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均價2萬+，緊綁北龍湖，鄭州房價第二高地——大楊金，迎來了“至暗時刻”。
馬頭崗機場暫不搬遷。相應地，建設用地、綠地、公共配套，甚至是地鐵和公交等綜合交通，統統都得改。
楊金的崛起本就突然，不被很多人認可；爆炸性的“壞消息”更成了質疑者們的口實：你看，我早就提醒過你吧？！讓你不聽……
機場不搬，楊金片區就是滅頂之災嗎？
2萬+的“鄭州房價第二高地”，難道要徹底涼涼？
樓參仔細研讀了2份文件18035個字，並實地踏勘兩遍之後，發現現實遠沒想象那麽糟。
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機場不搬，規劃改了，影響最大的是啥？
最直接的是有些路要調整，比如中央大道、龍鳳大道，甚至部分地鐵線；有些學校、商場和生活配套要改建；機場短期不搬遷，彈藥庫、油料管線還得增加新用地，其它用地會受衝擊，有些項目規劃也需要調整……
具體點對比，可以看前後兩張規劃總圖：
圖一：原鄭東新區北部區域用地規劃圖
圖二：新鄭東新區北部區域近期建設規劃圖
看圖中畫圈的地方，樓參實地考察發現，主要影響有三個方面：
1. 能蓋房子的建設用地減少，供應更稀缺
規劃圖上，機場所在地即從金城大道到賈魯河大片區域、中州大道與索須河圍合區域西北角、東三環與鄭港大道圍合區域、汙水處理廠下方區域以及其他區域（圖示畫圈部分），土地性質用途均會發生改變。
尤其是那些將被佔用的住宅用地以及周邊的商業用地，或許也將影響到區域內建案的基礎設施建設。
機場不搬遷也讓片區內住宅用地減少了一部分。意味著片區內的建案供應也將會大量減少，這或許變相增加了現有住宅的稀缺性。
自貿區北龍湖少了一大塊住宅地，機場讓楊金也少了一大塊，想挨北龍湖近點兒，機會真是愈發難得了。
2. 公共設施還得再等新規劃
圖示土地性質、用途改變的區域，涉及到行政辦公、文化建設類等用地。這樣一來，區域內原來所規劃的醫療、教育、行政辦公、綠地系統都將會重新統籌配建。
那麽將影響到部分居民生活的便利性。就好比原以為家門口會是條商業街，而現如今只能是一條柏油馬路。
一切沒有定數，等新規劃吧。
值得注意的一條，政府關於區域建設效果評估裡提到“區域公共配套投資滯後”，也表明將盡快提升。說明政府也看在眼裡，整改動作應該不會等太久了。
3. 中央大道或無法全部修建，部分地鐵站點變更
文件表示：受馬頭崗機場暫不搬遷與大河路快速化及連霍北移影響，原規劃路網格局需相應調整……金水科教園區規劃有“一橫兩縱”的3條線路8個站點，分別為1號線、6號線和20號線，需進行落實。
機場不搬，對楊金片區影響最大的一條路，便是原規劃連接賈魯河，穿越馬頭崗機場中部到北龍湖的一條中心路段——中央大道。
經實地探盤了解，中央大道楊金路附近路段已經開修，暫未通車（下圖所示即為已經修好路段）。
如果機場不搬遷，那麽原計劃從平原新區出發，橫穿機場跨越賈魯河的中央大道，或將出於安全考慮無法修建，或只能修到金城大道上，這將直接打斷了楊金到達北龍湖最近的一條路。
不過這並不意味著楊金直接與北龍湖斷了聯繫，連接楊金與北龍湖的龍湖下穿城市乾道迎賓路、慧城環路仍處於規劃建設中。
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規劃要調整，但買楊金的理由似乎並沒變。
首先，楊金在哪裡？
鄭東新區北部區域，距離鄭東CBD約8公里，距離北龍湖直線距離約4.5公里。
其次，楊金建案的核心賣點是什麽？
北龍湖！北龍湖的醫療、教育、商業等一切頂尖資源。
如上圖，以北龍湖為中心，看周邊各個區域：
中州大道以西的老城區，開發已經完成，空地少人口密度大，再沒有大量開發的可能性；北龍湖以東龍子湖區域，規劃定位以高校園區為主，即便這個區域環境再好，畢業的我們根本住不進去；往南CBD是已經成熟的新城區，各方面價格都已經漲了上去。
唯有與北龍湖一路之隔的楊金，北臨黃河、南接龍湖、賈魯河橫穿，是金水區最後一塊完整的待開發區域。
借著北龍湖的風，碧桂園、泰禾、美盛、福晟、瀚海、康橋等開發商都來楊金了，短時間內區域均價已經從千把塊漲到均價2萬/平米，未來區域內將承接到北龍湖所有利好及外溢優質資源。
