在規模競速時代，千億是房企必須要突破的基礎門檻，在不斷做大規模的路上，更多房企選擇的是讓規模越滾越大，而陽光城則選擇適時收縮規模、嚴控風險。
3月14日晚間，陽光城公布2018年度財務報告，報告顯示，2018年度陽光城實現營業收入564.70億元，同比去年上升70.28%；當期淨利潤39.06億元，同比增長75.30%，歸屬與上市公司股東淨利潤30.18億元，同比增長46.36%；報告期內總資產增幅23.52%，至2633.97億元。
這是朱榮斌、吳建斌兩大職業經理人到任陽光城之後的第一個完整財年，所有財務數據都在有條不紊的遞增，在衝擊千億、規模競速的這條路上，“雙斌”無疑為市場交出了一份不錯的答卷。然而透過這些絕對數字，仍能看到陽光城在2018年度淨利潤率6.92%、淨負債率182.22%等核心問題。
在業績會上，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌表示，在帶領陽光城做到有一點大之後，希望還能帶領公司做到有一點強。
營收同比增70.28%
2018年陽光城銷售額首度突破千億關口達1628.56億元，同比去年克爾瑞公布的915.3億元增長77.93%，克爾瑞排名也從2017年的19名前進至14名。財報顯示，其當期營收為564.70億元，同比去年上升70.28%；總資產也有較大幅度提升，增長23.52%至2633.97億元。
事實上，從2017年下半年開始，陽光城便進入發展快車道，當年實現銷售額951.3億元，同比2016年增幅高達95.26%，2018年陽光城繼續保持了這種高位增長的態勢，這是“雙斌”帶給陽光城最顯著的變化，同時也是規模競速時代陽光城的改變。
受益於這種高增長，以及執行副總裁吳建斌對於現金流的把控，2018年陽光城經營性現金流淨額為218億元，同比去年增長147.55%，達到歷史高點，連續兩個會計年度保持正值，平均回款率約80.05%。
高增長源於陽光城不斷擴容其管控邊界，2017年陽光城便新增13個區域公司，加上之前的17個，共架設有30個區域公司，深入到之前沒有涉及的甘肅、新疆等地，這為2018年的業績增長鋪平了道路。陽光城的區域站位一直比較清晰，即“3+1+X”的區域布局：大福建、長三角、珠三角、京津冀及戰略城市。財報顯示，陽光城一二線土地儲備面積佔比76.87%，預計可售貨值佔比85.80%。報告期內，長三角及大福建依然是陽光城最重要的貨倉，銷售佔比分別為22.25%和28.39%。
業績會上，副總裁徐愛國表示，陽光城會主要投資於一二線城市，適當關注一些經濟比較發達、規模比較大、人口吸附力強的城市，特別是大城市周邊的城市群和二線城市，對三四線城市會保持適度地關注。
華創證券研報表示，陽光城起家大福建、深耕強二線，經歷三任明星管理團隊的貢獻，公司實現七年70倍銷售增長，奠定未來結算放量的基礎；“雙斌”團隊加盟後的全面變革也有望帶來管理的精細化和標準化，同時公司主動去杠杆疊加信用趨松、利率下行的環境也使得公司銷售和業績彈性更大、並實現量質提升。
收縮規模
在超額完成千億目標之後，陽光城沒有選擇繼續擴容翻倍增長，而是在2018年下半年“急流勇退”，選擇在土地市場收縮戰線。2018年初，朱榮斌為當年土地支出做了800億元的預算，佔年度銷售額50-60%，然而當期隻用了預算的38.25%。報告期內，陽光城以權益對價306億元補充土儲面積約1333萬平方米。
對此，朱榮斌在業績會表示，“因為下半年市場下行，我們收縮了很大的投資規模，最後董事會也沒有把拿地作為我們的考核指標，加上2018年的出貨消耗比較大，導致年底的土儲較年初基本沒有變化。”這同時也體現在財報中：2018年5月，針對市場可能出現下行，公司開始收縮投資節奏，7月當機立斷踩刹車，所有經過投資決策的項目重新進行評價。
