“一城一策”政策加持，地產商布局三四線引爭議

風雲暗湧的市場漸漸回歸理性。

2019年，“一城一策”成為房地產調控的核心邏輯。從中央到地方、從調控交易到調控供給結構，房地產調控觸角向微觀行進，地方主動權逐漸增加。

新常態下，房地產市場格局悄然生變。而對於房地產商來說，政策變化只是風向標，人口流動和產業格局才是決定自身戰略布局的核心因素。

調控主體：從中央到地方

在房地產政策微調中，多地已明確提出“一城一策”原則。

據統計，今年以來，浙江、福建、河南、安徽、上海等多地均表示將實行“一城一策”，其中，福州、廈門、杭州、寧波、成都、上海等市將研究制定“一城一策”實施方案。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示,“一城一策”是“因地製宜、分類指導”的導向，和過去所提“因城施策”有相通之處，都強調根據各地實際情況來進行政策的定調。

不過，“因城施策”帶有中央定調的意味，即中央根據各地情況給予政策規定，其主要針對房價上漲過快和庫存過高城市。而現在強調“一城一策”，含義在於，第一，各地的調控自主權更大。第二，各類調控會有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔調控責任。

從所涉城市來看，各地市場並不相同。據克而瑞研究，過去一個月，杭州商品住宅簽約放鬆，供應量整體較大，成交上漲明顯持續高位，整體市場剛需產品走量較好；成都商品住宅市場在供應環比銳減六成的情況下，成交持續上漲，整體價格基本維穩。

而廈門市場持續低迷，新開項目僅4盤入市，整體去化不足四成。但二手房市場成交量在去年年底連續2個月高漲，價格方面則維持下滑態勢。行至河南，其省會城市鄭州2018年12月份商品住宅新增供應環比微漲4%，均價持續上漲約15660元/平方米。新開盤項目27個，整體平均去化率約85%。

分析人士認為，一些熱點城市出現了交易放緩和價格趨緩等現象，也有一些城市的房地產市場運行情況較為平穩。在“一城一策”工作方針下，地方政府依自身情況進行調控，將更加切合實際。

房地產商利好來臨？

那麽，“一城一策”對地產商來說是利好信號嗎？

對此，嚴躍進表示，短期內各地政府不會強調政策放鬆，而會繼續強調“一城一策”的導向。

1998年以來，房地產開發企業竣工房屋面積和全國建案銷售面積逐年攀升，到2014年末總量分別達99.7億和99.1億平方米。經過多年發展，城鎮居民“無房住”的現象已得到有效緩解，未被滿足剛性住房需求顯著下降。

與此同時，投資增速大幅放緩預示行業進入平穩期。從2016年四季度起，國家通過限貸、限購、嚴查資金等方式加強對市場監管，強化房地產企業資金來源管道監管，嚴控資金大規模湧入房地產市場，使得開發企業收縮投資轉而以“現金為王”。

房地產發展規模是否已觸及天花板？2016年，全國建案年度銷售面積和銷售金額分別達到15.73億平方米和11.76兆元。短期內，這個行業規模“天花板”難以打破，已然成為市場各方共識。

像新城控股（601155.SH）這樣的企業，其戰略布局正持續下沉。在其2018年年中業績報會議上，新城表示三四線城市貢獻42%的銷售業績，僅次於二線城市的53%，目前土地儲備也主要布局省會城市和百強縣。

“三四線城市的紅利還會有一段時間，未來3~5年都有比較好的機會。”新城控股集團董事長王振華說。他對外強調，三四線城市是城鎮化發展的重點，為企業發展提供機遇。但對於規模化增長的新城來說，一線城市高企的土地成本，顯然也是其轉向三四線的深層原因。

激流退去後，房地產商發展的空間還有多大？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“一城一策”不代表放鬆，但肯定有助於市場交易。地產商應該把握市場機遇，及時調整定價策略。對於布局在三四線城市的企業來說，嚴躍進認為也不必悲觀。

以人口和產業為導向

進入2019年，房地產市場依然舉步維艱。從“堅持住房不炒定位”，到“堅決遏製房價上漲”，從“因城施策、分類指導”到“穩地價穩房價穩預期”，房地產市場在密集調控下漸漸降溫。

但變化已悄然發生。中原地產首席分析師張大偉分析認為，樓市預期已變，房地產政策最嚴時期已經過去，2019年或有超過30座城市的樓市政策將微調。只要房價不漲的城市，房地產政策都有松動的可能性。

“具體到一城一策，省會城市、地級市可能都會推進。”嚴躍進認為，“一城一策”在各地2019年樓市發展規劃中都會有所體現。各地針對自身情況再進行細化，甚至細化到“一區一策”或“一鎮一策”。

在供給端，各地會根據去庫存周期、房價走勢來決定供地和棚改；在需求端，對於部分交易不好的區域和物業，政策會有所鬆綁。而從價格來看，或將設定一個相對容易考核的房價漲幅評價體系。

在暗潮湧動的政策大潮中，房地產商將如何應對？

在合碩機構首席分析師郭毅看來，政策並不是開發商調整業務布局的決定性指標。應該針對城市經濟發展狀況、產業規劃、人口狀況進行綜合衡量。其次才是區域市場的供需關係：市場庫存有多大？需求有多旺盛？二者之間關係是怎樣的？

此外，要重視產品品質，針對城市需求客群，不斷進行產品的更新迭代。同時，在價格上保持相對理性和穩定的走勢，提升產品性價比，提升企業品牌美譽度和產品的可延展性。只有這樣，才利於企業的規模化的擴張。

“當前市場規模總量可能觸及天花板，但企業間的市場佔比份額仍有調整空間。”郭毅表示，2018年，排名前十的房企整體銷售額也就2兆，佔整個市場規模不到20%，房地產行業的市場集中度並不高。“對於地產商來說，還是有很大的空間去發展。”