濱江集團屢入股地王債務加重 受資金掣肘啟跟投計劃

　　屢入股地王項目加重債務負擔 濱江集團推跟投計劃拓資金來源

　　■本報記者 李未來 北京報導

　　2018年過去一半，杭州濱江房產集團股份有限公司（濱江集團002244.SZ）的銷售金額達到405.5億元，雖然距離實現全年1000億目標還有差距，但基於房地產行業往往在下半年集中結算的特點，1000億似乎不是什麽難事。

　　貌似一切都在按照計劃進行，然而，濱江集團上半年權益銷售金額僅179.4億元，尚未達到銷售金額的一半，“含金量”嚴重不足。

　　2016年以來，濱江集團明顯加快了拿地步伐，當年拿下12宗地塊，建築面積約160.81萬平米，同比增長54.2%，2017年濱江集團又新增16宗土地儲備，總建築面積220.45萬平米，同比增長37.1%。今年上半年，濱江集團又新增了12宗土地儲備，大有趕超2017年的趨勢。

　　隨著土地儲備的增多，濱江集團的債務也愈加沉重，截至今年3月底，其負債合計504.67億元，相比2017年底新增了65.83億元。在2016年底、2017年底和2018年3月底這三個時間節點上，濱江集團的負債率分別為68.24%、72.84%、75%，呈逐漸上升的趨勢。

　　為擴寬融資管道，濱江集團設立3種基金吸引員工入股。

　　屢入股地王項目

　　剛剛過去的6月，濱江集團兩度大手筆拿地，共耗資41億。6月15日，濱江集團子公司杭州濱星企業管理有限公司以27.48億競得蕭政儲出(2018)18 號地塊的國有土地使用權，樓面價24390.20元/平米，溢價率41.8%。僅僅一周後，濱江集團又以13.51億元競得湖州市太湖度假區長田漾單元TH-06-03-02 地塊。

　　這只是濱江集團近年來拿地的一個縮影，2017年9月，濱江集團聯合保利房地產開發有限公司、杭州悅茂企業管理有限公司以約60億元的價格競得杭政儲出【2017】59號地塊，樓面地價高達44460元／平米，當時創造了杭州住宅用地單價最高紀錄。

　　除此之外，濱江集團還兩度入股信達地產在杭州的地王項目。2016年5月，信達以123.18億元拿下杭州奧體中心一宗地塊，其杭州總價地王的地位至今未動搖，2016年10月，信達引入了濱江集團和融創。根據彼時濱江集團發布的公告，權益比例方面，信達佔50%、濱江集團佔10%，融創佔40%，濱江集團為項目公司提供不超過14億元的財務資助。2016年5月，濱江集團與信達簽訂合作協定，共同開發南星單元B-02地塊，濱江集團佔股20%。該地塊是信達於2016年初以34億元的價格拿下的，折合樓面價36680元／平米。

　　頻繁拿地和入股項目公司增加了濱江集團的債務負擔。2015-2017年，濱江集團負債總額分別為312.95億、338.12億、438.84億元，今年第一季度，濱江集團又增加了65.83億元債務，負債總額達到504.67億元。

　　2017年底，濱江集團尚擁有貨幣資金95.81億元，到了今年3月底，大幅減少至66.27億元，減少近30億元。據濱江集團方面稱，主要原因是報告期內支付土地款及項目投入等經營活動現金流出較大所致。

　　根據聯合信用評級給出的評價報告，截至2017年底，濱江集團在建項目共10個，建築面積共315.58萬平米，預計總投資386.42億元，已完成投資303.30億元，尚需投資83.52億元，公司面臨著一定的資本支出壓力。

　　2017年至今，濱江集團集中拿下30余宗地塊，2018年將集中開工，屆時在建項目的預計總投資金額將會大幅上漲，而尚需投入的資金也將增加，這或許將進一步增加濱江集團的債務負擔。

　　今年第一季度，濱江集團經營活動現金流出134.16億元，是去年同期的5.7倍，經營活動現金流入30.96億元，同比降低35.66%。導致其經營活動現金流淨額負值高達103.21億元。同時，其投資活動產生的現金流量淨額也為負值。為支撐運營，濱江集團第一季度籌資112.07億元。

　　啟動跟投計劃

　　為拓寬融資管道，濱江集團啟動了跟投計劃。

　　7月2日，濱江集團推出了《“千億騰飛幸福分享計劃”管理辦法》，計劃試行期限至2019 年12月31日。根據計劃，將按員工所在部門設立三個有限合夥制基金“萬家公司基金”、“海岸公司基金”和“集團總部基金”。基金投入到萬家公司操盤的項目和海岸公司操盤的項目，投入金額按照集團公司在項目公司對應投資中的土地款的一定比例計算，不大於10％。單個參與員工持有項目公司權益比例不超過1％。三個基金以認繳對應股本和股東借款形式投入項目，按照股權比例參與項目利潤分紅，股東借款部分收取利息。

　　適用於2018年7月1日前尚未首開且由集團操盤的項目，不包括杭州10％留用地項目；資金金額未投完項目部分，集團可使用，按7％計息。此外，該計劃不適用於公司董事、監事和高級管理人員。

　　對此，克而瑞指出，此次濱江集團試行的激勵計劃，將這三個有限合夥基金投向公司操盤項目，一來能夠調動員工的積極性，形成利益共同體；二來利用激勵計劃在目前融資環境收緊的情況下拓寬融資管道，從而促進拿地，也能夠加快推進項目的建設與開盤，縮短項目開發周期，為未來的業績衝刺打下良好基礎。

　　合作開發曾“踩雷”

　　為了不受資金掣肘並大規模開發項目，濱江集團早已開始實行合作開發的戰略。在2017年新增的16宗地塊中，只有三宗權益比例為100%，其余均等於或低於51%。2017年主要銷售和結算的14個項目中，也只有3個權益比例為100%，雖然銷售面積達到88萬平米，但濱江集團實際收益的卻只有33.28萬平米。

　　正因如此，2017年濱江集團雖然實現了615億元的銷售金額，但權益銷售金額僅260億元，達不到一半。同樣，今年上半年其銷售金額突破400億元，而權益銷售金額卻只有179.4億元。

　　濱江集團的合作開發模式並非一帆風順，4月20日，濱江集團公告稱決定退出一年多以前與安遠控股合作開發的深圳龍華區安豐工業區地塊城市更新改造項目，因為該項目未能推進，同時要求安遠控股歸還本金總額為11.6億元的融資款。

　　同時，因為安遠控股未能提供令濱江集團滿意的還款計劃，後者將前者告上了法庭。

　　此事引發了深交所的問詢，對於安遠控股信託貸款的擔保風險，濱江集團回復稱，安遠控股的短期流動性較為緊張，不具備短期內履行回購信託計劃及償還信託貸款的能力，不過，由於在擔保措施中，濱江集團享有優先權的三座水電站收益權和深圳、昆明兩處房地產，其價值保守估計約為12.43億元，上述優先權基本可以涵蓋違約的債權和利息。

　　針對資金以及未來發展戰略等問題，記者向其董秘辦公室發送了採訪提綱，但截至發稿之日尚未獲得回復。

責任編輯：張國帥