截止2018年期末，陽光城總土儲面積4418萬平方米，預計貨值5494億元，其中一二線城市土地儲備面積佔比76.87%，預計可售貨值佔比85.80%，累計成本地價4339元/平方米，根據公司2019年2月公告，其銷售均價12925元/平方米。而2017年末，陽光城擁有土儲建面3796萬平方米，當時預估貨值為4911億元。
徐愛國也表示，拿地方面，今年應該還會堅持穩健、精準投資的戰略，投資規模原則上會按照行業正常比例，即銷售回款的55%。具體會根據市場、政策、銷售情況和土地市場進行適當的靈活調整。
不僅是在土地市場較為保守，陽光城在財務方面也嚴防風險。報告期內，公司扣除預收账款的資產負債率至60.84%，同比減少6個百分點；有息資產負債率降至42.75%，同比減少10個百分點；淨負債率降至182.22%，同比減少70個百分點。報告期內公司平均融資成本7.94%，有息負債1126.13億元。
陽光城的財務狀況比去年同期有較大的改善，然而仍然處於高位，尚未達到行業平均標準。吳建斌對此也並不滿意，他表示，2018年下半年融資成本飆升，無論是內地融資，還是境外融資，成本都在提升，所以導致去年全年的平均融資成本將近8%，這個結果並不好，但這是在去年特殊環境下的一種應對措施。
出身於中海的吳建斌，對於財務安全有較高的要求，他對於未來三年如何將負債有較為清晰的規劃：“我們希望通過三年的時間，把淨負債率降低在100%之內，2018年大概是180%，跟2017年的250%相比已經大幅下降了70個百分點，今年（2019年）爭取回到150%，希望在2020年我們的淨負債率可以降到100%之內。”
陽光城的經營績效是另外一個急需解決的問題。根據財報，公司年度淨利潤率6.92%，與行業平均的10-12%平均淨利潤率相比有一定差距。財報顯示，陽光城三費支出在2018年均有不同幅度上漲，其中銷售費用同比增長82.90%，系本期合約額大幅上升相應銷售相關費用增加所致；管理費用同比增長34.06%，系本期公司規模擴大相應管理相關費用增加所致；財務費用更是大增379.76%，系本期新增較多債券融資、使得相關承銷費等相關費用記入財務費用、及其他融資利息費用化增加所致。三費的大增在無形中吞掉了陽光城的利潤，而高額的融資利息更是背後重要的推手。
1800億銷售目標
朱榮斌為陽光城定下2019年銷售目標為1800億，僅比2018年高出10.53%，明顯有些保守。在此基礎上，公司制定底線管理策略，即要求集團各區域公司的銷售都有一個最低指標，這一指標是按照目前已經具備的土儲，制定供貨能力的底線。同時要保證回款，將關注點從銷售規模轉到銷售回款，調整經營獎激勵措施，回款率力求超過2018年平均水準，保證現金流的安全可靠。
在財務方面，吳建斌針對將負債有三點策略。首先是提高內地和香港的評級，目前在內地的評級是AA+，希望經過今年上半年的努力獲得AAA+；在境外的評級是B，希望跟投資機構溝通後評級變成BB。第二，加快在手項目的開發結轉和結算，一旦2019、2020年度結算額達到千億，則利潤額和淨資產都會大幅提升，能夠有效降低負債。第三，通過股權融資或定增，吳建斌表示，“我們在引戰方面，董事局有非常明確的指示，一方面是能帶來協同效應的投資者，比如保險公司、大型企業集團，或在管理、資金方面有優勢的。在這方面我們有很多的方向，現在關鍵的問題是需要中國證監會批準我們可以引入戰投。”2019年會繼續申請定增事宜。
與此同時，吳建斌認為，今年前兩個月的融資形勢比去年好一些，市場上的資金充裕，融資成本明顯下降，“所以我相信今年最終綜合融資成本會降到7.5%之內。”
在邁進千億門檻之後，朱榮斌說：“規模到了1000多億以後，我們不會唯規模論。”
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