核心賣點都不變，機場搬與不搬，能對楊金建案造成多大的影響？
況且，2015年4月公布的《鄭東新區北部區域概念性總體規劃（2014—2030）》中，將該區域的總體目標定位為“‘中原智慧核、鄭州生態城’，圍繞該目標確定規劃具體定位為：新型城鎮化示範區、智慧型創新服務區、國際創新創意人才宜居區、生態型城市精品區域。”的規劃，也並沒有因為機場搬不搬而改變。
這樣的道理，同樣適用於楊金的汙水處理廠，高鐵編組站。
楊金最大最核心的賣點就是北龍湖，各個開發商在現有的建案規劃中，本就把機場、汙水廠、高鐵編組站不能搬遷考慮在內而建。
再者，除了開發商，那些花大價錢買楊金的人，難道就不知道機場、汙水處理廠、高鐵編組站的存在與影響？
假若真的每天飛機、高鐵噪音不斷，汙水處理廠廢氣不斷，楊金附近那些土著居民為什麽不搬走？
我們可能有無數種理由diss楊金，包括只能賣北龍湖，包括區域內荒涼，缺配套等等，但我們是否認真想過“房價第二高地”背後的邏輯？
所以，搬了是好事，不搬也不見得是壞事。
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抱上北龍湖大腿，楊金的房價也是水漲船高，這個片區適合哪些購房者？
在鄭州各個熱門新區中，白沙綠博均價1萬4，濱河均價1萬8，除去北龍湖普遍的4萬+，仗著區域優勢，均價已經2萬/平的楊金，可以說是鄭州房價第二高地。
那麽誰可以買楊金？或者說，這個區域、這裡的價格適合哪些人？我們來算筆账。
在鄭東新區北部區域統一規劃參數上，顯示區域內住宅容積率不高於2.5，商業容積率不高於3.0或3.5，區域限高50米。
這就決定楊金片區內的產品為低密度小區、偏改善的小高層、大戶型住宅。所以在這裡，我們分別計算100、120、140三個面積段戶型的首付及月供。
注：1.以上數據根據商業貸款、利率上浮20%、貸款30年計算；2.建案均價為3月7日探盤所得成交均價；3.部分建案如鴻園、康橋等，本不存在100平戶型，要以售樓部實際情況為主。
不考慮其他因素，以均價2萬/平的瀚海爾灣為例，100平房源需要60萬首付及8286元的月供；120平需要72萬首付及9943元的月供；140平需要84萬首付及11600元的月供。
同樣，區域也存在偉業龍湖上城最低51.9萬的首付，對資金要求並不算特別高，品質剛需或者改善置業，大可考慮該區域。
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如果要買楊金，買哪個？樓參推薦這4個必看建案：
一、鴻園
基本信息：鴻園目前在售5期，面積段在170—210㎡之間，均價從37000—4000元/㎡，具體一房一價，建案優惠存在，以售樓部為準。
年前，鴻園摘得鄭政出〔2018〕176號（網），位於金水區農場路東、鴻業路北的地塊，容積率小於1.3，限高30M，據了解該地塊將作為鴻園6期地塊，於今年上半年入市。
推薦理由：
1. 鴻園是區域拓荒者，也是最大的地主。今年賣的是5期疊墅Villa-X，產品創新度很高，樣板間也很驚豔，號稱對標北龍湖；
2.新的地塊整體容積率1.3，面積超過130畝，在爾灣一期的西北對角方向，離賈魯河更近，整體地塊素質是區域內最好的；
3.預期產品別墅+洋房，精裝修，價格在2.4~2.6左右，還是非常超值的。
二、瀚海爾灣
基本信息：
瀚海爾灣剩餘房源非常少，110㎡以下比較好的樓層幾乎賣完，剩餘有140㎡以上大面積戶型較多。集中在下圖所示畫圈三棟樓裡，其他樓棟基本售罄。
爾灣精裝交付，目前在售樓棟均為高層產品，均價在20000元/㎡左右，具體一房一價。高層西側商業類別墅還未開賣。
推薦理由：
1. 號稱“小晴宇”，產品沿襲了瀚海的高大上風格。精裝修標準不低，產品戶型設計也不錯。2018年開盤，曾經出現上千套房秒清的盛事，產品力可見一斑；
2.爾灣體量不小，項目自身含有商業地塊，配有西亞斯科技園以及醫療機構，整體配套比較全面；
3. 爾灣地塊緊鄰賈魯河濕地公園，周邊自然環境不錯。未來連霍高速與鴻苑路立交修好開通，出行會更加方便。
三、康橋東麓園
