光明地產發35億永續債輸血 償債高峰漸近壓力驟增

　　光明地產發35億永續債“輸血”

　　房企償債高峰漸近壓力驟增

　　楊玲玲

　　石英婧

　　今年以來，隨著房企償付高峰逼近，市場債務違約信號隱現，行業處於神經緊繃狀態。近日，光明房地產集團股份有限公司（600708.SH，以下簡稱“光明地產”）發布永續債獲準注冊的公告，稱此前向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行規模不超過35億元的永續債獲準通過。由此帶來外界“光明地產短期償債壓力大，需要永續債‘輸血’”的質疑。

　　對此，光明地產證券部相關負責人在回復《中國經營報》記者採訪時表示：“公司發行永續中票是繼注冊發行35億元中期票據之後，又一次成功注冊直接融資工具，是企業金融創新工作的又一次重大的主動突破，而非受所謂的償債壓力而導致的被動行為。”

　　克而瑞研究中心分析指出，對開發企業而言，下半年資金仍向大型房企傾斜，融資成本將高位運行，中小房企融資短板顯著，將感受到更為強烈的資金周轉壓力，或將竭力壓縮項目開發周期，使出各種行銷手段以搶業績、搶回款，恐將局部引發價格戰。

　　發債“輸血” 旭輝光明地產等償債壓力凸顯

　　近日，光明地產發布了永續債獲準注冊的公告，稱此前向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行規模不超過35億元的永續債獲準通過。

　　據了解，截至2018年第一季度末，光明地產經營活動產生的現金流量淨額為-28.53億元，同比減少774.82%，負債466.9億元，比年初增加34億元，其中短期借款102.47億元，一年內到期的非流動負債8.79億元，二者合計佔總負債比例為23.83%。外界分析認為，這意味著，短期內光明地產將面臨著較大的償債壓力，只好借永續債來彌補。

　　對此，光明地產證券部相關負責人回復記者稱：“目前公司各項業務經營正常，投融資工作合理有序推進，整體現金流風險可控，2018年面對的短期償債壓力在可接受的正常範圍內。”

　　另外，根據光明地產公告，光明地產在昆明投資設立了控股子公司雲南光明紫博置業有限公司。這是光明地產首次進入昆明市場，外界認為該公司此次進入昆明，或意在與騏輝投資開發後者手裡的爛尾項目。不過根據媒體報導，騏輝投資原本獲取的463.98畝土地，因拖欠數億土地款，其中約300余畝土地已被收回，辦理了相關退地手續。

　　對於首進昆明市場，光明地產相關負責人在接受記者採訪時表示：“2018年初，光明地產決定進軍昆明，並成立了城市拓展籌備工作組，實地走訪洽談了20多宗土地，同時積極與當地房企進行溝通交流。目前在呈貢區、盤龍區等區域，均有項目在積極推進中，有望在三季度取得實質性突破，從而正式進入昆明。”

　　房地產行業具有資金密集、高杠杆化的特徵，7月25日，根據上海證券交易所披露資訊，保利房地產（集團）股份有限公司（以下簡稱“保利地產”）擬發行一筆金額為150億元的公司債券。目前，該項目的狀態為已受理。

　　據了解，保利地產最近3年的負債分別為3066億元、3498億元和5382億元，截至2018年第一季度的負債額為5971億元。負債率分別為75.95%、74.76%和77.28%和78.45%，負債水準較高。

　　對此，保利地產表示，近年來為滿足項目建設開發投入的需要，發行人債務融資規模較大，資產負債水準較高，但最近3年及一期末資產負債率相對穩定。但是如果持續融資能力受到限制或者未來房地產市場出現重大波動，可能面臨償債的壓力，從而使其業務經營活動受到不利影響。

　　同時記者注意到，近日中南建設發布公告稱，公司房地產業務1~6月份累計合約銷售金額約652.1億元，比上年同期增長45%；累計銷售面積約475.6萬平方米，比上年同期增長10%。公司建築業務1~6月新增合約額約287.3億元，比上年同期增長59%。

　　公司規模擴張的野心可窺見一斑，不過中南建設2017年年報顯示，歸屬於上市公司股東的淨利潤為6.06億元，同比上升78%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤僅1.1億元，同比下降69.96%。另外近3年來，中南建設房地產銷售毛利率呈逐年下滑的態勢，而2013年~2017年，該公司資產負債率卻保持在80%以上，2017年創下歷史新高，達到90.52%。

