土地市場分化：恆大等龍頭房企降速，新城等中型房企狂

隨著房地產行業“馬太效應”愈演愈烈，土地市場分化趨勢愈發明顯。據中指院統計數據顯示，2018年1-12月，TOP50房企拿地總金額為16763億元，同比下降25.5%，拿地總面積為43168.1萬平方米，同比下降19.7%，房企新增土儲金額和面積雙雙回落。

據藍鯨房產觀察發現，2018年，以中國恆大(HK：03333)、萬科(SZ:000002)、碧桂園(HK:02007)、保利發展(SH：600048)為代表的頭部房企，拿地金額、面積較2017年均有較大幅度回落。與此同時，以新城控股(SH：601155)、綠地控股(SH：600606)為代表的中型房企，加緊布局，進一步搶佔市場份額。

房企的拿地態度，呈現出明顯積極與保守的分化，行業進入精細化競爭階段。2018年，土地市場的真實狀態究竟如何?2019年，土地市場又將有何趨勢?

2018年土地市場供應量加大，溫度下降

2019年1月23日，財政部公布2018年財政收支情況。其中，2018年土地出讓收入達6.51兆元，與去年同期相比增長25%。這預示著，2018年，全國賣地收入再創新高。

但從各地土地成交的情況來看，賣地收入的增高主要是2018年全國土地供應量加大，這並不能代表土地市場出現了升溫。據中原地產研究中心數據統計，2018年1-12月，一二線城市住宅土地年內土地流標合計高達382宗，較去年同期上漲167%，創6年來流拍新高。並且，50個典型城市平均樓面價為2277元/平方米，相比2017年下調13.3%，其中，有47個城市出現溢價率下調，佔比高達94%。

對於2018年土地市場的表現，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向藍鯨房產表示，2018年土地出讓收入同比雖然增加了25%，但該增幅與2017年的40.7%相比有所收窄，而且土地市場流拍現象增多，說明土地市場是降溫的。

安居客首席分析師張波也向藍鯨房產表示了相同觀點，他指出，2018年土地溢價率同步降低，也一定程度顯現出土地市場的降溫行情。張波分析稱，影響土地溢價率的因素包括政府乾預，重點在土地出讓環節進行相應調整，例如限房價競地價土地出讓模式;另一個重要因素是房企對於房地產市場預期變得更為謹慎，也會影響拿地溢價信心。

事實上，土地溢價率下調，體現出的是房企對土地信心不足的信號，而這種信心的傳導源則出自於對房地產行業成交量的不確定因素。據克而瑞研究中心數據顯示，2018年TOP100房企拿地銷售比為0.38，較2017年的0.59平均水準相距甚遠。

頭部房企降速，中型房企追趕

在土地市場整體降溫的大趨勢下，各家房企拿地態度明顯出現分化。據中指院數據顯示，2018年全年新增拿地金額超千億的房企僅有3家，較2017年減少2家。另據藍鯨房產梳理發現，2018年全國房企拿地金額TOP25中，有56%的企業，拿地金額較2017年有所減少，其中，中國恆大新增土儲排名下降最多，拿地金額降幅高達71%;而在2018年全國房企拿地面積TOP25中，有44%的房企，拿地面積較2017年有所減少，其中，不乏有保利發展、招商蛇口(SZ：001979)等規模房企的身影。顯然，隨著房地產市場趨於理性，房企拿地態度亦更加審慎。

與此同時，2018年，土地市場持續保持產品結構調整節奏，加大保障房配建比例、收緊限價條款，極大的限制了土地的溢價空間。這導致企業拿地熱情減退，拿地金額及面積均出現不同程度的下降。

據中國指數研究院統計數據顯示，銷售額5000億以上房企拿地金額同比下降51.9%;1000-5000億房企拿地金額同比下降22.41%;500億以下房企拿地金額同比下降12.0%。不過，部分銷售額在500-1000億之間的企業為保證規模擴張，采取逆勢拿地策略。土地市場保守派、激進派分化態勢愈發明顯。

保守派以龍頭房企表現較為明顯：萬科、碧桂園、保利雖然連續兩年蟬聯全國房企拿地金額榜單前三，但從同比數據來看，其拿地金額和拿地面積均呈下降態勢。據中國指數研究院統計顯示，2018年，中國恆大拿地金額為382億元，拿地面積為2297萬平方米，較2017年的1319億元、5330萬平方米分別同比下降71%、57%。萬科、保利等拿地金額降幅也在30%左右。

