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菏澤取消限售:因城施策樣本

中房報記者 高拯坤 北京報導

上周,菏澤這個位於山東西南部的三線城市毫無懸念地成為樓市最耀眼的“網紅”。

12月18日,山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》(菏建〔2018〕7號),通知稱,取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》(菏政辦發〔2017〕42號)中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施,即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易,非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定;同時,降低市區建案預售資金監管額度。

看似簡單的一則消息,在眾多媒體和業內人士看來卻是 “打響樓市鬆綁的第一槍”,具有非凡的象徵意義。同一天,廣州也傳出消息稱,對商服類公寓項目鬆綁。而據最新的消息稱,廣東珠海的相關區域的購房政策已出現調整,非本市戶籍居民購房,從此前的需連續繳納5年社保改為只需繳納1個月、3個月、1年不等。

針對一系列調控鬆綁,中國社科院財經戰略研究院住房大數據聯合實驗室主任鄒琳華認為,“房地產調控政策的方向性不發生變化,並不代表不能對房地產調控政策進行微調。”一些地方政府在房地產調控政策由一二線城市向三四線城市延伸的背景下,跟風頒布一些療效不明確卻帶有副作用的政策。客觀而言,限售政策對抑製房價上漲的作用並不明確,現將這一徒有虛名的政策取消,從孤立的個案看是值得肯定的。

棚改大戶的躁動

12月18日下午,菏澤市住建局官網掛出了《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》,其中包括:取消對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施,即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易,非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年的規定。降低市區建案預售資金監管額度,對實力強、信譽好的企業不再監管,其它企業在現有的市區建案預售資金監管標準的基礎上,降低一半執行,最低可放寬到監管額度的10%。同時,降低市區建案預售資金監管額度。

菏澤取消限售之舉,在沉寂許久的樓市掀起軒然大波,朋友圈瘋轉,媒體連篇累牘全程跟蹤報導,相關部門電話被打爆……這個GDP在山東倒數的三線城市頃刻成為“網紅”。

過度地反響也令當地政府措手不及。政策頒布的次日,山東省住建廳表示:“媒體過度解讀”,菏澤住建局緊鑼密鼓地開會討論。

12月19日下午,處於風口浪尖上的菏澤市住建局發布情況說明,稱新政是根據房地產市場分類調控、因城施策的要求,取消了新購和二手住房限制轉讓期限的有關規定。這份情況說明還指出:“近年來,受轉讓期限規定的影響,我市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。”

房價的背後是堪稱“棚改大戶”的菏澤連續3年棚改規模位居全國設區市首位。從2016年到2018年,菏澤全市列入棚改計劃37.2萬套,佔山東全省棚改計劃的六分之一還多。僅僅2017年,菏澤就改造了18.2萬戶,佔山東全省的1/4,涉及近70萬人。2018年乃至2019年,棚改依舊是菏澤樓市的主角。此次新政同樣指出,菏澤棚改涉及群體達到150多萬人,要加大項目徵收掃尾工作力度,千方百計加快安置房建設進度。

大規模的棚戶區改造不斷加大住房安置需求,在二手房限售的情況下,一手房價也出現明顯上漲。相關數據顯示,2015年12月份,菏澤住宅均價為4122元/平方米。到2018年11月份,菏澤一手房均價上漲到6080元/平方米,漲幅達47.5%。

與大規模棚改相對應的是土地供應的一路高歌猛進。2017年,菏澤土地出讓金增幅鋼彈312.54%,增幅位居全國第二、山東第一,僅2018年上半年,菏澤土地出讓收入就達到了190.7億元,相比去年翻倍。2018年第三季度的數據顯示,菏澤GDP增幅位於全省第一,名義增速達13.6%。對於經濟實力排名倒數的菏澤來說,土地財政功不可沒。

因城施策的調控

菏澤新政發出後,有山東省住建廳人士表示,山東省住建廳跟國家的調控政策是一致的,採用一城一策、因城施策的管控措施。因為各地方城市情況不一樣,在政策方面也不是“一刀切”,各項政策還是個地方城市已根據自身情況來主控,省住建廳會進行總體把控。

在房地產市場整體退熱的背景下,“房住不炒”依然是樓市調控的主基調,但是三四線城市和一二線城市面臨的問題並不相同,調控很難“一刀切”,這給各地因地製宜預留了調整空間。此外,也有觀點認為,行政手段的乾預會逐漸退出,畢竟行政手段不屬於長效機制,見到效果後應該適可而止。

與菏澤幾乎同時,廣州市也發布新政,規定2017年3月30日之前出讓土地的,商鋪公寓可賣給個人。此前太原也在7月初發布通知,不再要求限售2年,而早在今年1月,蘭州同樣為樓市鬆綁,取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。

“從市場的角度來看,未來三四線城市依舊面臨去庫存問題,供應量大,市場需求有限,銷售同樣面臨壓力,而這種問題普遍存在於多數三四線城市。”同策研究院首席分析師張巨集偉說,未來三四線城市會根據各自的市場的特徵(例如供求特徵、庫存特徵、市場價格變化特徵等)做出一些靈活的調整,比如政策層面的局部或定向寬鬆,也就是所謂的一城一策。市場好的時候要通過一系列政策組合拳來降溫,而市場不好的時候還是要有一些維穩的相關動作,“我覺得明年這種特徵可能會越來越突出”。

他認為,未來會有二十個左右的核心城市,包括直轄市、省會城市、部分計劃單列市,還是會堅持現有的調控政策不會加碼,因為現有的調控政策足以讓市場進一步回調。

房地產政策要作出理性的方向性選擇,首先需要對當前房地產市場形勢有一個科學合理的判斷。據中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、住房大數據聯合實驗室最新監測數據顯示,2018年11月雖然房價下跌城市迅速增多,但重點城市二手房市場成交量還有所增加。市場並沒有因房價下跌喪失流動性表明,當前房價下降,並非市場崩潰的前兆,而是調控政策的目標正在實現標誌。

“房地產調控政策的方向性不發生變化,並不代表不能對房地產調控政策進行微調。”鄒琳華分析稱,為抵銷對市場預期的不良影響,同時可采取適當對衝政策。但如果要對限購或限貸政策等關鍵性政策進行調整,則需要事先謹慎評估,特別要注意政策調整對市場預期的重要影響。

鄒琳華認為,受巨集觀經濟的影響,房地產市場由熱轉冷也在預料之中。但房價的下跌,又會反過來增大各界對巨集觀經濟風險的擔憂。如果放鬆調控剌激購房需求,一旦外部經濟條件突然轉向,房地產市場將迅速進一步泡沫化,巨集觀風險也將快速累積甚至積重難返。房地產政策是原地不動、左轉、右轉還是打左燈向右轉,確實考驗決策者智慧。

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