基本信息：康橋目前在售有1—2號樓、9—11號樓16層小高層，12—16層洋房，面積段只有130—140平，剩餘樓棟目前還未開賣。
小高層價格在22000—23000元/㎡，洋房價格在28000—29000元/㎡，具體一房一價，精裝交付。
根據置業顧問表述，目前項目首付30%，有交1萬享5萬+1個點優惠，全款可在此基礎上再優惠4個點，部分建案存在首付優惠，具體要以售樓部為準。
推薦理由：
1. 康橋的產品，這是最大的賣點；
2.項目位於楊金路和惠城環路交匯處，距離馬頭崗機場、汙水處理廠等都有一定的距離，避免不必要的干擾；
3. 產品純粹，整個小區全為2梯2戶設計，面積段只有130+、140+，滿足改善，保證居住舒適度；
4. 項目到東三環大約有1公里多距離，開車去往高鐵東站和機場都非常便利；東南角有片公園地塊，後期建成居住相對便利。
四、美盛北龍台：
基本信息：北龍台為楊金片區不久前首開的純新盤，精裝交付，整體價格在21000元/㎡左右。
項目在售為1號樓、2號樓、7號樓，面積段從102—143不等，具體一房一價。已開建案剩餘房源不多，其他樓棟暫時未有推盤計劃。
推薦理由：
1. 楊金片區內，美盛北龍台是距離北龍湖直線距離最近的一個盤；
緊挨楊金路與市政原規劃的中央大道，且中央大道楊金路段已經動工。後期即便中央大道不再修建，已修通的部分還是要投入使用，將大大縮減項目到北龍湖的距離與時間；
2. 北龍台為新盤，整體規劃有12棟16層小高層，1棟7層洋房，目前隻開了3棟，後期戶型、樓層等有更多的可選性；
3. 北龍台距離高鐵編組站很近！但是項目整體方位在編組站修車車間附近，很少有噪音干擾（下圖為站在北龍台售樓部門口看高鐵修車間）。
同時，區域內這三個純新盤，也可以作為重點關注：
一、福晟九州府
福晟九州府，也就是原來的福晟中央首府，為福晟在鄭州的第五個項目，項目將於年中上市。
府系產品作為福晟集團的高端產品，如今放在楊金這個位置，也可見項目本身對於楊金片區的肯定。
項目地塊位於金城大道和楊金路中間，東麓園向西，北龍台往東，處於楊金片區的最中央位置。
整個項目住宅用地超過400畝，是區域內首屈一指的大盤。福晟對此地塊抱以厚望，不出意外的話，產品也將傾全力打造，值得關注。
二、奧園譽湖灣
奧園譽湖灣是啟迪拿地，奧園合作開發，臨近現在已經動工的中央大道，可以說距離北龍湖相當近。
奧園是排名前三十的TOP房企，首個進鄭項目就能拿到如此好位置，算是運氣不錯了。
譽湖灣目前只有臨時展廳，現場售樓部還未開放，但2018年下半年就開始釋放銷售信息，規劃10棟16層小高層，新中式建築風格，精裝修，2梯2戶純板式設計，總體舒適度還不錯。
一線房企，精裝修，首開，價格預計2萬左右，還是值得期待的。
三、泰禾廣匯項目
泰禾廣匯項目，位於鴻寶路與東三環交叉口附近東南角，與瀚海·爾灣隔賈魯河公園相望，位置絕佳。
周邊有連霍高速、東三環高架、鴻寶路等多條主乾道，地塊素質和周邊資源都非常好，臨近的大數據中心也在加緊施工，基本接近封頂。
該地塊是泰禾進駐鄭州核心區的首個項目，傾注了巨大的心血和精力。據消息稱，該地塊將落地泰禾的大平層產品金府大院系列，預計的上市時間為2019年年中，價格有望再創區域新高，大家拭目以待。
總結：
字斟句酌看完規劃的小兩萬字，又來回上百公里跑了幾趟，一句話總結楊金：
前途是光明的，道路是崎嶇的。
機場不搬並不意外，新規劃也影響有限，大可不必聽風就是雨。
楊金能崛起，能賣2萬+，能有那麽多業主拿錢下注，難道就沒自己的金剛鑽？
普通人看在眼裡的配套缺失、建設滯後、機場噪音等諸多不利因素，在花大錢買房人的計劃裡，大多數並不是“突發條件”。他們看重的是楊金的未來，北龍湖一朝成熟之後，除了楊金，別的地方還有機會嗎？
再者，楊金的兩大板塊中的另一個區域鴻寶路片區，不僅未受影響，還利好不斷：賈魯河濕地公園即將呈現，明理路、鴻苑路與連霍高速立交年內即將開工建設，未來與龍子湖全面連通……
離北龍湖直線距離4公里，價格不到北龍湖的一半，享受一樣的生活配套，同樣優質的自然環境，這樣的大楊金，你真的相信，僅僅一個“機場不搬”就徹底涼涼嗎？
多去看看房，你一定會有答案！
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