值得注意的是，截至2018年10月末，碧桂園、萬科、中國恆大、融創中國、保利發展的總土儲面積均已達到億萬級以上。這意味著，即便規模房企土地儲備出現放緩態勢，其在行業中的領先優勢仍舊比較明顯。

對於房企拿地降溫表現，嚴躍進向藍鯨房產分析表示，第一是房企資金回籠速度放緩，花錢拿地會更謹慎;第二是當前很多房企對於限價和配建等政策把握不夠準確，拿地會相對保守;第三是部分房企的可供開發土地較多，在房地產行情不明朗的環境下，保持穩健發展策略。

嚴躍進強調說，不同企業的定位不一樣，部分房企為了快速做大規模，所以會持續拿地。並且，近期很多土地溢價率不高，存在“抄底”的可能性。

根據數據表現來看，在龍頭房企持穩的拿地態度下，部分中型房企如新城控股、綠地控股、中梁地產等反而在衝刺規模的訴求下擲重金補倉，加快了拿地節奏。此外，包括中國中鐵(SH:601390)、華僑城(SZ:000069)等“國家隊”也在積極補倉，拿地金額同比增長均超30%。

對此，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對藍鯨房產分析說，房企拿地分化最重要的原因是，不同房企之間資金水準不同。對於龍頭房企來說，現階段最核心的關鍵點是降低風險，讓整個資金可以持續運行下去，所以相對而言對，龍頭房企的拿地意願會有所降低。而中小型房企本身對規模增長的意願較強，勢必對土地儲備量更加迫切。

龍頭房企持續推進全國化布局，中小房企聚焦區域深耕

在龍頭房企與中小房企拿地策略出現分化的同時，各家對企業的短期和中長期戰略部署表現的更加重視，這使得房企在拿地策略及城市布局戰略上更加審慎。

從數據中可以看出，龍頭房企憑借先天的資源優勢，繼續堅持全國化布局策略。而中小房企則更偏向於聚焦區域、深耕城市發展定位。

龍頭房企以萬科、碧桂園為例，於環渤海、長三角、珠三角、中西部區域皆有布局。其中，萬科以1316億元的拿地金額位居榜首，其分別在長三角和中西部區域榜單中以444億元及436億元位列城市新增拿地榜首;碧桂園以1204億元的拿地金額位居第二名，其在環渤海和中西部拿地均居首位;中型房企人中之龍湖集團(HK：00960)拿地分別在長三角和中西部;小型房企如北辰，拿地相對更為集中，其在環渤海做了重陣部署。

而從這份房2018年房企新增拿地的城市排行榜來看，未來，房企仍將一二線城市作為“主戰場”。據中國指數研究院數據指出，2018年，杭州、上海、武漢、廣州、北京、蘇州、鄭州等城市仍受房企關注，代表企業進入數量超過10家。其中，杭州以2443億元的成交總價位於全國土地成交金額TOP10城市榜單首位，上海和北京分別以1909億元和1683億元的成交總額佔據榜單第二、三位。

與此同時，藍鯨房產梳理發現，2018年以來，包括中國恆大、正榮地產(HK：06158)、旭輝集團(HK：00884)、金隅集團(HK：02009)、中國海外發展(HK：00688)、中梁地產等紛紛公開表示對一二線城市表示樂觀看好。

房企的土地布局分化態勢，會對2019年房地產市場帶來怎樣的影響?同策研究院總監張巨集偉對藍鯨房產指出，2019年一二線城市的調控力度不會放鬆，而三四線城市會進入新一輪的去庫存周期。他認為，在房地產市場調控不放鬆的背景下，2019年前三季度房企熱衷布局的二線城市還會繼續下行，預計到明年四季度交易量會有所好轉，但交易價格難有較大提升。

而對於2019年土地市場的行情走勢，江瀚向藍鯨房產強調說，2019年土地市場會呈現平穩的發展狀態。在“房住不炒”理念的指導下，房地產市場已經進入了居住型的市場環境。所以，未來土地市場純粹的商業開發用地可能會放緩，而政策導向型，如租賃屬性的用地可能會持續增加，這也會對房企拿地造成一定的影響。

土地儲備作為房企的生存之本，進退之間意義重大。隨著2018年房企或降速、或繼續加大土地投入，2019年房地產市場勢必將迎來更加激烈的“爭位賽”，我們拭目以待。