"
2019年上半年土地市場如火如荼，房企在土地市場上變現也大相徑庭，有的高歌猛進，有的謹小慎微，頭部房企加快拿地節奏，但態度更偏謹慎；中小規模房企相對激進，加速奔跑，納糧備儲。2019年，多數房企提出“聚焦一二線”布局戰略，隨著土地供應增多，一二線城市及都市圈周邊熱點三四線城市成為房企未來布局重地。預計下半年，隨著融資環境趨緊及熱點城市調控加劇，企業未來將放緩拿地節奏，保持謹慎拿地態度。
"
節奏：靈活調整
房企踩準城市周期變動節點，靈活調整拿地節奏。從拿地金額與銷售額比值來看，房企結合市場情況靈活調整拿地策略，在市場繁榮期，企業的資金較為充裕，房企精準把握城市輪動周期，審慎吸納優質土地儲備，表現較為積極；在調控影響下的衰退期,房企拿地更為審慎。
圖：2018年至2019年上半年不同銷售規模[1]房企拿地金額與銷售額比值情況
數據來源：CREIS中指數據，中指地主
不同銷售規模房企拿地金額佔銷售額比重均有所上升，其中500-1000億元企業上漲最為明顯。3月份，受核心城市優質地塊批量入市以及企業融資環境改善等因素影響，土拍市場熱度提升，房企拿地積極性提高，各規模房企拿地金額佔銷售額比重均有不同程度上升，其中銷售規模在500-1000億元之間房企上漲最為明顯，2019年一季度，拿地金額佔銷售額比重為52.5%，較2018年上升21.6個百分點，之後隨著各地加強調控，房企拿地更為謹慎，但整體熱度仍比較高。銷售規模超千億房企為保證之後的規模化增長，在保持謹慎拿地的基礎上，加快補倉節奏，拿地熱情逐漸回溫，2019年二季度，1000-3000億房企拿地金額佔銷售額比重為38.3%。
圖：2019年上半年銷售規模前十房企拿地金額與銷售額比值情況
數據來源：CREIS中指數據，中指地主
企業分化加劇，各企業之間開啟差異化發展策略。隨著土地市場回溫，房企搶地的消息不斷傳出，房企分化繼續加大，企業採用不同的拿地策略。超千億企房企加快拓儲節奏，多數企業拿地熱情回溫，其中作為龍頭房企的碧桂園一改去年的“降速”風格，快速吸收土儲，2019年上半年拿地金額佔銷售額比重為25.3%，其中二季度該比值達42.8%。對比來看，中小房企受規模與資金的影響拿地節奏分化明顯，部分企業拿地比較保守，在原有土地儲備不足的背景下，可能會導致未來供應不足；部分企業為跨越陣營瘋狂拿地，但在市場整體融資環境偏緊的背景下，中小企業資金渠道少且成本高，激進拿地可能會導致現金流承壓。
拿地規律：規模·成本·布局
規模：拿地金額上漲，房企加快補倉節奏
圖：2019年上半年20家代表房企[2]拿地總金額、面積和成本情況
數據來源：CREIS中指數據，中指地主
代表房企拿地金額上升，拿地面積下降。2019年以來，土地市場呈現“量減價升”局面。一方面，土地成交數量有所回落，其中三四線城市土地成交回落最為明顯；另一方面，土地溢價率有所回升，其中三四線城市土地溢價率漲幅較高。2019年上半年，代表房企拿地金額7771.2億元，同比增長13.4%，拿地面積15926.0萬平方米，同比下降13.2%，拿地成本同比上漲23.3%。受城市供地結構、市場需求及調控政策影響，2019年上半年，杭州、蘇州等強二線城市的土地市場出現了一輪“波動”。5月以來，儘管一二線城市依舊是房企拿地的重點，但是在各地加強調控的同時，房企拿地的節奏也有所放緩，土地市場逐漸回歸平穩。
成本：拿地成本上漲，拿地熱情回溫
圖：2019年上半年20家代表房企拿地樓面價分城市等級變化情況
數據來源：CREIS中指數據，中指地主
拿地熱情回溫，拿地樓面價同比上升。2019年以來，在因城施策背景下政策改善預期增強，企業拿地積極性有所提高，土地流拍佔比持續回落，特別是熱點一二線城市土地競拍熱度回升。具體來看，一線城市，20家代表房企拿地樓面價同比上升98.0%；二線城市，20家代表房企拿地樓面價同比上升33.2%；三四線城市，20家代表房企拿地樓面價同比微降1.2%。
加強一二線城市布局，三四線布局力度下調
圖：2019年上半年20家代表房企各等級城市拿地布局情況
數據來源：CREIS中指數據，中指地主
從拿地金額看，一二線城市土地成交市場回溫，三四線布局力度下調。2019年上半年，20家代表房企拿地金額同比上漲13.4%，由於一二線城市土地交易增多所致。其中二線城市拿地金額同比上升32.0%，漲幅最大；一線城市拿地金額同比增長58.6%，拿地金額佔比為10.2%，較同期增加2.9個百分點。三四線城市推地節奏有所放緩，土地市場整體供需雙降，土地市場降溫明顯；三四線城市拿地金額同比下降18.5%，拿地金額佔比為29.3%，同比下降11.5個百分點。
長三角和中西部周邊城市為企業布局重地
圖：2019年上半年20家代表房企各城市群拿地布局情況
數據來源：CREIS中指數據，中指地主
