近期熱點城市土地市場明顯升溫，特別是3月以來，熱點一二線和強三線城市土地競拍市場普遍回暖，如3月21日，合肥共出讓6宗住宅用地，其中三宗地塊溢價率超100%；29日，杭州一宗住宅用地經過166輪報價，最終成交總價超過30億元；4月23日，武漢單日成交7宗住宅地塊，攬金超200億元。土地市場高溫背後的驅動因素是什麽？而隨著土地競拍的升溫，房企又會面臨哪些風險？未來又將如何應對？針對這些問題，本文將逐一進行探討。
土拍熱
競拍熱度提升，地價及溢價率明顯上行
▌特徵一：熱點城市宅地集中熱拍，地價顯著上漲
圖：2016年至2019年4月全國300城住宅用地成交樓面均價與溢價率月度走勢圖
注：4月數據截至4月25日，下同。
全國300城整體住宅用地成交樓面均價及溢價率均有所回升，3、4月以來表現尤為顯著。2019年以來宅地市場整體明顯升溫，全國300城住宅用地成交樓面均價持續上漲，2月成交樓面價同比結束了連續11個月的下跌態勢，3月同比漲幅進一步擴大，4月樓面價同比漲幅保持在20%以上，絕對價格已達歷史單月次高水準，僅較2017年9月最高水準低400元/平方米。溢價率也現底部回升態勢，3月300城住宅用地平均溢價率為23.6%，較去年同期提升2.6個百分點，較今年2月提升13.0個百分點，4月宅地平均溢價率較3月繼續提升。
表：2019年以來熱點城市單日住宅地塊集中成交情況
3月以來部分城市集中推地，其中蘇州、武漢、杭州以及合肥單日成交金額均超100億元，以合肥為例，3月21日合肥共成交6宗住宅用地，成交樓面均價超1萬元/平方米，平均溢價率達到118.1%，企業拿地積極性顯著提高，市場熱度明顯回升。
圖：2019年以來熱點城市高價地塊成交情況
從單個地塊來看，今年以來熱點城市內高價地塊頻出，部分地塊已接近甚至超過全市樓面價最高水準，特別是3月以來，高價地塊成交數量明顯增多。經梳理，目前廣州、杭州、成都、濟南等一二線熱點城市以及位於城市群內部的南通、紹興、常州等城市均有高價地塊出現，如廣州天河區和荔灣區成交的兩宗地塊，樓面價均超過3萬元/平方米，刷新區域樓面價，其中天河區地塊也刷新了廣州全市的樓面價記錄；杭州成交的一宗上城區地塊，樓面價超4.5萬元/平方米，為區域最高水準，與全市單價地王（位於下城區，樓面價45368元/平方米，成交於2016年3月）的樓面價基本持平。
▌特徵二：土地流拍熱象退潮
圖：2018年至2019年4月全國300城住宅用地流拍宗數佔比情況
注: 流拍宗數佔比=流拍宗數/（流拍宗數+成交宗數）
300城住宅用地流拍宗數佔比回落至低位。2019年以來，300城宅地流拍宗數佔比逐月下降：1月流拍佔比為8.5%，較去年12月下降5.2個百分點，2月流拍佔比下降至6.1%，3月流拍佔比為1.8%，已降至2018年以來的最低水準，4月以來流拍佔比雖有回升，但仍處於較低水準，截止4月25日，共流拍28宗住宅用地，22宗位於三四線城市，熱點一二線城市仍受企業關注。
整體來看，2019年春節後，特別是3、4月，土地市場熱度確實有明顯回升，其中一二線城市熱度普遍提高，這背後的驅動因素到底是什麽？
原因追蹤
資金短期充裕、補倉意願高，收斂聚焦熱點城市
▌部分大型房企短期補貨意願強烈
一方面，2016年以來房地產市場持續高位運行，土地儲備快速去化，房企備儲需求較為旺盛；疊加在行業競爭愈發激烈的背景下，部分大型房企堅持穩中有增的規模擴張戰略，在提升銷售目標促動下，需大幅增加土地儲備，綜合來說，2019年房企整體補貨意願較為強烈。另一方面，2018年土地市場經歷理性調整，部分城市地價出現一定回落，且不乏有2018年流拍地塊調整要求再次入市，整體出讓條件符合房企預期，受2019年春節後政策改善跡象帶動市場預期向好影響，房企普遍認為短期內為拿地最佳窗口期，導致集中搶地情緒蔓延。
