樓市政策微調成2019年大趨勢，多地提“一城一策”方案

2018年末及最近地方“兩會”上，部分城市微調樓市調控內容，提出“一城一策”方案，可能代表著房地產“因城施策”階段的開啟。

按照既定安排，國家統計局將在21日對外發布2018年全國房地產開發和銷售情況報告。屆時，國內樓市整體局勢可能更加明朗，此前業界大多預預售屋地產銷售和投資會有所回落，地方政策微調或進一步推進。

此前國家統計局數據顯示，2018年1-11月份，全國建案銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比2018年1-10月份回落0.8個百分點。

中原地產首席分析師張大偉認為，從細分單月的數據來看，2018年的9、10、11月，全國房地產市場單月銷售面積已經出現連續三個月的同比下調。“2018年全年很可能出現建案銷售金額刷新歷史紀錄，而成交面積持平的現象。

樓市銷售的放緩也影響到了土地市場。中原地產研究中心數據顯示：2018年一二線城市合計住宅土地流標高達382宗，是近六年來的最高紀錄。除一二線城市外，三四線城市土地流標數量也處於高位。2018年三四線城市流標住宅土地1203宗，疊加一二線城市的382宗，合計住宅土地流標達1585宗。

縱觀國內樓市近些年的表現，與政策變化相關度較大，房地產市場的整體持續降溫，推高了業界對政策調整的預期。

摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊此前預測，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策底線不會變，但可能會調整部分城市限購限售，放鬆首套房的首付比、認貸條件和利率等具體政策。

國際房地產服務商——第一太平戴維斯近日發布2018年第四季度北京房地產市場研究報告認為，在巨集觀經濟下行壓力加大的背景下，房地產相關政策微調的概率在增加。

第一太平戴維斯研究及顧問谘詢部高級經理李想表示，2018年延續了2017年的房地產從嚴調控基調，以“房住不炒”為核心思想，全年全國頒布調控政策與細則多達400余次，可謂“調控之年”，內容涵蓋限購、貸款、棚改、公積金、保障性住房等多個維度。在2018年末，部分城市微調部分調控內容，可能代表著“因城施政”階段的開啟。

上月召開的全國住房和城鄉建設工作會議要求，2019年要以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地產市場風險。堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。

“中央定原則，地方定細則。”李想認為，中央層面的調控核心框架，如建立房地產調控長效機制、“房住不炒”、“租售並舉”等綱領性精神仍不會動搖，但也會適度放權給地方，強調“因城施政，分類指導、夯實城市政府主體責任”。

自2018年底至今，國內已經數個城市對樓市政策進行了微調。

2018年12月18日，山東菏澤宣布取消住房限售政策。此後，廣州調整“商住房”政策，原來只能賣給企業的部分房屋也能賣給個人。青島高新區暫停搖號售房，有關搖號的規定從實施到取消只有半年。

張大偉認為，廣州和菏澤等地政策調整，預示可能出現一輪房地產調控政策的微調。房地產市場出現漲幅明顯回落，一些城市的房地產調控政策也到了調整階段。未來大幅度寬鬆可能性不大，但各種微調將可能頻繁出現。

近期召開的各地兩會上透露出的信號顯示，在房地產調控問題上，“一城一策”有望在2019年成為各地施政的主要方向。

1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，河南省住建廳副廳長張達表示，2019年，河南省將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任製，堅持因地製宜、綜合施策，實行“一城一策”。加強市場供需雙向調節，堅決遏製投機炒房，加強城市之間政策聯動和統籌協調，落實穩地價、穩房價、穩預期責任。

據介紹，2018年，河南省通過限購、限貸、限價、限售等措施，因城施策、因地製宜抓好調控，全省建案銷售面積和價格過快上漲的趨勢總體得到了控制，房地產市場總體運行平穩。2018年1至11月，河南省房地產開發投資完成6226億元，同比下降1.4%，商品住宅庫存去化周期為9個月，基本處於合理區間，供求緊張矛盾得到有效緩解。

近日，福建省省長唐登傑向福建省十三屆人大二次會議作政府工作報告。報告說，健全促進房地產市場平穩健康發展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。

據新華社報導，浙江將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究製訂“一城一策”方案。

浙江省住房和城鄉建設廳廳長項永丹18日表示，按照“穩地價、穩房價、穩預期”要求，浙江省將切實落實城市政府主體責任，科學制定並嚴格執行長效機制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究製訂“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的製訂工作。

張大偉認為，2019年房地產調控逐漸出現了寬鬆與收緊並存。各地兩會傳遞的信號顯示，要求穩定房地產市場成為2019年各地政策主流。

“地方主導調控，在房地產市場平穩甚至下行的趨勢下，房地產政策最嚴格的時期已經過去，未來多個城市的微調政策將密集出現。”張大偉稱。

不過，他也認為，從過往調控歷史看，調控政策中的核心仍然是信貸政策，針對多套房的信貸政策是不是收緊，決定了樓市調控政策的力度，只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策調整對樓市整體影響較為有限。