陽光城快速擴張中謀變

原標題：陽光城快速擴張中謀變

“雙斌”加盟陽光城的首份成績單近日發布，這是一份不錯的業績，營業收入和淨利潤增幅均超過六成，經營性淨現金流歷史上首次回正。作為中小型企業衝擊千億目標的樣本，陽光城身上有著多數同類型企業共同的特點，例如土地獲取方式以並購為主，杠杆使用率較高。不過，在衝擊千億目標的路上，陽光城已有意識做出改變，如加速土地儲備的同時提高周轉速度，保證短平快項目一定比例的同時布局中長期投資以及通過多種融資手段降低杠杆。

“快”與“慢”的平衡：

短平快項目佔70%-80%

4月23日，陽光城對外宣布，該公司於近日成功獲得延安新區五幅地塊，標誌著該集團首個教育小鎮正式落地。而就在不久前，陽光城就曾對外透露了在產業地產方面的興趣，在陽光城的管理團隊看來，這是在“投資未來”。

為這一變化陽光城早有準備，陽光城2017年確定了“三全戰略”，包括全地域發展、全方式拿地、全業態發展。陽光城方面介紹，在全業態方面，陽光城通過整合陽光控股的六大產業，在產城探索上取得了突破，連續簽約青島童裝小鎮、常州影視小鎮、延安教育小鎮。此外，陽光城目前已經成立了集團產業研究中心和產城融合項目推進部門，除整合陽光控股產業資源外，還在尋找外圍資源，拓展產業地產布局。

在行業人士看來，對於一家著眼於未來的企業來說，短線投資與長線布局是一種平衡，更是企業抗擊風險的手段。陽光城集團執行董事長兼總裁朱榮斌日前表示：“陽光城要通過資本運作來實現資本價值的最大化，如果只是買地開發，用一兩年完成，那樣這所公司可能不會走得太遠。”

不過，值得一提的是，對於一向強調高周轉的陽光城來說，如何應對產業地產投資帶來的資金沉澱問題？對此，朱榮斌回應道：“陽光城今年要籌備一些中長期的投資，但是70%-80%的項目仍然是短平快，因為目前的財務情況，雖然已有所好轉，但是離目標差距很大，最困難的時期已經過去，但是沒有根本改善，所以還是以短平快為主，兼顧一些中長期的投資安排。”

項目開發周期目標：

縮短到20多個月

在行業人士看來，朱榮斌之所以提到“最困難的時期已過”，是因為在過去的2017年陽光城交出了一份不錯的成績單。2017年，陽光城營業收入達到331.63億元，同比增長69.22%；實現淨利潤22.28億元，同比增長55.68%；毛利率上漲1.77%至25.08%。此外，該公司總資產和淨資產規模也有大幅提升，分別達到2132.5億元和305.7億元，同比增幅分別為77.07%和61.54%。“投資產業地產也需要企業雄厚的實力作為背書，陽光城也有余錢做其他投資了。”一位熟悉陽光城的人士向北京商報記者表示。

過去幾年，陽光城的並購速度頗讓業界側目。在土地儲備方面，陽光城年報顯示，2017年該公司共新增120個項目，新增計容面積2021.63萬平方米，新增權益貨值1407.12億元，整體土地的開支為650億元左右。截至2017年底，陽光城累計總土儲達3796萬平方米，儲備貨值4911億元。從拿地方式上來看，並購依然是主要途徑，在2017年上半年的新增64宗地塊中，52宗地塊是通過並購得來。

此前，陽光城集團執行副總裁吳建斌就曾表示，並購帶來的問題也有很多，其中一點就是沒法馬上變成貨值。這也影響了後續的周轉。而對於陽光城來說，加快周轉仍是主要任務。“我覺得陽光城整個周轉速度還是慢的，過去我們一個項目的開發周期要30多個月，現在縮短到20多個月，這個水準在同行裡算正常水準。”朱榮斌進而介紹，陽光城確實需要提速，而且和行業裡的標杆企業差得很遠，這方面還在努力改進。

就土地儲備，吳建斌稱要做大規模沒有土地不行，“目前土儲貨值總值5000億元，夠三年用的，甚至不到三年，繼續補充土儲也是陽光城做大規模的必要條件，這方面根據市場的需要和業務發展的需要，會作為非常重要的工作進行安排。”畢竟，千億陽光城的目標擺在眼前。

回款率要求：

不得低於80%

快速周轉的目的是要強化資金的流動性。陽光城方面介紹，2017年該公司經營性淨現金流歷史上首次回正，從2016年的-25.8億元提升到2017年底的88.2億元；加權平均融資成本為7.08%，較2016年降低1.34個百分點。

同時，外界此前一直關注的公司負債指標顯示，2017年該公司資產負債率為85.66%，較2016年同比上升1.38%；淨資產負債率為252%，比2016年同期下降14%。對此陽光城管理層也坦言，仍需改善。

陽光城首席財務官陳霓表示，淨資產負債率較高的原因之一是陽光城處於高速發展階段，企業本身基數小，在快速成長過程中，資本項下的增速規模趕不上銷售項下增速規模帶來的影響。

陳霓補充表示，上市公司想在收入水準上有所增加，關鍵是兩個指標，一是利潤，另一個是實收資本。當下利潤都是兩三年前的銷售業績，但負債表上呈現的負債則是當前借款，兩者之間存在時空的錯配。此外，陽光城作為一個A股上市公司，在增資擴股方面不可能像港股那麽便利，從而快速實現指標優化。

朱榮斌表示，管理層最關心的還是現金流，因為公司在高速發展，負債率可以高一點，但是現金流不能斷。規模之外，陽光城今年看重的指標包括負債率，內部劃定了負債率紅線；回款率方面，和董事會簽訂了“回款率不得低於80%”的軍令狀。

此外，2017年陽光城的淨利潤率為6.22%，該項數據也低於較多同行。對此，陽光城方面表示，這是階段性指標，隨著後期結算的產品更優化，會持續改善。據悉，為了提高淨利率，目前陽光城內部要求新獲取項目淨利潤率不得低於8%，甚至有些特殊區域的項目淨利率不得低於10%-12%。吳建斌表示，公司正在推進成本管控，未來會體現在公司利潤中，給利潤率的提高帶來積極影響。北京商報記者 董家聲

(北京商報)