▌融資環境改善下，企業資金壓力得到緩解
自2018年末，監管層逐步調整和優化企業融資政策，如：加快公司債審批節奏、支持符合條件的企業申報發行優質企業債券等，在此影響下企業發債熱度有所回升。2019年一季度，房企融資繼續呈現回暖跡象。Wind數據顯示，一季度，房企信用債發行總規模1745億元，較去年同期增長76.4%。公司債發行規模820億元，同比翻番；海外債發行規模216億美元，同比增長20.5%。此外，在政策支持下，房地產ABS和公募REITs等創新類融資也取得了顯著發展。整體來看，受益於融資環境的改善，企業資金壓力有所緩解，拿地意願亦隨之逐漸恢復。
▌行業投資更加聚焦一二線熱點及強三線城市
伴隨房地產市場調控的深入，城市間的分化更加明顯，行業進入精細化競爭階段，作為房企的“糧倉”，房企土地儲備規模和布局對業績的影響持續加大。同一二線城市相比，我國大部分三四線城市基本面尚未有明顯優勢，人口吸引力不足。隨著棚改總規模和貨幣化安置比例的下調，其市場或將面臨較大的調整壓力。在此情況下，一二線及強三線城市普遍成為多數房企2019年的投資重心，武漢、鄭州等城市今年以來成交的住宅用地總金額和總面積均位居全國top10。中海、萬科和保利等房企均表示今後將繼續聚焦於一二線城市。而從實際拿地數據來看，2019年一季度，大型房企戰略布局多個一線及熱點二線城市。如：綠地和中海在上海積極補倉；融創、萬科和華僑城等企業在天津、福州和西安等地拿地金額領先。
圖：2019年1-4月25日全國住宅用地成交面積和金額top10（市本級）
▌短期土地市場供不應求導致競拍熱度加劇
受2018年下半年土拍持續遇冷影響，多地政府推地節奏放緩。2019年一季度，全國300城宅地供應規劃建築面積同比下降，其中3月降幅超三成，市場供應規模明顯縮減，而此時房企補貨需求集中爆發，導致短期宅地市場顯著供不應求，進而加劇了競拍熱度的提升。其中，土拍熱度較高的南京、杭州、武漢等地3月宅地供應面積同比降幅均在四成左右。進入4月後，為緩和當前宅地市場競拍情緒，政府推地節奏開始加快，據中指數據庫數據顯示，4月300城宅地供應規模同比增長15.6%，環比大幅增長七成以上，但是仍不能明顯緩和目前企業高漲的拿地情緒。
土地市場本次回暖主要源於市場在經歷一定時期的調整後，受短期預期緩和導致補貨意願強烈、房企資金充裕，以及供地規模縮減、房企聚焦一二線等多因素綜合影響。但值得注意的是，在目前“穩房價”總基調下以及房地產市場仍處在調整周期等背景下，土地競拍熱度持續提升需受到特別關注，尤其是對於房地產開發企業而言，若貿然追高投資，則會面臨一定的風險。
房企風險
追高投資，資金安全存壓
▌房企資金壓力猶存，追高投資將加劇資金風險
從貨幣政策最新變化看，房企融資持續寬鬆的可能性降低。2019年4月19日中共中央政治局會議繼續定調“積極的財政政策要加力提效，穩健的貨幣政策要鬆緊適度”，同時再次強調“房住不炒”定位，重提“結構性去杠杆”，結合人民銀行一季度例會上“把好貨幣供給總閘門”的提法，目前經濟運行好於預期，全國貨幣政策難有繼續大規模寬鬆空間。2019年春節後土地市場熱度的明顯提升與房企融資改善關係密切，考慮到土拍熱對整體市場預期的影響力及“房住不炒”的調控定位，預計鬆緊適度導向下房地產行業貨幣金融管理將更加審慎，房企融資持續寬鬆的可能性明顯降低。
圖：2019-2023年房地產行業債券需償還規模
數據來源：中指研究院綜合整理
