以下是網紅大V楊紅旭跟粉絲的對話：
網友：老楊，你居然拿一個郊區的建案降價，來指代我們這個（偉大）城市的全市降價，太不專業了。
老楊：我已看到閃電，而你卻未聽到雷聲！房地產市場運行的基本規律之一就是：郊區先降溫，市區後降溫。
而我們每次寫滎陽、南龍湖、平原新區，總會有這麽一波人：
不寫，說我們看不上；寫，又說我們黑這些區域。
有時候漫罵就是這麽莫名其妙。
目前情況下，四環內真的是相對安全的區域！
在安全區域內，才有可能吃雞！
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涼涼的平原新區和滎陽東
除了主城區之外，活躍在我們視線區域就是中牟綠博、滎陽、南龍湖、平原新區。這些區域屬於鄭州的外溢區域，三分鐘熱度吹過的鄭州，就會在這些區域泛起漣漪。
我們首先來看一下四個區域內的房價▼
上周末平原新區在鄭州樓市中特別的耀眼，區域雖然不屬於鄭州，但是在鄭州房地產市場中總有一席之地。
華潤平原府推出7棟洋房（1#-8#）196套和1棟小高層（9#）68套，共計推出264套，去化173套。
小高層：6650~6750元/㎡；
洋房：標準層：7700~8100元/㎡
在均價8500的平原新區，有了6字頭的價格，讓不少人又驚又喜！為了更好的了解平原新區，就去整個區域調研。
不得不說新的黃河大橋真的為平原新區帶來了利好，從東區到平原新區不到半個小時。不過現在是對豫A的牌照不收費，以後呢？
平原新區的鳳湖一直是個賣點，但是現在沿湖的區域建案已經賣的差不多了。碧桂園鳳凰灣算是位置比較好的，但是它的地塊比較零散，一期距離鳳湖是比較近的，現在賣的五期位置比較遠，周邊配套要依靠恆大的配套。之前一直做精裝現在開始賣毛坯，價格7500左右。
在這個區域內恆大的建案是比較貴一些，精裝8500-9300左右，但是恆大旁邊的配套是比較不錯，目前整個區域的商業也是集中在恆大金碧天下這個區域。
如果想在這個區域內購買，建業比華利莊園和華潤平原府這兩個可以考慮，在這個區域高層和洋房沒有差多少，如果自住，可以優先考慮率洋房。
與平原新區相似的就是滎陽東，新城首次入住鄭州，就是在滎陽首次開盤：
推出高層10#、11#樓，共300套，去化115套，去化率38%。均價8700，去化讓人心疼！
最近有消息稱，以特價房的名義推出價格8000元每平的房源，悄悄降價。對於新城尚郡的銷售情況愁走了不少行銷總。
而對於千畝大盤清華大溪地來說，就顯得得心應手。
我們來看這個建案的價格變動：
2017年5月3日成為限售區域之後，價格在最頂峰為11000，之後對外釋放價格一直是9500。在漲價的時候，領漲；在市場不好的時候這個建案就開始推行特價房，員工內購房，變相降價。目前價格8000多每平。
若在滎陽購買，清華大溪地目前依然是可以選擇的建案，這個建案體量比較大，並且在區域內配套相對成熟。
滎陽東沒有什麽產業，並且臨近的主城區是高新區，高新區與東區相隔中原和金水，位置相對比較遠。高新區雖然有產業支撐，但是目前高端辦公大樓還是集中在東區。
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正在博弈的綠博和南龍湖
正因為東區的價值，綠博比滎陽和平原新區要好些，因為近水樓台先得月！也因此這裡聚集不少投資客。
綠博的規劃就是主打文化產業，最近新入市的項目也是產業和住宅相結合：
碧桂園中央公園是海昌聯手，海洋公園還有商業歸海昌；住宅部分歸碧桂園。
金科博翠書院小鎮是金科跟中書控股，有泰迪熊主題商城、COART藝術小鎮、二十四節氣公園，還有住宅。
目前價格依然堅挺的是南龍湖，但是成交量是比較弱一些，我們可以看一下熱門建案的價格：
南龍湖北的價格差不多要比南邊要高出1千塊錢，北邊配套成熟位置距離鄭州更近一些。
其實對於南龍湖來說最受關注的就是地王連刷最後被雅居樂、正商還有龍湖拿地的這三個項目。
南龍湖的建案都在以此為標榜，目前三個項目均已入市，但是在嚴查的情況下，節點未定，價格也未釋放。
