濱江集團營收下滑近三成 浙系房企"二哥"成掉隊者？

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　　濱江集團營收下滑近三成，上海地王擱淺，浙系房企“二哥”成掉隊者？

　　楊玲玲

　　浙系房企杭州濱江房產集團股份有限公司（以下簡稱“濱江集團”，002244.SZ）出走大本營杭州的全國化布局路線並不順暢。

　　近日，濱江集團發布2017年度報告，營業收入為137.74億元，較上年下降29.19%；歸屬於母公司的淨利潤17.11億元，較上年上漲22.35%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤12.73億元，較上年下降5.07%；經營活動產生的現金流量淨額34.30億元，較上年下降73.88%。

　　2017年，濱江集團主要經營區域包括杭州、上海和深圳。不過除大本營杭州外，上海和深圳的銷售金額均出現了下降，上海地區的下降幅度更是高達39.86%。同時《中國經營報》記者走訪了解到，2015年9月濱江集團以地王身份首入上海的寶山區大場鎮地塊至今仍未開盤入市。

　　針對企業業績表現以及上海項目開發進度等問題，記者致電致函濱江集團董秘辦，相關負責人回復稱：“公司營收下降系交付建案減少，經營性現金流下降系支付土地款大幅增加。”並表示，公司上海項目進展順利，開盤時間將根據市場情況確定。

　　上海地王難解套

　　深耕浙江市場二十餘年後，濱江集團終於走出大本營，開始了全國化布局。

　　時間回溯到2015年9月，濱江集團與平安不動產組成的聯合體，以34.65億元競得上海市寶山區大場鎮祁連社區121601單元B3-03住宅地塊，樓板價2.88萬元/平方米，溢價率91.7%，刷新區域樓面價紀錄。

　　對此，濱江集團董事長戚金興表示：“有實力的企業，進駐上海永遠不會遲。”事實上，早在2016年8月，濱江集團在上海的首個項目濱江公園壹號就已經正式亮相。不過時至今日，“燙手山芋”般的高價地王仍然難以開盤銷售。

　　3月21日，記者實地走訪售樓處，銷售人員介紹稱：“項目當時拿的是地王，受到調控政策影響，入市時間有所推遲，可能會在今年的5月份領到銷售許可證，但具體時間也不好說。”

　　銷售人員表示，項目為精裝交付，均價暫時還未出來，但是受限價政策影響，估計不會超過6萬元/平方米。目前暫無樣板間參觀，也沒有戶型圖等紙質宣傳材料。

　　記者在濱江集團官網看到，2016年的一則企業新聞中，濱江集團表示，2015年9月25日以“地王”身份進駐上海，經過一年的發展，通過土地拍賣及合作以及收購等形式，已有濱江公園壹號、崇明和古北3項目，總值達200多億元。另外還有4個在談項目，如果在談4個項目能成2個，最起碼增加300億到400億元。未來兩到三年，集團預計把上海銷售量達到100億元以上，三到五年200億元以上，能夠和杭州銷售量匹配。

　　根據2017年年報，截至2017年年末，濱江集團在上海的投資達到2152.4億元，同比增加9.5%；新開工的數值是2618萬平方米，同比減少7.85%。同時，濱江集團上海建案市場銷售金額4026.67億元，同比減少39.86%；銷售面積1691.6萬平方米，同比減少37.48%。

　　同策研究院首席分析師張巨集偉認為，從政策面來看，上海樓市調控政策仍然會從嚴執行。從房企處境來看，上海商品住宅市場因“限價”“限簽”“高價地”地王項目推盤節奏調整等因素影響，房企銷售業績表現不及預期。因此，當前的上海市場，房企因無法正常銷售、業績不理想等情況，正面臨尷尬局面。

　　年報中，濱江集團的區域布局戰略變更為聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，關注珠三角、京津冀、中西部重點城市三個“遊擊區”。

　　出局杭州市場前三甲

　　以穩健著稱的濱江集團，在2015年開始飛躍式發展，並調整經營策略，確立將深圳作為主戰場，上海作為次戰場，杭州作為根據地。

　　濱江以地王之姿首進上海，在深圳市場，它則是以合作方式敲開了大門。2016年8月，濱江集團宣布與安遠控股共同開發位於深圳的龍華區城市更新項目，該地塊佔地面積約40萬平方米，其中濱江集團操盤並持有控股70%。

　　2017年6月26日，濱江集團發布公告稱，以4.85億元人民幣收購深圳市愛義房地產開發有限公司48%股權。這意味著，濱江在深圳新增5個項目儲備（其中三塊合約，兩塊協定），體量近80萬平方米。

　　然而，在業界人士看來，濱江的全國化布局並未能踩對節點，截至2017年末，杭州商品住宅庫存去化周期為3.3個月，上海的商品住宅庫存去化周期為10.3個月，深圳的商品住宅庫存去化周期更是超過1年，長達13.1個月之久。隨著調控政策的持續加碼，上海、深圳等一線城市樓市呈低迷之勢。2017年年報顯示，公司93.23%的營業收入來自杭州區域，另外少量則分布於衢州、紹興、金華和嘉興地區。

　　遺憾的是，在大本營杭州，濱江也未能躋身銷售金額排行榜前三甲。根據克而瑞的統計數據，2017年杭州房企銷售金額排行榜中，濱江以115.51億元的權益金額位列第6，被萬科、融創、綠城、龍湖、融信相繼超過。

　　年報數據顯示，如果不是出售了包括濱江物業公司在內的資產實現投資收益5.82億元，濱江集團很有可能成為少數在2017年收入、淨利、經營性現金流均出現下降的公司。

　　另外值得注意的一點是，濱江集團近日發布了兩則公告，其中一則擬發行短期融資券的公告顯示，濱江集團擬向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行短期融資券，擬注冊短期融資券的規模不超過65億元。

　　而另一則關於使用自有資金進行風險投資的公告則提到，濱江集團擬使用不超過人民幣60億元（含60億元）的自有資金進行風險投資。投資範圍包括股票及其衍生品投資、基金投資、期貨投資、以上述投資為標的的證券投資產品以及深圳證券交易所認定的其他風險投資行為。

　　為何選擇在進行短期融資的同時使用自有資金進行風險投資？左手融資，右手理財是否符合相關規定？對此，濱江集團表示，60億元的額度是2016年度自有資金風險投資額度到期的自然延續。65億元的短期融資是用於歸還銀行貸款。

　　同時，濱江集團解釋稱：公司進行風險投資期間不屬於使用閑置募集資金暫時補充流動資金期間；不屬於將募集資金投向變更為永久性補充流動資金後12個月內；不屬於將超募資金永久性用於補充流動資金或歸還銀行貸款後的12個月內。公司承諾進行風險投資後的12個月內，不使用閑置募集資金暫時補充流動資金，不將募集資金投向變更為永久性補充流動資金，不將超募資金永久性用於補充流動資金或歸還銀行貸款。

責任編輯：依然