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多城市更新樓市調控 堵疏並舉因城施策

  多城市更新樓市調控 “堵”“疏”並舉因城施策

  譚志娟

  “調控”再次成為房地產市場的關鍵詞。

  5月19日,住房和城鄉建設部(以下簡稱住建部)印發《住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆,並對進一步做好房地產調控工作提出明確要求。

  而就在10天前,住建部剛就房地產市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責人,至此近期有12個城市相繼被約談。而截止到5月24日,被約談城市中已經有7個悄然調整了調控新政。

  決策層堅持“房住不炒”的態度一覽無余。在嚴“堵”房地產投機炒作的同時,一些“疏”的舉措也在加快上馬。其中一些地方頒布的人才公寓政策也引發了市場關注。近日,鄭州市政府印發《鄭州市人才公寓建設和使用管理暫行辦法的通知》。其中明確:人才公寓租金原則上按照不高於同區域住房市場租金70%的標準確定。

  受訪地產界專家對《中國經營報》記者表示,鄭州在租金管控上首次提出了租金價格目標值,這對於全國其他15個租賃市場重點發展的城市有積極作用,未來或將會在控租金和控房價方面有齊頭並進的做法。

  “疏”“堵”並舉,意味著當下因城施策的基調持續,調控力度短期可能不會放鬆。

  人才新政攪動樓市

  國家統計局發布的4月全國70個城市新建商品住宅數據顯示,儘管全國漲幅普遍回落,但是其中一些城市的復甦性上漲依然很快引起了主管部門的關注。

  70個大中城市中,4月新建建案環比漲幅最大的城市分別為丹東、海口和三亞,環比分別上漲2%、1.9%和1.9%。但從同比漲幅看,三亞、西安、哈爾濱和貴陽的房價同比上漲均超過了10%。丹東和重慶的漲幅也達到了6.1%和7.4%。

  西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都和太原這些城市很快出現在了住建部的約談名單中。目前,已有成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安、太原7個城市陸續更新樓市調控措施,頒布嚴格的政策,遏製投機炒作。

  “ 房價出現過熱的苗頭可能受到幾個方面的影響:這輪房價管制比較嚴格,預售許可證的監管也比較嚴格,從而導致供應下降較多;2015年~2017年整個地價走高,成本抬升導致開發商可能出現惜售的情緒;限價導致二手房與新房價格出現倒掛,由此新房銷售較好,同時也助推二手房價格的上漲;這輪房價主要上漲是三線城市,這些城市都受到去庫存的政策支持。”深圳資深地產研究人士李宇嘉向記者表示。

  一段時期以來推出人才引進新政的成都、西安、長沙、武漢等20余個城市,其方案中不乏戶籍政策、生活補貼、購房優惠。以西安為例,人才新政已經產生累計近50萬人落戶,近一兩個月西安多個項目開盤即售罄,大部分建案無房可售。

  “從需求角度看,人才進入後購房需求會增加,這也充分體現了當前購房結構的變化,尤其是一些大學生和技術人員進入後,可能會帶來部分新房交易量的上升。目前對於此類人才市場需求來說,市場交易不錯,庫存規模也是偏低,所以這都會帶來市場交易的上升。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

  近日,一份網傳《湖南省住房和城鄉建設廳關於各市州中心城區、各縣市建案庫存去化周期的函》的檔案顯示,長沙中心城區住宅庫存周期2.8個月,長沙縣2個月,瀏陽市1.9個月,寧鄉市4.7個月。由於較低的庫存,讓不少開發商熱衷買地,也掀開了土地市場的“搶地運動”。

  在嚴躍進看來,針對此類人才的購房政策出發點肯定不是為了樓市,但是操作中確實暴露出一些政策漏洞,所以也體現了當前政策方面需要打補丁,尤其是在人才界定方面,應該是“學歷+就業+居住”等因素進行結合,不能單純看學歷,否則會出現落戶衝著高考名額或購房名額來落戶的情況。類似內容管控好,落戶政策才能真正落實到位。

