提速擴張 浙江小房企宋都股份債務規模攀升

今年以來，杭州小房企宋都基業投資股份有限公司（宋都股份，600077.SH）通過公開拿地、股權合作、增資子公司、新設公司等多種方式增加對房地產業務的投入，表現出對規模的渴求。但在提速擴張的同時，宋都股份的債務規模也出現了連續攀升。年報顯示，公司2016-2018年的負債總額分別為57.68億、137.35億和194.08億。

“宋都股份在行業中突然發力的原因，主要還是因為受到生存壓力。”經濟學家宋清輝解釋說，隨著行業集中度的進一步提高，綜合實力強、核心競爭力明顯的頭部房企優勢將更加明顯，中小房企拿地難、發展難的局面會加劇。在這樣的情況下，當前不少房企正常經營都成難題，再不發力可能只有死路一條。與此同時，宋清輝也直言，宋都股份的規模並不大，其大手筆的投資勢必會對企業造成一定的資金壓力。

上半年投資超過百億

憑借近期在土地市場上的積極表現，杭州小房企宋都股份引起了市場關注。《華夏時報》記者根據其發布的上市公司公告統計，從5月10日於年內首次拿地開始，截至6月24日，宋都股份已拿下6幅地塊。

6月5日，在南京開年以來的最大一場土拍中，經過120輪競價，宋都股份擊敗招商、金地、保利、中海等近20家品牌房企奪得南京板橋G18地塊，總價32.3億元，溢價率47%。加上自持租賃住房面積3000平方米，該幅地塊的樓板價達到了最高限價15453元/平方米，刷新了此前由四川藍光保持的板橋地塊單價最高記錄（NO.2015G70地塊，樓面價為10689元/平方米）。

這之後，宋都股份又分別在6月10日及6月12日以總價約1.12億元、3.93億元競得浙江舟山一宗住宅地塊及一宗商住地塊。而在此前的5月份，宋都股份早已收獲頗豐：5月10日，宋都股份年內首次拿地，就以總價6.62億元競得舟山市新城LC-13-03-26地塊。其後，宋都股份又在5月22日以2.8億元競得桐廬縣一宗商住用地，以及在5月24日以2.65億元拿下位於寧波的浙江醫藥高等專科學校片區GJ01-06、07、09地塊，樓面價3070元/平方米，溢價率高達112%。

值得注意的是，除了頻繁在公開市場拿地之外，宋都股份還采取了多種方式以增加對房地產業務的投入。

自今年3月以來，宋都股份先後注冊、增資了多家子公司以開展房地產項目的投資活動、開發經營等。例如，4月24日，宋都股份向全資子公司杭州永都房地產開發有限公司增資7億元，用於提高子公司的市場競爭力；6月1日，宋都股份宣布投資10.8億元新設全資子公司舟山海郡企業管理有限公司、舟山盛都技術谘詢有限公司，稱“用於提升在舟山地區的發展、競爭能力”等。此外，宋都股份還在4月1日發布公告稱，2019年度將向4家公司參股公司提供共計不超過人民幣20億元的財務資助，旨在為支持公司參股公司的房地產業務發展，滿足其房地產經營的資金需求。

與此同時，宋都股份也加強了與同行之間的合作：5月28日，公司宣布將投資23.28億元與禹洲地產合作開發杭州祥符東單元GS0804-R21-02地塊，並獲得項目公司一半的股權。而在公司內部，官網顯示，今年4月2日，宋都股份效仿大型房企推出了“事業合夥人項目跟投管理辦法”，要求該辦法發布之日起獲取的新項目一律實施跟投激勵。

奮起直追

記者不完全統計，截至6月24日，宋都股份在房地產業務上的投資總額已有101.55億元，而2019年公司股東大會授權給管理層的對外投資總額為“不超過300億元”，意味著宋都股份在接下來的市場上還有相當大的空間。

