花卉博覽會成功落幕。
2010年3月16日，順鑫農業又增加投資3億元將這些場地改造成集商業、休閑、娛樂、會議、辦公大樓為一體的綜合性商業服務設施。當時的公告稱，場地改造完成後主要用來出租，如果以當時市場最低的5元/平方米起計算租金水準，若出租率達到60%，年實現收入1.9億元；若出租率達到80%，年實現收入2.4億元。2010年6月30日，改造順利完工。
早前拿下花卉物流港項目時，順鑫農業按要求成立了北順鑫茂峰花卉物流有限公司（簡稱“茂峰物流”），由這家子公司負責項目建設和後期經營管理，順義區則協助公司以協議出讓的方式獲得建設用地的土地使用權（協議出讓價格為：人幣67萬元/畝）。歷經多年建設、改造、大把砸錢和苦撐，按道理，接下終於可以坐等收租了，但2011年的一紙轉讓公告再次讓外界大跌眼鏡。
據當年順鑫農業與金盛置業投資集團有限公司（簡稱“金盛置業”）及大股東順鑫控股簽署的《股權轉讓協議》，茂峰物流的六成股權以1.5億轉讓給了金盛置業，另外四成股權以一億元轉讓給母公司順鑫控股。
建設時，順鑫農業公告稱“該項目符合順鑫農業構築農產品綠色物流產業體系戰略，並能夠與公司現有的農產品綠色物流產業形成有效互補。達產後，可成為公司新的利潤增長點，預計（正常年）實現花卉及花卉籽種交易、集散與物流配送40億元，年實現營業收入2.65億元”。
砸下數十億建設完善後又以2.5億轉讓時，順鑫農業的理由則變為：“由於北京市花卉物流業總體規模偏小，利潤率較低，尚不具備支撐茂峰花卉業務快速發展的條件”。
令外界不解的不僅在於前後說法不一，更在於早在花博會結束後順鑫農業增資3億進行場館改造時，已經宣稱“將花卉場館改造成集商業、休閑、娛樂、會議、辦公大樓為一體的商業綜合體”，這就讓低價轉讓股權時給出的理由顯得“牛頭不對馬嘴”。雖然伴隨陣陣質疑，交易還是完成了。
股權轉讓後，茂峰物流也將名稱變更為北京金盛順鑫置業投資有限公司（簡稱“金盛順鑫置業”），並在原經營範圍基礎上新增了“房地產開發、銷售自行開發建案、出租辦公用房、出租商業用房”的內容。很快，順義區就誕生了北京十大家居建材賣場：“國門一號”。
除“國門一號”商業部分外，金盛順鑫置業還開發了名為“國門智慧城”的商住項目，儘管入市後不久便受到了北京新建商辦房禁售個人的新政影響，但因其小戶型總價低、精裝拎包入住、地鐵直達的優勢，依然吸引了不少公司客戶付款認購。
收取大量房款後，“國門智慧城”自2018年便陷入延期貨付、裝修縮水、層高不達標、涉嫌收費選房、每平米80元的“天價”物業費等爭議。2019年1月21日，因被大量業主集中投訴，順義區住建委無奈對金盛順鑫置業負責人進行了約談。但隨後的公開信息反映，相關問題和爭議仍在持續。
據《華夏時報》調查，引發國門智慧城一系列問題的原因，與金盛順鑫置業控股母公司金盛置業投資集團有限公司（簡稱“金盛集團”）陷入危機不無關係。
金盛集團創立於1995年，是國內規模較大的家居建材連鎖零售商。企業官方宣傳自稱已經實現從單一的家居建材，發展為百貨、地產、建設四大產業共同發展的多元化布局。2006年，金盛置業實控人王華以20億元人民幣的身價排名胡潤零售富豪榜第7。
但讓王華和金盛集團更廣為人知的則是2007年發生的“2.26綁架事件”。據《鳳凰周刊》報導，當年因拆遷糾紛，金盛集團曾指揮報案“綁”走了一名拆遷戶，事發後多名高管或被刑拘、或被監視居，10餘名保安被拘捕。
2012年，也就是受讓順鑫農業花卉場館項目股權後的第二年，金盛集團購買了私人飛機。彼時的金盛，可謂一片欣欣向榮。可惜好景不長，公開信息顯示，從2018年2月至今，金盛集團已經三次因拒不執行判決或和解協議而被列入失信人信息，涉及標的高的超過3億，少的僅幾十萬。金盛集團被列為執行人的案件有22起，涉及標的合計已達18億元人民幣。金盛集團持有的多家地產公司股權也在2018年下半年被司法拍賣。金盛集團股權和資金也陸續被凍結，目前可見的共有91次凍結事項。同時，還有數十起訴訟在進行當中。
此時的金盛，已是一幅搖搖欲墜的景象。金盛集團一旦崩盤，作為其控股子公司的金盛順鑫置業勢必會被波及，對此，參股其中的大國企順鑫控股該如何應對，順鑫農業又能否跳出這纏繞多年的“地產劫”？本報將跟隨事態發展持續關注。
責任編輯：史博超 主編：蔣宏晨
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