從業數年，每每同行間交流，經常會遇到這種心塞事兒，身邊不斷有親戚朋友來谘詢，問A盤能不能買？B盤買了是不是穩賺？
你耐心把那個盤的區域發展、地段、配套、價格、未來溢價太空、開發商靠譜程度、社區品質、戶型等等，從大到小，從面到點優勢劣勢扒個底兒朝天給他分析利弊，他當時覺得挺有道理，可一轉身，又被置業顧問忽悠得飄飄然，找不著北，興衝衝交了錢買了房。
如果到這兒結束也就罷了，可他刷完卡買完房，回頭一想你當時的話，又跑來問到底靠不靠譜，糾結、忐忑，整夜睡不好。你怎辦？只能不疼不癢的說一句，買房這事兒買到就安心，等待擁抱新生活吧。
不然還能說啥？說他掉坑裡了，他會不會倆月睡不著覺、吃不下飯……
1
賣得好，不一定就是好盤
就拿不久前，應粉絲要求，對2018年新晉網紅區域——楊金片區做出的分析和判斷為例，【同在大北區，一路之隔差價5000+，什麽情況？怎麽選？】，文章中對上半年兩個新盤叢生的熱門區域楊金和惠濟萬達商圈片區進行了分析對比，並明確提出現階段楊金片區購買價值不大，不推薦。
但片區內三大新盤開盤數據，讓不少人心生質疑。
◆碧桂園國控天譽：6月29日首次開盤，微信選房，推出小高層、洋房共376套房源，精裝小高層19500元/㎡，洋房20500-25000元/㎡，開盤當天售罄，去化率100%。
◆康橋東麓園：7月1日開盤，推出小高層、洋房共計276套，精裝小高層均價22000元/㎡，洋房均價27500元/㎡。開盤當天去化249套，去化率90.2%。
◆瀚海爾灣：6月22日開盤，推出高層1074套，精裝均價17500-21500元/㎡，去化1074套，去化率100%。
兩項目清盤，一項目去化9成，短短3次開盤，賣房1700套，這個數據看著確實漂亮。
難道是我們的判斷不對？
別急，往下看：
在房地產領域，銷售數據並不能完全代表項目真正的價值。
比如在市場中，經常會出現一種畸形現象，一些品質不好的建案，或者價格虛高，性價比明顯不高的建案，卻偏偏銷量喜人。比如被業內諸多詬病的五龍新城，比如整個濱河國際新城，比如物華國際……
為啥?
2
看待房地產銷售，不能太傻太天真
——圖片來源於網絡
還記得剛入行時，第一次去看項目，司機就說：
房地產是一個最奇特的領域，藍鐵皮圍塊兒荒草地，畫張規劃圖，做個漂亮的沙盤，寫套誘人的銷講，項目明明隻挖了坑，有的甚至連坑都沒挖，就立馬會有幾千幾百人樂呵呵地揣著錢袋子過來送錢。
這和你去超市購物、去餐館吃飯、去看電影時，一手交貨一手交錢完全不同。買房時（新房）看不到實實在在的東西，基本全靠假想和對賭。
你說奇特不奇特？
的確，90年代起，房地產一路演變30年，到今天，地產銷售真的變成了一個複雜又奇特的過程。
那麽，奇特的銷售數據究竟有哪些貓膩？又靠什麽支撐？
1數據水分
這是同行都知道的潛規則。一些項目開盤數據裡，當天開盤賣了多少套房，去化率多少，很大一部分決定權在開發商手裡，想要什麽數據，就讓你看到什麽數據。甚至有些項目早在開盤前，就已經擬定好了對外釋放的銷售數據。
尤其是微信雲選房以來，暗箱更加容易，清盤屢見不鮮，不少經歷過微信雲選房的人反饋，剛開始選，半棟樓都搶沒了，不知道是提前內定賣了，還是操作問題……
當然，我們願意相信大多數銷售數據都是真實可靠的，也希望各項目、大市場能以真面示君心。
2項目價值
好的建案，有價值的建案，性價比高的建案，賣得更好，讓更多購房者受益，這是我們希望的最好的市場，也是市場的主流情況。比如一房難搶的尚悅居、正弘府……
在銷售過程中，項目價值是個重要因素，但並不起絕對作用。
3片區炒作力
論片區炒作力度，濱河新城、北龍湖、白綠組團、楊金片區是典型，這幾個片區都是齊刷刷地暴熱。
