華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報導
土地市場依然處於“強者恆強”時代。據克而瑞、中國指數研究院等機構近期發布的數據顯示，無論是從1-7月、還是7月單月拿地情況來看，衝在前列的依然是龍頭房企。
業內人士普遍認為，拿地對資金的佔用規模較大，考驗房企的資金實力和營運能力。因而在當下愈發緊張的融資環境中，那些信用評級高、資金杠杆低的優質房企依然能夠如願以償。克而瑞指出，在融資收緊的大趨勢下，規模房企的優勢會持續放大，預計下半年百強房企新增貨值集中度仍將進一步提升，維持強者恆強的格局，而排名靠後的小規模企業逐漸失去主動權。
中原地產首席分析師張大偉判斷，預計8月開始，土地市場與樓市一樣，可能再回至今年一季度水準，整體土地市場降溫的可能性非常大。正如其所言，8月7日上午，南京集中拍賣10塊地，多幅地塊僅競價1輪即以底價成交，同時邁皋橋地塊、江寧大學城等出讓地塊的樓板價較此前也明顯下降。
房企拿地熱情消退
7月最後一周，土地市場的熱度與氣溫一樣居高不下：7月26日，俊發集團在昆明以91.97億元奪得昆明官渡區新螺螄灣片區11宗地，刷新昆明土地拍賣成交總價紀錄，亦創下今年以來的全國總價紀錄；7月30日，新世界中國又以97.9億總價拿下杭州望江地塊，刷新了“全國總價地王”的紀錄；7月31日，福建福州集中出讓10宗地塊，總成交價達199.73億元，建發、藍光、正榮等均有斬獲。
但事實上，7月以來，受信託與境外融資政策收緊的預期影響，房企的拿地熱情已經明顯“退燒”。
“本月房企土地投資規模與上月基本持平，7·30會議再提‘房住不炒’，融資持續收緊情況下企業拿地仍處低位。”來自克而瑞地產研究近期發布的報告顯示，7月份，300城經營性土地成交建面1.79億平米，同、環比分別減少8%和7%；土拍溢價率進一步回落至12.9%，環比再降6個百分點，各線城市溢價率全線回落。
諸葛找房數據研究中心的土地成交數據同樣證實了土地市場的降溫：7月全國主要地級市溢價率為14.11%，環比上月大幅下跌5.82%；全國主要地級市共流拍37宗地塊，流拍率為4.11%。
諸葛找房數據研究中心認為，從溢價率持續下跌及流拍率小幅升高，說明房企拿地更加謹慎。《華夏時報》記者在上述克而瑞報告看到，近六成百強房企7月拿地金額遠低於前6個月平均水準，部分房企甚至“零拿地”。克而瑞強調，一些上半年積極補充土儲的房企有意在下半年放緩投資節奏。例如，卓越集團、弘陽地產7月僅新增2幅和3幅土地，下半年伊始有意減緩投資，龍湖集團、世茂房地產等在7月明顯放緩腳步，單月拿地金額較前6個月降幅均在70%以上。
值得注意的是，市場仍處於“強者恆強”的時代。在中原地產、克而瑞、中國指數研究院等多家機構近期發布的拿地排行榜單上，無論是從1-7月、還是7月單月拿地情況來看，龍頭房企和具備相當規模的國（央）企們均穩居前列：碧桂園、萬科、融創佔領了榜單前三位，中海、保利、綠地控股等大型國企也均位列榜單前十。
張大偉分析指出，“整體看，資金成本成為企業拿地的主要決定因素”。因此，在融資寒冬的當下，這些現金流充足、融資成本低、抵禦風險能力強的規模房企、或是“背靠大山”的國企、央企得以成為拿地主力。例如，中海繼6月在深圳、合肥等一二線城市積極納儲之後，7月又在北京、成都、天津等地拿下多幅土地；綠地控股在7月拿下15幅地塊。此外，根據克而瑞的數據，部分想要在規模上再上台階的房企，如綠城、新力、東原等，單月拿地金額較前6個月平均漲幅較大。
但在布局上，這些企業顯示出愈發謹慎的一面，多數布局集中於一線城市或者強二線城市。克而瑞指出，截至7月末，百強房企新增土儲中有50%建面位於一二線城市，其總佔比環比再增加3個百分點，投資逐步聚焦高能級城市的趨勢明顯。
下半年土地市場或“回至一季度水準”
進入8月的土地市場，供應仍頗為充足，近期包括南京、武漢、無錫等多個熱門城市都在積極掛牌出讓地塊。但延續7月的降溫行情，8月的土地市場，熱度並未出現明顯上升。
記者注意到，8月7日上午，南京市集中拍賣10塊地，出讓總面積近43公頃，起拍總價46.8億元。其中，4幅分別位於邁皋橋、龍潭、江寧大學城、正方新城的住宅地塊備受關注，吸引了多家開發商報名。不過，當天的土拍結果卻有些出人意料：多個商辦、教育地塊，以及龍潭住宅地塊都隻競價1輪，以底價成交。另外3幅住宅地塊的出讓價也較此前有了較為明顯的下降。
對於土地市場接下來的走勢，業內人士的看法較為一致。張大偉判斷，整體看，房企的資金鏈分化嚴重，大部分企業依然處於降杠杆階段。預計8月開始，土地市場與樓市一樣，可能再回至今年一季度水準。整體土地市場降溫的可能性非常大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則告訴記者，未來土地供應可能會有所放緩，特別是針對某些近期地價較高、土地供應較多的地區，會在原有供地計劃的基礎上稍微放緩。“為了穩房價，適當增加土地供應是必要的，不能盲目暫停，但不允許高價地王等的出現，這也是當前市場管控的主要導向。”
克而瑞報告也指出，當前土地市場形勢嚴峻，融資收緊猶如釜底抽薪，對土地市場影響將是“致命”的。鑒於7月份是下半年土地投資的階段性低點，疊加2018年土地市場轉捩點起始於7月份，預計下半年土地市場將延續相對較低迷的走勢。
而在融資收緊的大趨勢下，規模房企的優勢會持續放大，預計下半年百強房企新增貨值集中度仍將進一步提升，維持強者恆強的格局，而排名靠後的小規模企業逐漸失去主動權。此外，從近期土地拍賣來看，已有部分城市郊縣區域地塊流拍，熱度分化顯著，房企投資仍需更加謹慎，策略上聚焦二線城市優質地塊，不拿高價地，警惕土拍過熱核心城市未來的調控風險。
從拿地策略上看，房企們依然謹慎。正黃控股常務副總裁、正黃地產總裁項波告訴《華夏時報》記者，作為中型房企，公司一直對拿地、規模“有很強的意願和訴求”。但在市場的下行期，房企拿地應充分考慮對項目的選擇以及城市布局的考慮，進行甄別。目前，公司傾向一線城市周邊的衛星城、發展迅速的新一線城市，還有一定規模的二線城市與極具潛力的三四線城市。而在8月2日舉辦的半年業績會上，陽光城執行副總裁吳建斌向包括《華夏時報》記者在內的多家媒體表示，公司堅持以收定支的策略，拿地金額約是回款的50%，當然“拿地也是要看時機、條件，最主要的是和公司的回流資金掛鉤”。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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