分城市群來看，長三角地區熱度依舊，中西部土地市場有所降溫。20家代表房企在除珠三角外的城市群中拿地金額明顯提升，其中長三角拿地金額同比增長29.4%，佔比達40.1%，環渤海同比增長15.6%，主要受城市群周邊熱點二線以及三四線城市拿地金額大幅增長所致，如合肥、溫州、紹興、無錫、常州等城市；中西部拿地金額同比增長5.9%，較去年同期佔比減少1.92個百分點；珠三角拿地金額同比下降15.7%，佔比減少4.64個百分點。
拿地策略
圖：2019年下半年房企拿地策略分析
1. 大趨勢？
房企拿地節奏分化顯著，精準拿地成未來大趨勢。2019年以來，隨著各地調控加強，房企拿地節奏整體呈現分化趨勢，大型房企持續加強拿地力度，同時拿地更為謹慎；中小房企相對激進，積極納糧備儲，為跨陣營做準備。一方面，中小房企在擴張中應保持理性，積極拿地仍需以穩健的運營能力為前提，避免盲目拓儲。另一方面，為避免投資失誤，精準拿地日益受到房企關注，投策工具的選擇顯得尤為重要。全面了解優秀房企的做法可以幫助企業快速切入行業，中指數據庫企業版中的房企投策產品可以全面顯示房企的拿地動向[點擊申請試用]，實時更新行業領軍企業的拿地狀況，為企業未來的拿地決策提供有利參考。
2. 去哪拿？
圖：2019年上半年20家代表房企城市布局情況
從拿地城市分布來看，二線及城市群周邊熱點三四線城市為房企目前拿地“主戰場”。2019年上半年，蘇州、天津、杭州、上海、武漢等一二線城市土地成交市場回溫，熱點城市的土地信息備受房企關注。在企業聚焦的前20個城市中16個為二線城市，其余分別為上海、北京以及三四線城市常州和佛山，這兩個城市分別為長三角和珠三角熱點三四線城市。
圖：CREIS中指地主工具
未來在拿地區域選擇上，“聚焦一二線”將成為企業的普遍選擇。房企布局應適當關注一些經濟比較發達、規模比較大、人口吸附力強的城市，特別是大城市周邊的城市群和二線城市。中小房企在聚焦區域深耕發展的同時，需關注大本營周邊二線城市和熱點三四線城市，在三四線市場衰退勢頭未減的前提下，加速回歸二線城市。中指地主從城市群、城市、板塊、三個維度層層解析企業區域選擇，以宏觀、中觀、微觀三個視角尋找潛在優質地塊，幫助企業精準把握城市輪動周期，快速掌握地塊及其周邊信息，為企業拿地提供有力支撐。
3. 怎樣拿？
中小房企、優質項目和資產包成為房企未來收並購主要目標。根據監測，2019年上半年全國300城土地成交均價上漲17%，地價依舊保持較高水準，在此背景下，通過收並購可幫助企業獲取優質項目的同時有效降低拿地成本；同時，伴隨著償債高峰的到來，部分中小企業融資短板更為凸顯，資金壓力下恐會尋求品牌房企收購，預計下半年房企收並購力度將繼續保持。從收並購的方向來看，中小房企、優質項目與資產包是其主要目標，如在項目方面，世茂收購泰禾、萬通、明發等多家企業多個項目，獲取杭州、廣州在內的多個熱點城市的優質資源；資產包方面，融創在收購了萬達文旅後，2019年初又以33.4億元收購了蕭山區浦陽鎮桃北新村的桃花源房產項目資產包，優質資產包依舊受到品牌房企青睞。
多元合作、產業聯動等多種方式提升拿地效能。2019年上半年，土地市場持續走強，房企拿地難度不減。其一，在合作拿地方面，面對一二線熱點核心城市“地少價高”的情況，房企可繼續保持在該區域合作力度，降低資金佔用率。其二，房企除了選擇較常規的地產企業進行合作外，可結合自身情況，通過產業聯動，提升拿地效能。部分房企布局文旅、大健康、生態農業等產業，通過產業落地，獲取優質土地資源的同時，亦可積極聯合金融、軌交等企業拿地，實現多元化戰略，提升產品溢價。其三，在拿地方式方面，房企亦可嘗試招拍掛、收並購、勾地等相結合的多種拿地方式，選擇最優拿地方式組合。
4. 控風險？
房企仍需加速銷售回款，理性投資，審慎拿地，謹慎介入高價地和高溢價地。2019年，房企在資金方面的壓力有增不減，其一，土地價格雖保持穩定，但仍處於上漲趨勢，拿地成本持續加大；其二，部分房企銷售目標雖然有所上調，但上調幅度不大；其三，還債高峰到來，房企面臨大規模集中還債。在此壓力下，房企風險依舊存在，需持續關注。企業需保持謹慎的拿地態度，一方面，嚴控拿地總額，在保證盈利空間的同時，結合自身布局，謹慎拿地。另一方面，嚴控地塊單價，特別是對於一些高價地或者高溢價地應謹慎介入；對於缺乏產業支撐的三四線城市地塊，需盡量回避。
[1]企業劃分情況以2018年房企銷售額劃分，具體情況參考中指數據庫—企業版—房企投策。
[2]代表房企包括碧桂園、萬科、中國恆大、保利發展、融創中國、綠地、中海地產、新城控股、華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、世茂、陽光城、金科股份、旭輝、金地、中南置地、綠城中國、正榮集團、中國金茂
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室