　　對於偏高的負債率，中南建設董秘辦相關負責人表示，公司上市之後負債率一直如此，是正常的經營模式，並不會影響債務風險，目前也暫時未收到降負債方面的具體指示。

　　另外，記者採訪中了解到，近日旭輝控股集團全資附屬公司旭輝集團股份有限公司向合格投資者發行本金總額不超過34.95億元的境內公司債券。同日，旭輝控股集團作為借款方獲得東亞銀行有限公司授出的一項為期兩年、不超過5億港元的定期貸款融資。另據統計，今年4月，旭輝連續發行了兩筆共計8億美元的債券，利息分別為6.375%和6.875%。

　　外界認為，旭輝控股集團短期內密集融資的背後折射出企業正面臨資金兌付壓力。而從近幾年新增土地的權益來看，旭輝通過合作方式獲取項目的力度越來越大，致使新增土地權益佔比不斷降低。此前，記者多次就相關問題向旭輝控股集團方面進行求證未獲回應。

　　融資收緊 房企到期償付風險加劇

　　近日，央行發布由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區域金融運行報告（2018）》，對房地產市場進行專題分析時提到，當前房地產市場發展總體平穩，租賃住房市場發展加快，房地產投資韌性較強。但這其中也存在一些問題，比如部分房企負債率較高，償債壓力較大。值得注意的是，這是央行自2004年發布運行報告以來，首次警示房企高負債率風險。

　　據了解，在2015年下半年及2016年借著低利率公司債大規模“積草囤糧”的房企，從今年下半年開始的兩年內，將面臨高達數千億元的債務償還壓力。但融資環境已由昔日的寬鬆轉為緊縮。

　　記者查詢深交所網站了解到，7月18日，美好置業擬發行20億元的“美好置業集團股份有限公司2018年非公開發行公司債券”被深交所終止發行。今年4月，美好置業曾發布公告稱，擬發行20億元規模非公開發行公司債券，擬用於償還到期債務、補充流動資金及適用的法律法規允許的其他用途。

　　對於債券項目“終止”原因，美好置業公告稱：鑒於市場環境變化，經與深交所溝通，公司決定主動撤回本次申請材料。“後續公司將按照國家相關規定和股東大會授權，根據公司財務狀況和資金需求情況調整募集資金用途後，結合市場情況擇機再行申報。同時，公司也將採用其他融資方式滿足營運資金的需求。”

　　同時記者注意到，進入2018年以來，已有寶龍實業、龍湖地產、富力地產、合生創展、花樣年、東方園林等十幾家房企的債務被中止。

　　根據同策研究院監測，2018年6月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計506.85億元，環比2018年5月的451.17億元增加12.34%。從走勢來看，40家監測房企的融資金額在2018年5月驟降，本月融資總額雖有小幅回溫，但依然處於低位運行。同策研究院研究員陳朦朦認為，房企融資管道越來越窄，境外發債難，永續票據重啟，監管趨嚴，融資情況不容樂觀。

　　市場分析人士提出，中小房企在後續的融資中面臨的壓力更大，部分前期拿地激進、杠杆高的中小房企信用風險較大，或被兼並重組，房地產行業迎來新一輪洗牌。

　　克而瑞研究中心數據顯示，2018年上半年房企境外融資規模達到2000億元，佔融資總量的34.3%，較2017年再度上升近11個百分點。主要是因為2018年上半年境內融資政策持續收緊，債券的審核也有日趨嚴格的傾向，房企們只能繼續積極尋求境外融資。

　　數據顯示，房企境外債權融資主要包含境外優先票據、境外債券和境外貸款及其他，其中境外債券在2018年上半年的增長最為迅速。據不完全統計，2018年上半年典型房企總共發行境外債券合人民幣850億元，已經超過了2017年全年的783億元。

　　“對於行業和房企而言，應對債務到期償付，一方面應更好地從企業自身資產負債率的管控、規模擴張的節奏、資金回籠的速率等角度下苦功，明確戰略發展方向，提升自身內部管理能力；另一方面可以從拓寬、優化融資管道著手，發債只是融資中的一種方式，還可從傳統項目貸款、信託借款、供應鏈融資、資產證券化產品、金融創新等多種模式和管道進行融資血液的補充。從這兩個方面化解未來可能出現的到期償付風險。”光明地產證券部相關負責人對記者表示。

責任編輯：魏雨