另外，2019年起房企進入集中償債高峰期，流動性風險加劇。縱觀房企近幾年的融資路徑可以看出，2016年企業借助國內寬鬆的融資環境，通過發行公司債等手段進行規模擴張。2017年，在國內融資渠道受阻的背景下，海外債券融資明顯升溫。但從2018年下半年開始，企業債務集中償付期逐漸到來，至2019年整個行業需償還的國內外信用債規模將超過5000億元，並於2021年接近兆元，債券到期金額逐年增加，未來企業資金壓力依舊不減。
▌運營高價項目極為考驗操盤能力，若房企綜合實力不足，資金壓力將被放大
房企高價拿地普遍建立在未來房價上漲的預期之上，而目前各地以“穩房價”為調控目標，未來房價走勢更大概率呈現穩定運行的格局。在此背景下，高價地塊利潤空間被明顯壓縮，運營存一定壓力。尤其是針對快速擴張、負債較高的中小房企而言，在整體融資環境較為嚴格的背景下其融資實力難與大型房企匹敵，融資存壓，且自身負債水準高，資金面壓力顯著；如若投資高價地，資金佔用規模較大，開發運營過程中極易發生資金鏈風險。
▌高價項目入市難、去化存壓直接影響資金回籠
“穩房價”基調下，熱點城市普遍實行限價限簽政策，政府限制疊加房企不願降低預期，高價項目普遍面臨入市難困境。根據中指院對高價地項目的監測，截至今年3月，2016年以來全國住宅高價地項目開盤率不足兩成。同時，全國經濟整體承壓背景下，部分城市高端項目消費需求弱，高價項目去化亦存在較大壓力。入市難、去化存壓均將對房企的資金回籠造成直接影響。
房企策略
著眼長遠，穩健運營
整體來看，隨著土地市場熱度持續回暖，其中蘊含的風險也在不斷提升，在這種市場境況下，房企在策略上應更加謹慎應對。
▌投資端：切忌追高，著眼長遠
在投資決策上，房企應綜合評估自身資金實力、土地儲備與布局城市房地產市場的現狀與發展潛力，合理設定土地儲備區間，避免受市場熱度刺激過度投資；同時需基於房價穩定預期，在投資測算時為地塊留足運營空間，謹慎追高，規避高溢價地塊。若地塊確實存在突出的投資價值但競爭激烈，也可以通過與當地房企或其他大型房企合作的方式，聯合投資降低風險。
另一個角度來說，目前部分熱點城市推地力度不足僅為短期現象，如成都2019年商品住宅類用地供應計劃同比增長33%，整體規模擴大；廣州全年計劃供應住宅類用地超100宗，今年一季度實際僅供應不足15宗；南京商品住房用地計劃供應600公頃，整體規模與去年基本持平，而一季度實際供應規模同比明顯縮減。這些城市在一季度供地力度不大的背景下，後續供應則會相對充足，在“穩地價、穩房價、穩預期”導向下，房企不必拘泥當下的爭奪，建議著眼長遠，理性投資。
▌運營端：合作開發，差異化定位，積極行銷，快速回款
開發階段，房企可積極利用自身資源尋求合作夥伴，尤其是對於已取得高價地但獨立運營存風險的房企而言，可通過合作開發的模式分攤項目運營風險，以便於順利回籠資金。產品設計方面，通過對城市發展特點、市場主流需求以及競品的精準分析，進行自身產品的補充與加強，借力與市場需求特性相符的差異化高品質產品來提升客戶對項目的需求偏好。最後，在行銷端，要根據市場實際情況，合理降低價格預期，輔以市場主流優惠措施，並積極拓寬行銷渠道，保障項目去化以快速回籠資金。
綜合以上，在當前複雜的市場形勢下，通過投資端及運營端的謹慎應對和合理評估，來降低風險的發生概率以及風險帶來的影響，不僅可促進企業的穩健發展，也有利於整個行業的健康穩定運行。
文章來源：中國指數研究院（ID:indexsoufun）,本文已獲得授權，對原作者表示感謝。
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