地產企業正在面臨著前所未有的債務壓力，2019年將有4026億元地產債到期。而2018年這一數據是2029億元，彼時中弘股份、銀億股份、五洲國際等上市房企均出現違約。
危局之下，房企紛紛借新債償舊債，近期該行業融資數激增，40筆融資項合計融資額度近1000億元，其中普遍低於9%發債率也被市場解讀為房企融資環境放鬆。2018年12月末，發改委曾頒布檔案稱“支持資產1500億元以上，營收大於300億元且資產負債率不到85%的房企進行融資。”
但現實卻是符合條件的企業寥寥，房企也紛紛知難而退。截至目前，仍沒有一家房企發行企業債。
償債高峰將至
風聲鶴唳的地產寒冬裡，每一絲變動都加劇著市場恐慌。1月17日，佳源國際控股突然閃崩暴跌逾80%，造成港股地產板塊集體飄綠，當日該板塊市值蒸發超1200億港元。有市場人士分析，本次暴跌的源頭是一則“佳源國際控股一筆3.5億元短期債券到期”的消息。
市場對地產債違約的擔憂由此可見一斑。彭博社近期對金融機構投資及分析人士展開調查，結果顯示，四成受訪者認為房地產行業風險最高，所有受訪者無一例外的認為存量規模高達1.6兆的地產債今年勢必會發生違約，而去年認為地產債風險最高的受訪者僅佔當時調查人數一成。
造成市場恐慌的正是2018年以來不斷被曝光的地產違約事件，從現實情況看來，2019年違約只會有增無減，今年房企債券到期規模將進一步攀升至4026億元，比2018年的2069億元幾乎翻了一番。
面對即將到來的第一波兌付高壓，房企紛紛選擇借新還舊。1月18日晚，富力地產宣布發行規模為3億美元優先票據，利率9.12%。這已是今年以來該公司第三次發債，1月3日及8日，富力地產曾分別發行一筆優先票據與超短期融資券，規模分別為5億美元、15億元，票面利率為8.75%、5.5%。
短短二十日，富力地產累計發債規模近70億元人民幣，而這只是上市房企密集發債的冰山一角。1月16日，招商蛇口發行了15億元超短期融資券；1月18日，碧桂園發行10億美元優先票據；1月22日，陽光城發行15億元公司債券……
據不完全統計，新年以來，上市房企已公布近40筆融資計劃，合計融資額度接近1000億元，發債利率普遍低於9%，這也被市場解讀為房企融資環境回轉。過去的2018年，房企發債中止或終止的情況層出不窮，房企融資受阻數額近1000億，房地產企業取消發行債券金額數額更是達到3000億以上。
融資尚未開閘
“融資難度降低”的看法很快被機構分析人士予以否認。以海通證券為例，其認為房地產債券發行審批上還可能會提速，但是想要像2015年-2016年那樣實現大規模淨融資的可能性非常小，結構性融資問題會愈加突出，儘管債券發行審批提速，但並不是所有房企都能順利融資，公司債的發債門檻已經提高，資質弱、未達到發債標準的企業，即使公司債有所放鬆也難以受益。
2018年12月下發的一則檔案曾讓市場重燃希望。發改委發布的《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》顯示，支持資產1500億元以上，營收大於300億元且資產負債率不到85%的房企進行融資。
但發改委又表態稱，新政隻支持優質房企為保障房、住房租賃、棚改等用途進行募資，嚴格執行房地產調控政策，杜絕商業化房地產項目舉債。
事實也正如同海通證券所言，房企難以從中受益，梳理發現，2017年銷售排名前20強房企中，符合條件的僅有碧桂園和龍湖集團。面對政策優惠，房企紛紛知難而退，目前沒有一家申請企業債。
債市之後，股市融資會否對房企開閘？證監會在2018年12月發布再融資新政，鼓勵二級市場並購重組過程中的定向增發。不過，和發改委企業債新政一樣，證監會也明確將嚴格執行房地產調控，避免股權融資流入房地產行業。
業內人士多認為，上市房企再融資，將難以回歸2016年的歷史高峰，但一些實施“去房化”的房企通過並購進行戰略轉型，可能獲得新政眷顧。
梳理發現，2018年以來，房地產企業扎堆改名意欲多元化轉型，如保利地產更名為保利發展、恆大地產更名為恆大中國、遠洋地產更名為遠洋集團……眾多企業更名都是去除“地產”字眼，弱化地產開發主業的色彩。
值得一提的是，儘管開年以來淨融資額環比有所增長，但與到期債務規模相比仍是杯水車薪，違約潮已不容忽視。2019年上半年，房地產債到期規模為796.14億元，同比增長38.79%，其中一季度壓力相對較大。（思維財經出品）
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