  “人才爭奪對於樓市交易有一定影響,尤其是買房的剛性需求大,而且房價目前已經限價,所以實際上對於此類市場來說,成交量上升是不可避免。對於樓市來說,若是後續購房需求過大,那麽這個時候需要有新的管控,尤其是租賃市場方面必須加快發展。”他說。

  首提控租金

  在5月19日住建部印發的《通知》中,針對近來出現的熱點區域發生的新問題也再次明確了政策立場。這包括:一是加快制定實施住房發展規劃。二是抓緊調整住房和用地供應結構。三是切實加強資金管控。四是大力整頓規範市場秩序。五是加強輿論引導和預期管理。六是進一步落實地方調控主體責任。

  “明確提到了‘政治站位’的概念,實際上這也體現了當前調控的新標準和新要求,即必須把調控的工作真正做到位,防範各類不作為或懈怠的調控做法;其次,在調控的目標任務中,增加了控租金的提法,類似提法過去沒有,這或和近期部分租賃公寓項目價格炒作等有關,從發展租賃市場的角度出發,積極推進租金穩定工作也很有必要;強調‘租住平衡’。此類做法在過去類似成都等市場中是有較為明顯的表現,此次政策強調這個概念,其實也為後續各城市分區調控創造了較好的條件。”嚴躍進表示。

  此前召開的中央財經長官小組第十五次會議提出,建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制,要充分考慮到房地產市場特點,緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。

  在被住建部約談城市“更新”調控措施的同時,更多地方在維護房地產市場穩健發展的措施方面也不斷拓展創新邊界。

  近日,鄭州市政府公布《鄭州市人才公寓建設和使用管理暫行辦法》,明確人才公寓申請條件、分配方式、租金標準和優惠政策等,有效期2年。對於受承租人普遍關注的人才公寓租金問題,新政明確:不高於同區域住房市場租金70%。

  “從此次住建部的政策中也可以看出,控租金也是未來政策的一個重要內容。鄭州是在租金管控上首次提出了租金價格目標值,這對於全國其他15個租賃市場重點發展的城市是有積極作用。”嚴躍進還預計,未來會在控租金和控房價方面有齊頭並進的做法。

  除了控租金,在住房補貼上,在引進人才態度上最為積極的西安也在完善政策標準。近日,西安市房管局也印發了《西安市人才安居實施細則(試行)》,對人才安居申請、審核、分配管理等工作進行了規範和明確。其中在人才公寓配租標準上,A類建築面積達180平方米左右;在人才安居購房補貼標準方面,A類人才最高補貼100萬元。

  除了此類地方政府針對實際情況進行政策調整的同時,從此次《通知》的要求看,建立更為長效的價格聯動機制,預防房地產市場價格大起大落已經提上具體日程。

  例如,此次《通知》要求,建立房價地價聯動機制,防止地價推漲房價;提高住房用地比例,熱點城市住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排,大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應,在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。通知還明確北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化,6月底前提出並上報具體實施方案。

  “樓市調控的主基調是因城施策,從部分城市更新調控的思路看,限售還是主要的手段。”李宇嘉表示。

  “限售政策的繼續加碼將持續,核心原因是部分城市為了降低投機投資性購房。目前,全國已經超過60個城市執行限售政策,預計未來更多的房價上漲城市會執行這一政策。限售5年將成為房價過快上漲城市的標配。”中原地產首席分析師張大偉接受媒體採訪時也表示。

  李宇嘉提示,當前房地產市場除了房價需要關注之外,一些後續的問題也應當開始引起重視:國家統計局發布的數據顯示,1~4月份,全國房地產開發投資同比增長10.3%。雖然增速比1~3月份回落0.1個百分點,但仍好於市場預期。但1~4月份,建案銷售面積同比增長1.3%,增速比1~3月份回落2.3個百分點。房地產開發投資增速雖保持8.5%~10.5%的高位, 銷售增速已經出現下降;土地價格也保持高位,部分城市地價仍出現明顯的上漲;由於拿地成本越來越高,存量開發的成本越來越高,房價又受到限制,相較之下,大開發商相比小開發商成本控制能力、行銷能力與議價能力較強才能生存下來,這樣可能會出現市場上強者越強的現象。

  (中國經營報)

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