官網顯示，宋都股份旗下的地產集團創立於1984年，是杭州最早“老十八家”知名專業房地產開發企業之一。不過，其“起了大早，趕了晚集”，過去多年發展較為緩慢，直至近年才有所轉機。

在2016年年報中，宋都股份表示要秉承年初製訂的以利潤觀為導向、延續去庫存、高周轉的基調。2017年報亦強調2017年公司經營策略繼續注重“高周轉”，明確“以財務為導向、以運營為抓手、以行銷為引領”的經營模式。從這一年開始，宋都股份的拿地力度也明顯增大，年內共拿下了16宗地塊。而此前的2015年、2016年，公司的新增地塊分別為0及5塊。

積極的舉措令宋都股份的業績有了起色：2017年起，宋都股份的銷售規模也出現了較快增長。2015-2017年，宋都股份的銷售金額分別為51億元、55.81億元、70.2億元。2018年，公司房地產銷售金額約101.40億元人民幣，首次突破百億元規模。

沉寂多年，這家小型房企為何突然發力堅持走高周轉之路？此前是否因為踏錯節點錯失房地產發展機會？新增投資已經趕上去年銷售額，是否存在資金方面的壓力？為此，記者多次致電公司總機及投資部電話，均無人接聽，發送給董秘的採訪提綱亦未收到回復。

有業內人士分析，這主要是因為生存環境的殘酷，令宋都股份無法繼續安於現狀。

“宋都股份在行業突然發力的原因，主要還是因為受到生存壓力。當前，不少房企正常經營都成難題，再不發力可能只有死路一條。”宋清輝向記者表示，我國房地產市場持續下行，整體來看，中小房企生存空間不容樂觀，在未來劇烈的市場調整下，一些實力較弱的中小房企可能被市場淘汰出局。未來，房地產行業依然會延續強者恆強局面，留給中小房企的生存空間已經不大了。

財經評論員嚴躍進也認為，宋都股份所在的杭州市場等，近年具有較好的市場機會，比如杭州企業，類似企業在投資上有市場的信心，通過投資成本可控。而從企業發展的層面來看，在集中程度越來越高的房地產行業，如果不發力中小企業後續的發展會受到限制，近年宋都股份的資金面已經有所改善，希望把規模做大是正常的。

不容忽視的是，在提速的同時，宋都股份的債務規模也在飆升。根據年報數據，2016-2018年的負債總額分別為57.68億元、137.35億元、194.08億元。但2019年第一季度實現營業收入為2.48億元，比上年同期減少50.51%。歸屬於上市公司股東的淨利潤為-1078.3萬元，同比減少156.76%。

“宋都股份肯定是有資金壓力的。”嚴躍進直言，如果盲目拿地，拿到的土地沒有及時消化，這會對企業帶來一定的衝擊。宋清輝也坦言，“宋都股份規模並不大，其大手筆的投資勢必會對企業造成一定的資金壓力。”

平安證券研報評析宋都股份2018年年報時指出，宋都股份業績已經走出前期低谷。不過，平安證券研報亦坦言，對於宋都股份的發展而言，依然存在不少風險。例如，市場供求關係對房地產業影響巨大、一線熱點城市和三四線城市分化嚴重，對於不同市場的監測和把握以及出現風險時的產品結構調整、行銷策略調整等提出更高要求；此外，也有樓市大幅調整帶來資產減值及業績不及預期的風險等。

對於宋都股份未來的發展方向，宋清輝建議，轉型是生存之下的唯一辦法，不轉型就可能會“死亡”。 嚴躍進則提出，中小房企如果想要繼續發展，關鍵就是要控制成本，不盲目到大城市拿地，但是可以到大城市稍微郊區一點的、甚至更偏遠的地方拿，這種地方的土地成本不高，且受大城市的房價上漲需求外溢，往往在這個項目的去化其實也還是不錯的，這種建案的性價比比較高，投資的性價比是比較高的。

責任編輯：袁曉瀾 主編：王冰凝