若非要在這個區域內買房，遠離CEO盤，性價比會比較一般。關注首開建案，當首開的建案越為定價焦頭爛額的時候，對購房者越好。
可以看看華南城中園，首先他給了剛需留在鄭州的一個機會，其次還有性價比。但是距離地鐵口有一定的距離。
除了交通，教育也是南龍湖的一個弱點。南龍湖的教育大都是之前村裡的學校。目前看得見的有學校優勢的就是龍湖錦藝城的學校，項目宣傳的有中國科學院幼稚園和新鄭實驗學校。且商業已經快建成，位置也是比較好的。這個建案的價格也是一路領漲的。
我們都知道，南龍湖得益於鄭州但是也受限制於鄭州！
在鄭州和南龍湖存在價差的情況下，房價會慢慢補漲。鄭州南區及四環外的價格就是南龍湖不可逾越的鴻溝。但在目前主城區回調的情況下，南龍湖也只是時間問題！
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2張圖決定趨勢
為什麽這四個區域會頻頻出現價格回落的情況，我們可以看以下幾點：
1、 鄭州市區土地供應充足，庫存穩定
2018年鄭州計劃供地15840畝，上半年供地已經5655畝，幾乎跟前幾年全年的供應量一樣。而2017年土地供應達1萬多畝。這對穩定2018年的房地產市場是一個極大的利好。
截止2018年第一季度末，鄭州的庫存達到了420萬，去化周期也在7-8個月之間。一般去化周期低於6個月是供不應求的市場，6以上是相對比較健康的一個市場。鄭州2018-2019年是非常穩定的。
2、四區域土地成交比較多
鄭州主城區的穩定也直接影響郊區的房價，主城區有性價比肯定客群就會回流。鄭州土地充足的情況，郊區的土地市場是如何的呢？
我們一起來看一下1-6月份鄭州郊區土地的供應▼
今年上半年滎陽住宅1532畝，新鄭住宅1354畝，中牟住宅2144畝，三個區域加起來5030畝，住宅供應比鄭州市區的還要多。
由此，郊區的新房會鄭州市區的更先松動！
3、 持續不斷上漲的利率。
今年上半年金融政策是趨緊的，國家雖然開閘放水，但是在房住不炒的基調下，對於房地產市場是非常嚴格的。
而據Wind數據顯示，至6月30日止26家上市銀行的個人住房貸款餘額合計20.7兆元，所以利率來說，大概率還是偏緊。
根據統計，目前鄭州首套房利率上浮30%，按100萬房子首付三成，貸款70萬30年算，比基準利率要多還24萬利息，每月大概要多還650元。
4、 限購限貸等政策執行，以及嚴查房地產市場的加碼！
河南省住建廳也在7月份開始在一些熱門區域展開亂象治理活動，將嚴查房企12項違規行為。
這些熱門區域包括鄭州市鄭東新區北龍湖區域、白沙組團、中牟縣綠博組團等，檢查的重點企業主要包括在全省範圍內有一定影響力、市場份額較大的房地產品牌企業。
目前，選擇建案還是盡量選擇主城區，郊區的抗跌性不如市區，一定要明白越是難買，價值就越大。比如限購區肯定要大於非限購區，中心大於遠郊。
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如何做
目前關注的區域是四環內，比如融創中原宸院、和昌灣景國際、美景美境……
如果你非要在這幾個區域買，一定要認清自己的情況。
對於剛需來說，綠博並非一個好的選擇，反而南龍湖和滎陽東會好些。特別是南龍湖，地鐵2號線已經通車，配套也是相對成熟些。
南龍湖資金不多，可以關注華南城中園，陽光城麗景灣。不是地緣的剛需價格超過1.1萬的建案就不太建議購買，就不如去高新區買華潤悅景灣。如果是地緣，龍湖錦藝城，位置配套是比較好些。
對於滎陽東來說，一定要關注地鐵沿線的建案。清華大溪地的配套比較成熟，可以優先選擇。
平原新區屬於新鄉，發展的主要限制就是黃河。現在是不限購區域，如果你非要在這個區域買，可以關注建業比華利莊園和華潤平原府這兩個建案。
對於有長期持有投資打算的人來說，綠博是可以考慮的。但是現在不要著急，等金科天籟城1.3萬的洋房，不管你買到還是買不到，對綠博其他建案都會有一些影響。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室