北龍湖自帶超高標光環，名副其實的價值高地；價格沉澱後的白綠也不再一身躁氣；濱河新城規劃亮眼，楊金離北龍湖一路之隔，各有優勢，但過度炒作後，價格提前膨脹，導致性價比都不高。
4開發商&媒體炒作推廣
很多大盤一年行銷費用上千萬甚至近億元，地鐵全鋪蓋、社區電梯全鋪蓋、朋友圈投放、媒體全覆蓋等等，哪兒哪兒都是。曾有某房企，在大節點前，要求媒體3天內高頻推送100篇軟文刷曝光量，這力度，這效果，嘖嘖……
5置業顧問忽悠能力
膽大不過置業顧問，買房前，什麽都敢承諾，大家都經歷的多了，比如明明距離地鐵口約2公里，他硬說走路6、7分鐘絕對能到……
6購房者跟風盲從
這個不用多說，大家都懂。你買了，他買了，管他靠不靠譜，劃不劃算，我也去買……
3
仍然不推薦楊金的4大理由
所以，拋開銷售數據，不吹不黑，客觀地從購買價值來看，至今仍不推薦楊金片區。
1、區域局限性大，後續發展存疑。
楊金規劃圖：紫色部分均為產業園、科技園、軟體園等
楊金路、金城大道核心片區內土地基本出讓完畢，大量土地被安置區、產業園（產業園、軟體園、科技園）等佔用，產業園約佔用了1/3土地，安置房約佔用1/5。
剩下本就不多的建案住宅用地被割裂，呈分散狀，連不成一大片，很難成規模。
這就決定了楊金尚可暫時的改頭換面，但脫胎換骨可能性不大。
2、個別新盤上市，難挽狂瀾。
上半年，康橋、碧桂園、瀚海三大新盤入市，產品確實用心，和片區內長期內購的美商、偉業等本土項目相比，乍一看，確實高出了一大截兒，給區域注入了活力和希望。
雖然藍城、綠城、美盛等也已加入，但地塊不大，分散相隔，力量太小，片區又缺乏後勁，影響不會太大。
3、價格透支嚴重，卻沒有改善基因。
看看片區新盤價格，小高層2萬+，洋房2萬1-2萬7，這在鄭州市場上，本應是優質改善盤價格，但改善不僅僅是換個更貴更大的房子，而應該是居住生活體驗感的全面更新，楊金先天缺乏改善基因。
比如汙水處理廠、軍用機場、高鐵編組站三大硬傷；
比如住宅項目分散，沒有規模性居住區，A盤B盤隔著大片產業園，C盤D盤隔著大片安置區，難受；
比如用地限制，規模性商業、生活配套操作可行性太小。
這怎麽改善？用改善的房價去買，值麽？2萬7買洋房，為啥不選北龍湖的正商善水上鏡？為啥不買高鐵片區相當成熟的海馬公園？
4、並不是說楊金不能買，只是現階段性比價不高。
楊金與北龍湖僅僅一條連霍高速之隔，這是楊金最大的優勢，我們不否認。
如果未來龍湖金融島上班族買來單純居住，問題也不大。
關鍵是目前2萬+的價格過高，與片區實際價值不符，性價比差，剛需買不起，改善不如隔壁尚悅居、正弘府，或者高鐵片區二手房；投資杠杆溢價太空不大，1套楊金不如2套白沙綠博。
現在的價格水準，買楊金不是最好的選擇，購買價值不能最大化，投資也並不劃算。
這和北龍湖、濱河新城一樣。但如果你真的喜歡這裡，又是單純居住不考慮其他，也未嘗不可，慢慢等就好。
4
買房，一定要弄清這些
如果你是剛需，要把關注點首先放在交通便利性、通勤成本、配套夠不夠用、價格等方面上，一定是居住屬性第一，升值屬性其次；
如果你是改善置換，首先要判斷整個區域有沒有改善屬性，和首套房相比，改善房必須要在更有發展太空的區域、更好的地段、更好的配套、更好的教育、更有品質的社區。
比如二七新區南四環外的昌建君悅府、旭輝正榮首府，純粹的改善盤，但放在十幾個剛需盤扎堆的區域，改善屬性要大打折扣。
如果你是純投資，第一要關注杠杆太空：
請深刻理解這句話，純粹的房產投資主要來自兩方面的收益，一個是資產的升值，另一個是杠杆的撬動，一次大杠杆的撬動，往往能讓資產的增值倍數翻番。
更多犀利、客觀、深度的鄭州樓市分析、團購活動、人文教育等，請關注微信平台《鄭州樓市》：zzloushi，這是一個媒體。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室