來源：國際金融報
3月15日，杭州濱江房產集團股份有限公司發布年度業績，2017年度公司銷售額615億元，營業收入137.74億元，與上年同期相比下降29.19%。扣非後淨利潤12.73億元，相較2016年減少5.07%。經營活動產生的現金流量淨額34.3億元，下降73.88%。
年報糟糕
大幅下滑的業績一時間讓市場錯愕不已，甚至有房地產業人士忍不住在朋友圈發了個提問：“濱江集團曝出地產圈首份業績糟糕年報，有人知道原因嗎？它會成為2018年度房地產企業的壞榜樣嗎？”
2017年，公認的中國房地產有一個值得慶祝的“大年”。碧萬恆相繼衝破5000億元大關，兆征程已然過半；曾經遙不可及的千億已經成為安全生命線，有17家房企躍過。
步入3月，房企爭相發布業績公告，增長成為基本態勢，甚至部分實現了飛躍勢跨越。
然而，有人鼓樂齊鳴，有人黯然神傷。在一眾亮眼的數據中，曾經公認的浙系房企二哥——濱江集團顯然屬於後者。
托爾斯泰的名言同樣適用於房企，幸福的房企都是相似的，不幸的房企卻各有各的不幸。
當年綠城股權易主，濱江一度被視作後綠城時代浙系房企的標杆，如今隨著其業績一起下滑的還有其曾經被賦予的榮光與期望。
布局不當
期望與現實之間為何會出現如此的落差？
公告顯示，濱江集團主要經營區域為杭州、上海、深圳，進入城市相對有限，分布面較窄。2017年，除了大本營杭州外，上海和深圳的銷售金融均出現了下降，上海地區的下降幅度更是高達近40%。
此外，截至2017年末，杭州商品住宅庫存去化周期為3.3個月，上海的商品住宅庫存去化周期為10.3個月，深圳的商品住宅庫存去化周期更是超過1年，長達13.1個月之久。
造成這一現象的主要原因是上海和深圳的房地產市場均受到嚴格的調控。
對於這一調控的影響，易居集團CEO丁祖昱曾統計，上海2017年大量建案未拿到預售證，積壓的建案總值超過6400億元。濱江進軍上海的首個項目濱江公園壹號也深陷其中，原定2016年下半年開盤的項目截至目前仍未有任何推出的跡象。而深圳樓市更加“慘淡”，房價一度領跌全國。
濱江重點布局的城市成為調控的“重災區”。
對於這一布局思路，濱江房產集團董事長戚金興曾在2016年底給出過回答。
按照戚金興的規劃，濱江的未來發展將圍繞三點一面，即杭州、上海、深圳三個點；一面，小面浙江富裕縣市，大面長三角富裕城市。杭州大本營，上海主戰場。2017年，濱江鎖定的發力點是資源優勢明顯的一線城市，有品牌輻射的義烏、舟山、台州，濱江將參與核心位置項目的開發。
這是濱江真正意義上的出走。
然而資深地產觀察家、地產杭州客創始人李永生卻直言此時的濱江早已徹底錯過了機遇。
李永生認為，2011-2015年杭州樓市進入調整期，價格波動甚微。或許是難以預判市場，2015年、2016年濱江一如既往保持著平穩甚至有些保守的節奏，公開拿地市場鮮有斬獲。2016年杭州樓市坐上快車道，成為多家房企搶佔之地。既有萬科、融創等巨頭，也有祥生等本土“黑馬”。
2016杭州房企的年度之戰中，隨著綠城穩坐銷冠之位，萬科與濱江的榜眼之爭進入白熱化，最終雙方以並列之姿告終。但面對萬科連續5個月的強勁，濱江壓力劇增。
更讓戚金興不安的是，此前偏安諸暨的祥生，也發起了猛烈的趕超之勢。
出走失敗
濱江決定走出原先的“安全地帶”，去深圳、上海拓展疆域。即便此時兩地的地價早已日益高漲，憑借杭州當地“地王”項目的成功操盤，戚金興仍大膽“追高進入”。
雖然遭遇“遲到”的質疑，但戚金興依然樂觀表態：“對於有實力的企業，進駐上海永遠不會遲。”
李永生卻認為，濱江出走的時間太晚，且一線城市高手雲集、競爭激烈，濱江想進入實屬不易。
自此，濱江確立“三點一面”發展戰略，其中杭州作為大本營，深圳、上海作為主戰場。
如今來看這份戰略的實施情況並不理想，深圳、上海對於濱江的輸血卻有限，遠沒有佔到原定計劃的80%。
這或許正是當前濱江處境最真實的寫照，杭州是回不去的故鄉，滬深是到不了的遠方。
克而瑞數據顯示，2017年杭州房企銷售金額排行榜中，濱江正在失守杭州城，被萬科、融創、龍湖、融信的相繼超過，位列第六。
濱江失去的遠不止這些，此前光環籠罩的“浙系”地產的第二寶座也將讓位於祥生——這家來勢洶洶，和中梁一同被冠以“小碧桂園”的諸暨房企。
2014年祥生將集團總部遷至杭州的行動下，隱藏著深謀與野心。這家迫切想要擴張的房企選擇了和濱江截然相反的路線。
相較於濱江眼裡只有杭滬深，祥生則更為務實地開展三、四線戰略。
根據其2017年拿地資訊，這些地塊分布於十多個城市，卻難尋一線和準一線的身影，大量地塊分布於奉化、溫嶺、諸暨、如東、廣德、海鹽這些不起眼的四五線城市。
除了土地儲備的擴張，“快速去化”也是祥生的著力所在，根據其內部要求，拿地3個月開工，6個月開盤，一年現金流歸正。而深陷滬深的濱江連開盤日期也遙未可知，周轉速度堪憂。
克而瑞發布的2017年房企銷售排名中，流量金額上濱江和祥生位置緊挨，權益金額上濱江卻不及祥生的一半。三四五線布局的祥生操盤能力顯然更勝濱江，而濱江旗下不少大型建案皆為合作開發，且佔比較小，故銷售金額的含金量值得商榷。
值得注意的是，濱江年報顯示，管理層在展望2018年時說，2018年以及未來的戰略目標是，將區域布局聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，關注珠三角、京津冀、中西部重點城市三個“遊擊區”。此前濱江視作主戰場的深圳竟然消失了，這一戰略變更的背後意味著濱江的悔改嗎？
《國際金融報》據此與濱江集團多方人士聯繫，但電話均無人接聽。
記者 孫婉秋
責任編輯：陳悠然 SF104
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