來源：格隆匯
力高集團(01622.HK)最近公布全年業績，從這份成績單上，我們可以看到，力高集團一如既往的保持穩定增長。
截至2018年12月31日止年度，集團實現收益67.36億元人民幣（部門下同），較上年同期輕最近微上升；年內溢利12.96億元，同比增長30.9%；公司所有者應佔溢利9.91億元，同比增長14.9%；基本及攤薄每股盈利27.90分，擬派末期股息每股3分。
從公司公布的財務數據中可以看到，力高集團具備長期的投資價值，其中關鍵因素有三個：1.不斷累計的未結轉收入支撐公司業績穩定增長；2.土儲大增意味未來銷售規模有望進一步提升；3.融資能力及債務水準一直以來保持健康，在業內能夠獲得長期優勢。
業績穩定發展，利潤增長具備確定性
分析房地產的業績表現需要理解財務數據上的一層關係：合約銷售-未結轉收入-營業收入-利潤。對於力高而言，這意味著今年的未結轉收入將影響明年公司的營業收入，從而影響明年的利潤。其中，合約銷售是公司業績增長的先行指標。
可以看到隨著2018年公司合約銷售規模的加速增長，公司的未結轉收入持續增加。
從公司各業務的的營業收入情況來看，力高主營依然為房地產開發業務。但同時，近年的多元業務發展較為迅猛，目前部分業務逐漸成熟，有望成為日後新的業績增長點。其中，公司的營業收入新增了兩個收入來源，分別是建築材料，及保健服務。
力高集團近年專注深耕房地產業務的同時，圍繞著房子的多重功能，以滿足人們“從幼到老全生命周期”的需求為目標，在匹配客戶的多層次需求，提供多元化的增值服務方面進行了積極的拓展。目前，集團已經進入文旅、健康醫養、教育等產業領域，業務涵蓋地產全價值鏈條，全面實現多元化產業合縱連橫。
2018年9月，力高集團舉行了與八家戰略合作夥伴的簽約儀式，其中包括中科院寧波材料技術與工程研究所、中國智慧城市文旅委員會、華景研學、圓核文旅、愛照護、CP長者屋、中城新產業及裡奧智能機器人等。
值得注意的是，2019年3月，力高旗下第一個社區康養項目在南昌落地，憑借先進的醫療設施和專業的醫療服務，以及社區義診、居民免費健康篩查、便民服務等社會公益活動，得到了周邊社區居民的廣泛認可。
而這些多元業務同時跟力高地產開發業務產生密切的協同效應，不單單能為公司打通產業鏈，還能帶來產品升級，推動公司的品牌溢價逐步提升。
土儲爆發式增長，長期價值突顯
對於房地產企業而言，土地儲備是地產公司影響長期價值最重要的因素，支撐著公司長遠的發展。長期價值的角度來看，公司釋放價值的過程是：土地儲備-管理-產品-合約銷售。因此分析公司土地儲備的變化就能夠分析出公司未來業績的增長潛力。
截至2018年年底，力高總土地儲備1000萬平米，對比2017年同比增長104%。土儲爆發式增長也預示著未來公司的成長性得以躍升。
而公司一直以來交付物業的平均土地成本佔平均售價的佔比持續下滑，2018年力高交付物業的平均收購成/平均售價只有15%，這意味著公司產品的盈利水準正在攀升。
而2018年力高土地儲備獲得大幅增長，主要原因是公司新開拓了幾個具備發展潛力的城市。公司於2018年分別進駐了湖北武漢、浙江寧波、江蘇南通、江蘇蘇州四個新發展城市，並成功獲取多個優質項目。
從區域上看目前公司土地儲備主要涉及京津冀區域、長三角區域、粵港澳大灣區等。比重上整體布局相對均衡，具有較強的抗風險性。
而從城市上看，公司主要布局在一二線城市，及少部分在三線城市。隨著我國城鎮化進入後期階段，經濟進入區域發展階段，越來越多的需求及資金從一線城市向外延申。因此核心的二三線城市對比一線城市，在規模和例利潤上都能機甲狂潮出更大的發展空間。公司土地儲備的城市格局將受益於未來行業發展的趨勢。根據wind數據對比，從2017年開始，二三線城市的房地產市場增長潛力開始超過一線城市。
目前公司1000萬平米的土地儲備，保守估計總貨值能夠達到900億元，在公司銷售規模穩定增長的情況下能夠支撐公司3-4年發展。
同時，力高一直以來保持遠高於同行的利潤率，截至2018年12月31日，公司歸母淨利潤率為15%。因此按照10%的折現率進行計算，公司土地儲備內在價值達到120億元，長期價值突顯。
淨負債端優勢明顯，股息穩定增長
2017-2018年以來，房地產板塊出現較多“黑天鵝”事件，同時整體板塊估值也一度承壓。但是力高相比同行受到的影響較小，主要原因是公司一直以來穩健的財務能力支撐。
上文也提到，力高集團2018年新進入了4各城市，土地儲備快速增加，這必定會推動公司負債有所上升。但是可以看到，截至2018年年底，公司的淨負債率水準為32.4%。同比2017年非但沒有上升，反而出現了下降。
值得注意的是，公司目前的杠杆水準遠遠低於同行，可以說公司未來發展仍擁有較大的“安全邊際”。眾所周知，由於房地產企業受到周期影響，在下行周期時，投資者會對企業的償債風險形成擔憂，最終對公司長期價值進行“打折”評估。這方面因素難以影響力高的估值，反而有利於公司長期價值的釋放。
截至2018年12月31日，力高現金存款78.7億元，短期有息債務61.5億元，長期有息債務49.1億元，現金足夠覆蓋短期債務，風險可控。
在安全性得到保障後，對於新土儲的開發公司需要獲得更充裕資金進行發展。公司通常途徑是向國內銀行及金融機構申請開發貸款，除此之外力高的融資渠道也保持多元和通暢。這從近期公司的融資活動便可觀察得出：
2018年2月，發行2019年到期3億美金優先票據；2018年8月，公司發行2020年到期2億美元優先票據；2019年1月，發行2.5億美元優先票據。公司發行外債主要目的是用以置換將要到期債務，以及支持公司業務發展所需。目前公司平均融資成本約為7.1%，保持合理水準。
在良好的業績和穩健的財務支撐下，公司2018年派息進一步增長。公告顯示，力高2018年全年派息為每股5.5分人民幣，派息率為19.7%。
全年每股派息金額為5.5分每股，對比去年去年增加10%。隨著公司未來利潤持續增長，公司的派息有望持續增加。
小結
力高集團近年地產業務積極開拓核心區域具備發展潛力的城市，如武漢、寧波、蘇州和南通。土地儲備的大幅增長1倍的背景下，公司地產業務的成長性進一步被激發。除此之外，公司多元化業務板塊逐漸落地成熟，對公司地產業務進行升級同時形成新的利潤增長點。
公司原本優異的財務管理能力使得公司的債務水準遠低於同行，這在長期發展中奠定了“護城河”。這是力高在目前發展形勢下仍能自如拓展城市版圖的競爭力所在。
穩健的的財務狀況降低了市場對公司內在價值“打折”的風險，有利於公司價值的釋放。而力高近年保持較高的分紅派息，使得公司股息收益率具備吸引力，有望進一步刺激公司估值上升。力高集團無疑是地產行業中走出獨特發展路徑的穩健耕耘者。
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